Mỹ áp thuế quan 46% với Việt Nam, bất động sản KCN đối mặt áp lực giảm giá thuê

Mỹ áp thuế quan 46% với Việt Nam không chỉ ảnh hưởng đến ngành công nghiệp chính như đồ điện tử, thiết bị máy móc, dệt may, giày dép và đồ gỗ mà còn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản KCN với nguy cơ giảm giá thuê và nhu cầu giảm mạnh.

Trong nhiều năm qua, Việt Nam đã khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và sản xuất. Bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, với giá thuê đất không ngừng gia tăng và tỷ lệ lấp đầy cao tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, việc Mỹ công bố áp thuế quan 46% lên hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam vào ngày 2/4/2025 khiến các chuyên gia trong ngành lo ngại sẽ tạo ra những biến động lớn đối với thị trường bất động sản này.

Doanh nghiệp FDI sẽ bị ảnh hưởng, nhưng mức độ khác nhau

Dẫn báo cáo phân tích của VIS Rating, ông Nguyễn Đình Duy - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp xếp hạng tín nhiệm và nghiên cứu của VIS Rating cho biết, Mỹ là điểm đến xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, chiếm gần 30% tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam năm 2024.

Trong những năm qua, Việt Nam đã hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài và sự chuyển dịch trong chuỗi cung ứng toàn cầu để trở thành trung tâm sản xuất quan trọng cho nhiều tập đoàn đa quốc gia. Vì vậy, việc bị đánh thuế quan 46% chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh đến các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Duy phân tích mức độ tác động có thể sẽ khác nhau tùy thuộc vào định hướng kinh doanh của từng doanh nghiệp. Những công ty đầu tư vào Việt Nam để xuất khẩu sang Mỹ sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, có thể phải xem xét lại kế hoạch mở rộng hoặc thậm chí thu hẹp sản xuất.

Ngược lại, các doanh nghiệp FDI nhắm vào thị trường nội địa Việt Nam sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, do nhu cầu tiêu thụ trong nước vẫn tăng trưởng tốt.

"Việt Nam vẫn là một thị trường lớn và có tiềm năng, với thu nhập ngày càng cải thiện. Do đó, các doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng phục vụ thị trường nội địa có thể không bị ảnh hưởng nhiều," ông Duy nhận định.

Việc các doanh nghiệp FDI điều chỉnh chiến lược đầu tư không chỉ tác động đến chính họ mà còn ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều lĩnh vực liên quan, trong đó có bất động sản khu công nghiệp.

Giá thuê đất KCN có nguy cơ điều chỉnh giảm

Những năm gần đây, giá thuê đất KCN tại Việt Nam đã liên tục tăng cao do nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, ông Nguyễn Dũng Minh - Phó Tổng Giám đốc MIK Group cảnh báo rằng với mức thuế quan mới của Mỹ, nhiều nhà đầu tư sẽ phải đánh giá lại chiến lược, khiến nhu cầu thuê đất giảm.

Trong ngắn hạn, ông Minh cho rằng tác động đầu tiên có thể thấy rõ là sự suy giảm nhu cầu thuê đất KCN. Mỹ hiện là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, đặc biệt trong các ngành như điện tử, dệt may, thủy sản và đồ gỗ.

Với mức thuế 46%, chi phí xuất khẩu tăng lên đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp sản xuất phải cắt giảm công suất, dẫn đến nhu cầu thuê đất KCN giảm mạnh.

Bên cạnh đó, với áp lực từ thuế quan, các doanh nghiệp FDI có thể xem xét lại chiến lược mở rộng, thậm chí dịch chuyển sản xuất sang các quốc gia khác có lợi thế cạnh tranh hơn.

"Các nhà đầu tư sẽ cần thời gian để nhận định lại nhu cầu cũng như lượng đơn hàng, và phải có sự điều chỉnh trước khi có thể xác định rõ mức độ ảnh hưởng cụ thể”, ông Minh phân tích.

Không chỉ tác động đến đất KCN, thuế quan của Mỹ còn ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng và các ngành phụ trợ như logistics, kho bãi và sản xuất nguyên vật liệu. Khi hoạt động sản xuất giảm sút, nhu cầu thuê đất phục vụ các dịch vụ này cũng giảm theo.

Ông Minh cho rằng, các doanh nghiệp phát triển KCN có thể đối mặt với sụt giảm doanh thu và lợi nhuận.

Trong kịch bản xấu nhất, nếu Mỹ tiếp tục duy trì mức thuế cao và có thêm các biện pháp hạn chế thương mại khác, thị trường đất KCN tại Việt Nam có thể đối mặt với tình trạng đình trệ.

Các dự án mở rộng KCN mới sẽ bị hoãn, nguồn cung dư thừa có thể đẩy giá thuê xuống mức thấp kỷ lục, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng hay Bình Dương.

Giải pháp để giảm thiểu tác động của thuế quan Mỹ?

Một trong những giải pháp được ông Minh đề xuất để giảm thiểu tác động của thuế quan Mỹ là mở rộng thị trường xuất khẩu sang EU, Nhật Bản hay ASEAN.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của VIS Rating, đây không phải là giải pháp có thể thực hiện ngay lập tức.

"Trong ngắn hạn, việc tìm kiếm thị trường thay thế không hề đơn giản. Các quốc gia khác cũng đang tìm cách đa dạng hóa thị trường xuất khẩu, nên mức độ cạnh tranh sẽ rất cao. Để chuyển hướng xuất khẩu thành công, các doanh nghiệp cần thời gian và chiến lược rõ ràng", ông Duy phân tích.

Cả hai vị này đều đồng tình rằng vai trò của Chính phủ Việt Nam là rất quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này. Ông Minh cho rằng Chính phủ sẽ tiếp tục đàm phán với Mỹ để tìm cách giảm mức thuế quan.

"Chính phủ đã rất tích cực trong việc đàm phán, và chắc chắn trong thời gian tới sẽ tiếp tục làm việc với Mỹ để điều chỉnh các biện pháp thuế quan và thương mại. Ngoài ra, việc mở rộng xuất khẩu sang các thị trường khác cũng sẽ được thúc đẩy để giảm bớt sự phụ thuộc vào thị trường Mỹ," ông Minh chia sẻ.

Bất chấp thách thức từ thuế quan Mỹ, hai vị này đều nhận định rằng Việt Nam vẫn có thể duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ phụ thuộc vào từng nhóm ngành và định hướng của từng doanh nghiệp.

"Những doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường nội địa hoặc xuất khẩu sang các nước khác ngoài Mỹ vẫn sẽ nhìn thấy tiềm năng của Việt Nam. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang tích cực cải thiện cơ sở hạ tầng và chính sách đầu tư để duy trì sức hút với FDI," ông Duy nhận định.