Vì sao bất động sản công nghiệp miền Bắc trở thành "thỏi nam châm" hút các gã khổng lồ công nghệ Mỹ, Hàn về làm "tổ"?

Với lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển, quỹ đất phong phú và giá thuê hợp lý đang là những lý do làm nên sức hút của bất động sản công nghiệp miền Bắc, nổi bật có các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng.

Miền Bắc thu hút lượng lớn vốn FDI

Việt Nam được đánh giá là một thị trường mới nổi có tiềm năng tăng trưởng nhanh nhất vào năm 2035, với mức tăng trưởng GDP hàng năm là 6,2% nhờ vào các chính sách nhất quán và việc tối đa hóa tiềm năng thương mại. Trong 9 tháng đầu năm 2024, Việt Nam đã thu hút 24,8 tỷ USD vốn FDI cam kết, với 2.492 dự án mới đăng ký, tổng vốn đầu tư 13,6 tỷ USD. Bắc Ninh dẫn đầu với 18% tổng vốn FDI, tương đương 4,5 tỷ USD, theo sau là TP.HCM 8%, Quảng Ninh 7%. Dự báo của Cục Đầu tư nước ngoài (FIA) thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy Việt Nam sẽ thu hút 39-40 tỷ USD FDI vào cuối năm 2024.

Xét về lĩnh vực thu hút FDI, sản xuất và chế biến đang chiếm 63% tổng số vốn, đạt 15,6 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đăng ký mới đạt 9 tỷ USD, tăng 4% theo năm. Trong đó, miền Bắc chiếm tỷ lệ lớn nhất với 59% vốn FDI mới đăng ký vào sản xuất, tương đương 5,3 tỷ USD. Theo sau là miền Nam với 38%, tương đương 3,4 tỷ USD.

Làm rõ thế mạnh của thị trường bất động sản miền Bắc đối với ngành sản xuất, ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết thêm: “Trong khi các tỉnh phía Nam chủ yếu thu hút khách thuê bất động sản công nghiệp từ các ngành chế biến, như cao su, nhựa, thực phẩm và nước giải khát, khu vực phía Bắc lại trở thành trung tâm của các ngành có giá trị gia tăng cao, bao gồm ô tô, máy móc thiết bị, điện tử và sản xuất năng lượng mặt trời. Trong mục tiêu định vị Việt Nam là trung tâm sản xuất công nghệ cao, miền Bắc được đánh giá có sức bật lớn hơn, trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong thời gian tới”.

Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2024 của Savills, lĩnh vực sản xuất chiếm 48% tổng vốn FDI đăng ký mới khu vực miền Bắc, tập trung chủ yếu vào các ngành giá trị cao như ô tô và điện tử. Trong đó, miền Bắc thu hút 7 trên 10 tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực bán dẫn. Bắc Ninh dẫn đầu với sự góp mặt của 4 tập đoàn lớn trong lĩnh vực, bao gồm Samsung Electronics, Amkor Technology, Hanmi Semiconductor và Victory Giang.

Trong giai đoạn 2022-2023, các dự án sản xuất năng lượng mặt trời tại khu kinh tế phía Bắc đã đạt mức tăng trưởng ấn tượng và tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong năm 2024. Trong 5 dự án đầu tư sản xuất trong lĩnh vực này vào 9 tháng đầu năm 2024, nổi bật nhất là dự án đầu tư 454 triệu USD của Trina Solar Cell vào cơ sở sản xuất mô-đun năng lượng mặt trời và pin tại Thái Nguyên. Miền Bắc cũng là điểm đến cho 4 dự án còn lại, với các nhà đầu tư lớn gồm Sunergy Wafer, VDL International B.V, Linton Crystal, và Silver Paste PTE.

Viettel hiện đang chiếm thị phần lớn, đặc biệt sau khi khánh thành trung tâm dữ liệu lớn nhất cả nước tại Hòa Lạc (Hà Nội) vào tháng 4. Dự án này có tổng diện tích sàn lên đến 21.000m², cung cấp 60.000 máy chủ, công suất điện đạt 30 MW, và cung cấp dung lượng 2.400 Rack, trở thành trung tâm dữ liệu có quy mô đầu tư lớn nhất quốc gia.

Lợi thế lớn về giá thuê

Ông Thomas cho rằng nguyên nhân miền Bắc đang dẫn đầu trong việc thu hút các ngành sản xuất giá trị cao đến từ sự khác biệt ở trọng tâm công nghiệp và lợi thế hạ tầng. Khu kinh tế trọng điểm phía Bắc bao gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, nổi bật với vị trí chiến lược gần Trung Quốc và thị trường Bắc Á, có lợi cho các ngành tập trung vào sản xuất.

Vùng Bắc Bộ chiếm khoảng 61% tổng chiều dài đường cao tốc của Việt Nam và bao gồm tuyến đường cao tốc hiện đại và dài nhất nước, đó là tuyến Lào Cai - Quảng Ninh (khoảng 600 km). Hệ thống cảng ở Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Nam Định, cùng với các sân bay quốc tế Nội Bài và Cát Bi, tạo điều kiện thuận lợi cho kết nối của toàn vùng. Nhiều tuyến đường cao tốc vùng nối các khu công nghiệp với Hà Nội và biên giới Trung Quốc, qua đó tăng sức hấp dẫn của miền Bắc đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Các dự án trọng điểm trong tương lai bao gồm đường Vành đai 4 dài 113km nối Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc, và đường cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu dài 34km, kết nối vùng trung du và miền núi phía Bắc với đồng bằng sông Hồng và vùng Trung Bộ

Bên cạnh đó, các tỉnh miền Bắc có lợi thế về quỹ đất phong phú và giá thuê hợp lý. Trong nửa đầu năm 2024, khu Kinh tế phía Bắc cung cấp 12.985 ha đất công nghiệp tại 73 khu công nghiệp, tăng 12% so với năm trước nhờ vào sự mở rộng của các khu công nghiệp ở Hải Phòng, Hưng Yên và Hải Dương.

Chuyên gia Savills đánh giá mức giá thuê ở miền Bắc đất công nghiệp ở miền Bắc thấp hơn 28% so với miền Nam. Các tỉnh miền Bắc có tỷ lệ lấp đầy trung bình là 78%, với giá đất trung bình là 132 USD/m2/thuê 1 lần cho toàn bộ hợp đồng thuê dài hạn. Bắc Ninh có nguồn cung đất lớn nhất trong khu vực kinh tế phía Bắc với mức giá 148 USD/m2/thuê 1 lần, cao hơn 12% so với mức trung bình của khu vực. Bắc Ninh cũng là tỉnh dẫn đầu nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại miền Bắc, với 40% thị phần toàn khu vực. Dù vậy, mức giá thuê này vẫn thấp hơn trung bình giá thuê tại miền Nam là 183 USD/m2/thuê 1 lần.

Để ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai thì các cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông cần tiếp tục được phát triển, quy hoạch đồng bộ, hiệu quả. Đồng thời, các nhà phát triển, nhà đầu tư cần chú trọng đến các xu hướng chung của ngành. Trong đó, xu hướng phát triển bền vững, cụ thể là việc phát triển các khu công nghiệp xanh, đang ngày càng được quan tâm. Việc chuyển đổi và phát triển các khu công nghiệp xanh sẽ mang lại nhiều lợi thế cho các nhà xưởng, kho bãi so với các mô hình truyền thống. Các dự án xanh không chỉ đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững của doanh nghiệp, mà còn tạo ra môi trường phát triển, làm việc tích cực.

Dù vậy, ông Thomas cho biết: “Hiện nay, hầu hết các dự án khu công nghiệp đều được phát triển theo mô hình truyền thống. Việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản vì chi phí tốn kém, cần thời gian và sự xem xét kỹ lưỡng của Chính phủ về khung pháp lý như những chính sách ưu đãi cùng với việc áp dụng hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư giúp giảm gánh nặng chi phí ban đầu”.