VARS đưa ra cảnh báo về 'đòn thuế' của Mỹ: Phân khúc nào sẽ 'chịu trận'?

Theo nhận định của VARS, thuế đối ứng sẽ khiến hàng loạt phân khúc bất động sản bị ảnh hưởng, nhưng các nhà đầu tư vẫn cần bình tĩnh trước tình hình mới.

Ngày 2/4, Tổng thống Mỹ Donald Trump công bố chính sách thuế đối ứng áp dụng với 180 quốc gia - trong đó, Việt Nam nằm trong nhóm chịu mức thuế cao nhất: 46%. Tuy nhiên, trong một động thái được đánh giá là mang tính xây dựng, Mỹ đã đồng ý tạm hoãn áp dụng chính sách trong 90 ngày, đồng thời chấp thuận mức thuế 10% tạm thời để hai bên tiếp tục đàm phán.

Diễn biến này ngay lập tức khiến thị trường tài chính, xuất nhập khẩu và đặc biệt là bất động sản gắn với chuỗi cung ứng quốc tế trở nên nhạy cảm.

Trong báo cáo vừa phát hành mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhận định thẳng thắn rằng "tác động của chính sách thuế đối ứng sẽ không chỉ dừng lại ở lĩnh vực thương mại mà còn lan rộng tới nhiều phân khúc bất động sản".

>> Chỉ 5 ngày nữa, nhà ga gần 11.000 tỷ được ví như 'thành phố hàng không' của Việt Nam sẽ chính thức vận hành

BĐS Công nghiệp: Từ "ngôi sao hy vọng" đến điểm nóng lo ngại

Bất động sản công nghiệp từng được coi là điểm sáng trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối diện với thử thách mới.

Theo cảnh báo từ VARS, sự chuyển dịch đầu tư "né thuế" về Việt Nam thời gian qua có thể chững lại, khi các tập đoàn xuyên quốc gia bắt đầu đánh giá lại lợi ích dài hạn trong bối cảnh rủi ro thuế tăng cao.

Thay vì tiếp tục mở rộng, nhiều nhà đầu tư có thể chọn giải pháp "án binh bất động", thậm chí thu hẹp quy mô để chờ tình hình rõ ràng hơn. Các kế hoạch triển khai mới - từ khu công nghiệp đến nhà xưởng phụ trợ - sẽ đối mặt nguy cơ bị đình hoãn. Đáng lưu ý, những khu công nghiệp đã hoạt động và đang ở giai đoạn mở rộng cũng khó tránh khỏi ảnh hưởng nếu nhu cầu thuê sụt giảm.

Hiệu ứng domino từ đó sẽ lan sang bất động sản đô thị phụ trợ: nhà ở cho công nhân, chuyên gia, trung tâm dịch vụ quanh KCN… Khi lực lượng lao động bị cắt giảm do các nhà máy giảm quy mô, cầu tiêu dùng và nhu cầu nhà ở khu vực này cũng sẽ giảm sút tương ứng.

Thị trường văn phòng, nhà ở cho chuyên gia: Rủi ro hấp thụ rõ nét

Một phân khúc khác chịu áp lực không nhỏ chính là bất động sản văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng hạng A tại các đô thị lớn - nơi doanh nghiệp FDI là khách thuê chủ lực.

Nếu như dòng vốn ngoại chậm lại hoặc chuyển hướng, tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm, ảnh hưởng tới dòng tiền vận hành và giá thuê.

Tương tự, nhà ở cao cấp cho chuyên gia nước ngoài, vốn là một tiểu phân khúc phục vụ FDI, cũng sẽ chịu lực ép điều chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ có khả năng giảm, giá bán hoặc giá thuê sẽ buộc phải điều chỉnh để thu hút người thuê mới trong bối cảnh nguồn cầu sụt giảm.

Xuất khẩu và chuỗi cung ứng: Hệ lụy lan tỏa

Việc tăng thuế đối với hàng hóa xuất khẩu sang Mỹ có thể khiến giá thành sản phẩm tăng, giảm sức cạnh tranh của hàng Việt - đặc biệt trong các ngành lắp ráp, may mặc, điện tử… Đây là những ngành đóng góp lớn vào xuất khẩu, đồng thời sử dụng hàng triệu lao động.

Giảm đơn hàng đồng nghĩa giảm công suất nhà máy, buộc doanh nghiệp phải cắt giảm lao động, giãn tiến độ sản xuất hoặc tạm dừng hoạt động - một thực tế có thể xảy ra nếu đàm phán thất bại. Khi đó, thị trường lao động và bất động sản dân cư gắn với khu công nghiệp sẽ cùng lúc bị "tổn thương".

Dù thách thức là có thật, nhưng VARS nhấn mạnh: Việt Nam không đơn độc trong "làn sóng thuế đối ứng" này. Đây là "bài toán chung của toàn cầu", không phải riêng Việt Nam và vì thế, không thể nhìn nhận theo hướng bi quan cục bộ.

Trong khi nhiều quốc gia còn chưa kịp phản ứng, Việt Nam đã chủ động thực hiện điện đàm cấp cao với Tổng thống Donald Trump, tái khẳng định thiện chí hợp tác và đề xuất cơ chế đối ứng đôi bên cùng có lợi: Về thuế 0% cho hàng hóa nhập khẩu từ cả hai phía.

Đồng thời, Chính phủ cũng kịp thời chỉ đạo các bộ ngành họp bàn đối sách, đảm bảo thông tin cập nhật công khai, minh bạch, tránh gây hoang mang cho người dân và doanh nghiệp. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường giữ được trạng thái "bình tĩnh có kiểm soát".

Thách thức để tái cấu trúc: Cơ hội để thoát khỏi cái bóng "gia công"

Có một thực tế mà giới chuyên gia lâu nay vẫn cảnh báo: sản xuất công nghiệp tại Việt Nam vẫn chủ yếu là lắp ráp, gia công giá rẻ cho các tập đoàn ngoại, với mức độ nội địa hóa thấp. Công nghệ, chuỗi giá trị, lợi nhuận - phần lớn đều nằm ngoài biên giới.

Thuế đối ứng có thể là "liều thuốc đắng" buộc chúng ta phải tỉnh táo hơn. Đây là cơ hội để thanh lọc những dòng vốn FDI theo kiểu tận dụng lao động giá rẻ và chính sách ưu đãi thuế.

Thay vào đó, kêu gọi đầu tư chất lượng cao, tạo động lực phát triển doanh nghiệp nội - lấp vào những khoảng trống mà dòng vốn ngoại để lại, khi có sự rút lui chiến lược.

Tác động từ chính sách thuế của Mỹ được cho là phép thử quan trọng, nhưng cũng là cơ hội chiến lược để Việt Nam có thể:

- Cơ cấu lại mô hình phát triển bất động sản theo hướng bền vững;

- Thúc đẩy nội lực doanh nghiệp trong nước;

- Nâng cấp chuỗi sản xuất, giảm phụ thuộc vào gia công – lắp ráp.

Nếu biết tận dụng giai đoạn chuyển tiếp này, Việt Nam không chỉ vượt qua thách thức, mà còn tái định vị vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu với tư cách là một điểm đến sản xuất - công nghệ - logistics có chiều sâu, thay vì chỉ là "xưởng lắp ráp" cho thế giới.

>> Từ bây giờ, những trường hợp nào bị thu hồi, hủy sổ đỏ đã cấp?