Tìm đến Bình Dương mua chung cư tránh "bão giá nhà" nhưng không ngờ mức giá trung bình tại đây đã đạt ngưỡng 60-70 triệu đồng/m2

Tưởng rằng, Bình Dương sẽ trở thành thị trường thay thế và bổ sung nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền dồi dào cho thị trường Tp.HCM. Thế nhưng, giá sơ cấp tăng nhanh đã khiến nơi đây ngày càng hạn hẹp quỹ căn ở ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2. Thậm chí nguy cơ “tuyệt chủng” mức giá này có thể xảy ra bất cứ khi nào.

Bình Dương vốn là "thủ phủ" của thị trường căn hộ chung cư. Nơi đây liên tục được nhắc đến trong bức tranh địa ốc phía Nam với nguồn cung dồi dào và mức giá đa dạng. Có thời điểm, Tp.HCM "tuyệt chủng" căn hộ giá 25 – 35 triệu đồng/m2, Bình Dương trở thành khu vực thay thế chính, hút nhu cầu người mua. Đến giai đoạn người mua khó tìm căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM thì nơi đây vẫn rất dồi dào khoảng giá này.

Thế nhưng, khoảng hơn 2 năm nay, trong bối cảnh chung khan hiếm nguồn cung mới, mặt bằng giá căn hộ Bình Dương liên tục bị xô đổ. Giá sơ cấp tăng từ 15-20% so với cùng kì năm ngoái, từ 10-15% (tuỳ khu vực, sản phẩm) so với cuối năm 2024.

Đến nay, hầu hết các dự án chung cư rục rịch ra thị trường đầu năm 2025 đều nằm ở ngưỡng giá mới từ 50-70 triệu đồng/m2, khiến nhiều người bất ngờ, khó hiểu.

Khảo sát từ các dự án căn hộ sắp chào bán tại Bình Dương nhận thấy, giỏ hàng giá trên dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ đến 70- 80%; rất ít dự án còn ngưỡng giá 30-40 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, dự án Astral City (tên gọi mới La Pura) chuẩn bị tái khởi động ra thị trường Thuận An với mức giá dự kiến từ 60 triệu đồng/m2. Giá này tăng khoảng 20% so với giá rao bán đợt trước đó vào năm 2020.

Cùng khu vực, dự án Green Tower của TBS Group dự kiến chào giá từ 68 -70 triệu đồng/m2, mức này ngang ngửa với giá căn hộ tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM).

Tại Tp.Thủ Dầu Một, Becamex Tokyu cũng "không kém cạnh" khi tung ra thị trường năm 2025 hơn 300 căn hộ thuộc dự án Midori Park The Ten với giá từ 58 triệu đồng/m2.

Phân khu cao tầng Orchard Height nằm trong khu đô thị Sycamore (thành phố mới Bình Dương) của CapitaLand rumor giá từ 50-55 triệu đồng/m2. Giá này đã tăng trên dưới 10% so với đợt mở bán trước đó.

Tại Tp.Dĩ An, chủ đầu tư Bcons ra mắt phân khu mới của dự án Bcons City với giá từ 45 triệu đồng/m2, tăng gần 13% so với giá bán quý 2/2024. Dù chưa tiết lộ giá cụ thể, Tập đoàn An Gia đang nhận giữ chỗ dự án The Gió với giá dự kiến khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.

Khảo sát cho thấy tại khu vực này, hiện dự án có mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Dự án TT AVIO của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group cùng với dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group hiện đang chào bán giá từ 32 triệu đồng/m2. Đây được xem là mức giá khan hiếm thị trường Bình Dương ở thời điểm này.

Trong đó, dự án căn hộ Nhật TT AVIO chuẩn bị mở bán vào ngày 12/4/2025 đang tung chính sách bán hàng gây chú ý. Cụ thể, chính sách "sở hữu nhà chỉ góp 9 triệu đồng/tháng" trong vòng 2 năm; người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ (khoảng 500-600 triệu đồng) là kí hợp đồng mua bán, đóng đến khoảng 40% là nhận nhà. Liên doanh không bắt khách mua nhận nợ, không vay ngân hàng. Số tiền 9 triệu đồng/tháng sẽ được trừ vào tổng số tiền thanh toán khách mua căn hộ.

Sau khi nhận nhà, người mua bắt đầu vay ngân hàng, lúc này Liên Doanh Nhật liên kết đối tác ngân hàng hỗ trợ khách mua gói thanh toán đặc biệt, chỉ dành riêng cho TT AVIO, góp 9 triệu đồng/tháng trong vòng 5 năm. Gói tài chính đặc biệt này, ngân hàng đối tác Liên Doanh Nhật sẽ hỗ trợ người mua 3 "không": Không giới hạn độ tuổi, không hạn chế tổng hạn mức gói tài trợ, không hạn chế thời gian giải ngân trong năm 2025 mà khách hàng có thể giải ngân bất cứ khi nào. Không chỉ có mức giá gần như tốt nhất thị trường, nhờ chính sách bán hàng đột phá, dự án căn hộ này được quan tâm tích cực,

Tương tự, SkyOne của Phú Đông Group cũng là dự án căn hộ giá vừa túi tiền hiếm hoi còn sót lại tại Tp.Dĩ An (Bình Dương). Ngoài đơn giá còn nềm, trung bình 32 triệu/m2, dự án còn đang ra chính sách bán hàng hấp dẫn. Cụ thể, với căn hộ 1,8 tỉ đồng/căn, khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ (tương đương 180 triệu đồng) đến khi nhận nhà. Trong thời gian đó, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ 100% lãi suất và ân hạn gốc trong vòng 24 tháng.

Hai năm sau, người mua sẽ đóng thêm 35% để nhận nhà, dọn về ổn định cuộc sống. 50% giá trị còn lại của căn hộ sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay trong 30 năm với mức chi trả nhẹ nhàng khoảng 9 triệu đồng/tháng. Nếu không vay, người mua chỉ góp chỉ từ 9 triệu đồng/ tháng. Với phương thức này, ngay từ đầu, khách hàng không cần vay ngân hàng hay đóng bất cứ khoản ký quỹ nào; được trừ dần vào tổng giá trị căn hộ khách mua.

Như vậy, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương tăng nhanh đã khiến nơi đây ngày càng hạn hẹp quỹ căn hộ giá mềm. Các dự án còn ở ngưỡng giá từ 30-40 triệu đồng/m2 có tỉ lệ hấp thụ tốt nhưng không có nhiều nguồn hàng được bán ra. 

Nguy cơ "tuyệt chủng" căn hộ giá mềm tại Bình Dương

Nhìn vào chỉ số tăng giá bán của các dự án căn hộ tại Bình Dương đủ thấy, trong tương lai không xa, phân khúc giá từ 30-40 triệu đồng/m2 sẽ dần biến mất. Một số dự đoán còn cho rằng, lịch sử "tuyệt chủng" căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 từng diễn ra tại Tp.HCM có thể lặp lại tại Bình Dương ở giai đoạn này.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý 1/2025, chung cư Bình Dương ghi nhận giá rao bán tăng 12-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Xu hướng tăng này phân hóa theo từng khu vực. Tại Tp.Thủ Dầu Một giá tăng 14%. Giá cao nhất tại đây đạt 67 triệu đồng/m2, giá thấp nhất là 36 triệu đồng/m2, mức giá trung bình đạt 55 triệu đồng/m2.

Tại Tp.Thuận An mức tăng thể hiện khoảng 12,6%. Giá sơ cấp trung bình tại đây rơi vào khoảng 51-55 triệu đồng/m2. Trong khi tại Tp.Dĩ An ghi nhận giá tăng 12,3%, trung bình mức 30-45 triệu đồng/m2.

Ghi nhận thực tế cho thấy, khoảng cách giá chênh lệch với thu nhập tài chính của số đông người mua là rào cản đối với các dự án đang chào bán tại Bình Dương. Nếu tỉ lệ quan tâm căn hộ giá trên dưới 35 triệu đồng/m2 khá tốt thì dòng căn hộ từ 60 triệu đồng/m2 trở lên chậm nhịp hơn. 

Điều này thể hiện giá cả vẫn là yếu tố "bất di bất dịch" trong mối quan tâm của người mua nhà. Giữa bối cảnh giá sơ cấp tăng nhanh, không chỉ loại hình giá từ 30 -40 triệu đồng/m2 khan hiếm mà dòng sản phẩm giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại Bình Dương cũng bắt đầu khó tìm kiếm. 

Nhìn vào bối cảnh thị trường Tp.HCM để thấy tương lai của thị trường Bình Dương. Chỉ sau 6 năm (từ năm 2018 đến 2024), thị trường Tp.HCM đã chứng kiến căn hộ giá 1-2 tỷ đồng/căn chính thức "tuyệt chủng". Mới đây, căn hộ giá 3 tỷ đồng/căn cũng dần biến mất. 

Trong vài năm tới, thị trường căn hộ lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai sẽ diễn biến tương tự Tp.HCM bây giờ. Mỗi năm trôi qua, căn hộ sơ cấp lại thêm "một nấc" giá khiến. Giá tăng tịnh tiến theo năm đã khiến mặt bằng giá dự án/khu vực đổi thay rất nhiều. 

Thế nhưng đà tăng giá căn hộ Bình Dương nói riêng, thị trường phía Nam nói chung dự đoán chưa dừng lại. Một chuyên gia trong ngành khẳng định, mức giá bất động sản rất khó giảm do giá đất, chi phí xây dựng, hạ tầng ngày càng tăng. Riêng về phân khúc căn hộ phía Nam, giá có thể tăng thêm 10% trong thời gian tới vì nguồn cung ngày càng khan hiếm.