“Thời đến” với đất tỉnh: Phòng công chứng bắt đầu đông đúc trở lại, khách mua các nơi đổ về xem đất

Gần 3 năm “nằm im” chờ đợi, đến nay đất tỉnh lân cận TP.HCM bắt đầu trở lại đường đua. Phòng công chứng đông đúc khách ra – vào; môi giới trở nên bận rộn so với giai đoạn trước.

Giao dịch và giá tăng dần

Khảo sát tại một số thị trường khu vực như Đức Hoà, Bến Lức (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ, Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu) nhận thấy, giao dịch mua bán bắt đầu nhích dần. Nhà đầu tư các nơi ra quân "nghía" khu vực tiềm năng và ra quyết định nhanh với đất nền phân lô. Phòng công chứng tại một số khu vực dần đông đúc trở lại sau thời gian vắng vẻ. Sức cầu bắt đầu hồi phục.

Vào đầu tháng 4/2025, ghi nhận tại một phòng công chứng trên địa bàn Đức Hoà, Cần Guộc (Long An) nhận thấy, lượng khách đi công chứng tăng rõ rệt so với giai đoạn trước Tết. Theo nhân viên phòng công chứng, so với giữa năm 2024, lượng hồ sơ hiện tại đã tăng khoảng 30%, chủ yếu là hồ sơ chuyển nhượng đất nền.

Tương tự, các phòng công chứng tại huyện Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) luôn trong tình trạng quá tải. Thậm chí, nhiều bộ hồ sơ phải đợi qua ngày mới được giải quyết. Theo môi giới khu vực, khách mua từ các nơi đổ về mạnh nhất là từ đầu tháng 3/2025. Hiện nhu cầu còn khá nhiều nhưng không có nguồn hàng phù hợp bán lại cho khách đầu tư. 

Bên cạnh giao dịch thì giá rao bán đất nền thổ cư bắt đầu hồi phục. Khảo sát cho thấy, đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu trong 2 năm vừa qua giảm khoảng 28%. Hiện mức giá trung bình dao động từ 11 - 25 triệu đồng/m2. Giá này bắt đầu có sự hồi phục mạnh từ đáy khoảng 20%. Tương tự, đất nền Đồng Nai trong 2 năm giảm 14%, hiện dao động trung bình từ 17 - 20 triệu đồng/m2, tùy khu vực. Giá đất khu vực này bắt đầu ngừng giảm từ tháng 9/2024.

Đất nền Bình Dương có giá trung bình từ 25 - 40 triệu đồng/m2, mức tăng chậm nhưng khá ổn định theo năm. Tại Long An, đất thổ cư sổ đỏ giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2. Trong đợt thị trường biến động, nhà đất nơi đây giảm giá khoảng 8% và ổn định lại trong năm 2024. Đây là khu vực ít có sự biến động về giá như khu phía Đông, giá hiện đã nhích trên dưới 10% so với cùng kì năm ngoái. 

Khảo sát tình hình giao dịch tại thị trường Long An cho thấy, do mức giá còn ở ngưỡng mềm nên thời gian qua động thái tìm kiếm nhà đất của nhà đầu tư tăng nhịp tại đây. Sôi động nhất là 2 huyện Bến Lức và Đức Hòa. Hiện giá đất tại các khu vực này đang thấp hơn khoảng 40 - 50% so với khu vực phía Đông TP.HCM. Tiềm năng của khu vực xoay quanh các cao tốc kết nối với Đông Nam Bộ và các tuyến Metro kết nối trung tâm TP.HCM.

Cùng với đó, sức nóng giao dịch còn đến từ động thái các ông lớn triển khai dự án tại đây khiến tâm lý nhà đầu tư rộn ràng. Nhiều nhà đầu tư cá nhân trở lại thị trường trong tâm thế đón đầu dự án lớn. Gần đây, một số dự án đất nền còn sót lại tại Long An giới thiệu ra thị trường và ghi nhận tín hiệu khá tốt.

Đơn cử, dự án phố thương mại Đức Hòa Central tọa lạc ngay mặt tiền đường Nguyễn Thiện Khiêm (Đức Hòa, Long An) là dự án đất nền có sổ đỏ hiếm hoi của khu vực chào bán thời điểm này.

Hội tụ cùng lúc nhiều lợi thế như nằm ngay “trung điểm” tam giác vàng Vingroup: Vinhomes Hậu Nghĩa, Vinhomes Tân Mỹ, Vinhomes Hóc Môn - Củ Chi, được bao bọc bởi các tiện ích hiện đại, từ Mỹ Quỳnh Safari, Co.opmart Củ Chi đến sân golf Tân Mỹ 120ha,… và loạt khu dân cư hiện hữu như: KDC sinh thái năng lượng mặt trời (quy mô 600ha), KDC Hồng Phát 1, 2,… nhưng giá vẫn còn mềm (từ 1,68 tỉ đồng/nền).

Bên cạnh đó, Đức Hòa Central còn chú trọng diện tích dành cho cảnh quan xanh và các công trình tiện ích như: quảng trường, trung tâm thương mại, công viên thiếu nhi, khu thể dục,… không chỉ đáp ứng nhu cầu của người mua mà cả dân địa phương. Trong đợt này, khách mua chỉ trả trước 25% được sở hữu ngay, kéo giãn thanh toán trong 15 tháng và nhận hoàn tiền lên đến 7% khi thanh toán nhanh.

Sở hữu nhiều lợi thế về giá, vị trí cùng hạ tầng hoàn chỉnh (nhận nền xây nhà ở ngay), theo đó, dù chỉ mới manh nha ra thị trường, dự án đã nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. 

Phân khúc khó thay thế trong danh mục đầu tư

Theo nhận định của đại diện DKRA Group, trong năm 2025, nguồn cung phân khúc đất nền dự kiến tăng hơn năm 2024, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền. Tuy nhiên, con số này vẫn khiêm tốn so với giai đoạn trước năm 2019. Nhờ đặc tính đầu tư linh hoạt, mức giá dễ tiếp cận, đất nền vẫn là sản phẩm được ưu ái.

Sự tăng trưởng tích cực về sức cầu của phân khúc này thể hiện, đây là loại hình khó thay thế trong danh mục đầu tư của giới đầu tư. Dữ liệu tháng 2/2025 Batdongsan cho thấy, sau Tết Ất Tỵ, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực, trong đó đất nền là loại hình dẫn đầu về tăng trưởng nhu cầu mua. Nửa đầu tháng 2, nhu cầu đầu tư quay trở lại đã kéo lượt tìm kiếm đất nền cả nước tăng 2 - 3 lần so với trước Tết. Giao dịch chủ yếu tập trung ở loại hình đất nền thổ cư, đất vườn, đất nông nghiệp còn chậm nhịp.

Không riêng Hà Nội và TP.HCM, đất nền chiếm phần lớn nhu cầu tìm mua phát sinh trong tháng ở các địa phương như Đà Nẵng, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, chiếm từ 40-60% so với các phân khúc này. Điều này thể hiện khẩu vị cũng như độ bền của phân khúc này trên thị trường. Khi biên lợi nhuận bị thu hẹp tại TP.HCM thì xu hướng dịch chuyển sang vực tỉnh lân cận để săn đất giá rẻ cho thấy sự nhanh nhạy của nhà đầu tư.

Sau thời gian bong bóng ảo xuất hiện tại một số tỉnh, thành như Bảo Lộc, Bình Phước, Đắc Nông, Đắk Lắk,... đến nay, việc tham gia thị trường đất nền của nhà đầu tư với tầm nhìn trung, dài hạn cho thấy, sự ổn định ở phân khúc này. Cùng với sự quyết liệt của chính quyền các địa phương trong việc tháo gỡ hành lang pháp lý, kích hoạt mạng lưới hạ tầng, đây được xem là cơ hội để nhà đầu tư đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc đất nền. 

Tuy nhiên, ở giai đoạn này theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, nhà đầu tư vào thị trường trong tâm thế ổn định, dài hạn, khó "ăn xổi ở thì" như giai đoạn trước.