Thị trường đang rất cần một gói tín dụng tạo đòn bẩy cho nhà ở xã hội

13:00 08/04/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

Các chương trình vay mua nhà dành cho người trẻ chủ yếu mang tính chất quảng bá, cạnh tranh thị phần giữa các ngân hàng thay vì chính sách dài hạn hỗ trợ an cư đúng nghĩa. Người mua nhà đang rất cần một gói tín dụng hỗ trợ đúng đối tượng và tạo đòn bẩy cho phân khúc nhà ở xã hội.

Với kế hoạch Chính phủ đặt ra về số lượng nhà ở xã hội từng địa phương hoàn thành trong năm, người lao động mong chờ vào nguồn cung mở mới để sở hữu căn nhà đầu tiên kèm theo các chính sách tín dụng ưu đãi phù hợp.

• Giá thuê nhà ở xã hội tại Hà Nội cao nhất 110.000 đồng/m2/tháng

Bài toán cân bằng giữa giá nhà và thu nhập

Chia sẻ với KTSG Online, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết, thu nhập bình quân của người lao động từ năm 2017 đến 2024 tăng từ 6,6 triệu đồng/tháng lên 7,7 triệu đồng/tháng, tăng 16,7%. Tuy nhiên, mức giá chung cư trung bình ở THCM lại tăng khoảng 76% từ 34 triệu đồng/m² lên 60 triệu đồng/m², ở Hà Nội, giá tăng 100% từ 30 triệu đồng/m² lên 60 triệu đồng/m².

Riêng phân khúc nhà ở xã hội có giá sơ cấp tăng 42-47% từ năm 2016 đến năm 2024 (từ năm 2023 đến năm 2024 có giá 20-25 triệu đồng/m²). Giá thứ cấp (sau khi hết hạn 5 năm không được bán ra ngoài) tăng đột biến 200-300%, từ 14-17 triệu đồng/m² lúc mở bán lên 35- 43 triệu đồng/m² sau khi hết 5 năm không được bán ra ngoài.

Thu nhập bình quân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM hiện dao động khoảng 10-15 triệu đồng/tháng đối với người lao động phổ thông hoặc trung cấp. Với cặp vợ chồng, thu nhập phổ biến 20-30 triệu đồng, trừ chi phí sinh hoạt tiết kiệm, chỉ còn dư 2-10 triệu đồng. Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội (NOXH) trung bình 20-25 triệu đồng/m², đòi hỏi tổng chi phí mua nhà từ  1-1,5 tỉ đồng.

Theo chuyên gia, người có thu nhập trên 15-25 triệu đồng (hộ gia đình 30-50 triệu đồng), có nhu cầu rất cao về nhà ở và có nguồn thu nhập thỏa mãn mức giá nhà ở xã hội lại không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. “Nhóm này là nhóm bị kẹt giữa, vì mua nhà ở thương mại (trên 55 triệu đồng/m²) thì không đủ tiền còn mua nhà ở xã hội (dưới 25 triệu đồng/m²) thì không đủ điều kiện. Chính vì thế, trong tổng số lượng nhà ở xã hội được triển khai nên dành ra 30% để phục vụ cho nhóm này”, ông Kiên nói thêm.

Hiện nay, các chương trình vay mua nhà dành cho người trẻ chủ yếu mang tính chất quảng bá, cạnh tranh thị phần giữa các ngân hàng thay vì chính sách dài hạn hỗ trợ an cư. Nhiều gói vay được quảng cáo với lãi suất ưu đãi 0%/năm, 3,99%/năm hay 5,5%/năm nhưng chỉ áp dụng trong thời gian rất ngắn, thường là 3 tháng, sau đó chuyển sang cơ chế thả nổi. Nếu người vay muốn cố định lãi suất từ 3 đến 5 năm, mức lãi thực tế có thể lên đến 9–10%/năm.

Trong khi đó, bốn ngân hàng thuộc nhóm Big4 cùng một số ngân hàng thương mại cổ phần đã triển khai gói tín dụng 145.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, tính khả thi và hiệu quả triển khai của gói này còn hạn chế.

Thị trường đang rất cần một gói tín dụng tương tự gói 30.000 tỉ đồng từng được áp dụng giai đoạn 2012-2013, để hỗ trợ đúng đối tượng và tạo đòn bẩy cho phân khúc nhà ở xã hội.

Gia đình của chị Dương Thị Mai đã sở hữu 1 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở xã hội tại tỉnh Bình Dương sau thời gian chờ đợi mua nhà ở TPHCM với mức giá khoảng 27 triệu đồng/m². Chị cho biết, hai vợ chồng đã tích lũy được khoảng 100 triệu cùng thu nhập hiện tại đủ điều kiện xét duyệt mua nhà ở xã hội.

Với mức vay từ ngân hàng chính sách 80% giá trị căn nhà, chị ước tính thu nhập đủ chi trả gói vay kéo dài 20-25 năm. Thay vì chờ đợi dự án nhà vừa túi tiền tại TPHCM, chị cũng quyết định thay đổi công việc về gần tỉnh Bình Dương và điều chỉnh lại kế hoạch chi tiêu, có thêm thành viên để không bị áp lực tài chính.

Tạo đòn bẩy cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội

Được biết, việc tìm kiếm quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại TPHCM, Bình Dương và Long An gặp không ít khó khăn do sự khan hiếm quỹ đất ở các khu vực trung tâm và sự gia tăng giá đất. Tuy nhiên, những khu vực ngoại ô hoặc các khu vực đang phát triển mạnh mẽ hạ tầng và có sự chuyển mình về quy hoạch đô thị vẫn có tiềm năng lớn để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Nhiều khu vực vùng ven TPHCM đang nổi lên là điểm đến tiềm năng để phát triển nhà ở xã hội, nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng giao thông cải thiện rõ rệt. Quận 12, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè đều có vị trí gần các khu công nghiệp, phù hợp với nhu cầu an cư của công nhân, người thu nhập thấp. Việc đầu tư vào các tuyến metro, cao tốc như TPHCM - Mộc Bài càng tăng thêm lợi thế cho khu vực này.

Tại thành phố Thủ Đức, một số phường gần tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên và các khu công nghiệp vẫn còn quỹ đất, thích hợp phát triển nhà ở xã hội. Bình Dương tiếp tục dẫn đầu về nhu cầu nhà ở xã hội nhờ mật độ công nhân cao tại các địa bàn như Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên.

Long An, đặc biệt là các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức, đang thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp với quỹ đất rộng và kết nối thuận tiện về TPHCM. Điển hình, Trần Anh Group đã công bố triển khai 2.000 căn nhà ở xã hội tại Đức Hòa.

Trong tọa đàm “Hóa giải” nguồn cung nhà ở xã hội trước những mục tiêu mới" do của Kinh Tế Sài Gòn Online tổ chức vào tuần trước, Ông Nguyễn Văn Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh bất động sản Trần Anh Land, cho rằng doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội trong năm nay chắc chắn sẽ gặp phải những khó khăn lớn trong việc tìm kiếm quỹ đất, huy động vốn và đối phó với các biến động về giá đất và các quy định pháp lý mới.

Tuy nhiên, nếu các cơ chế hỗ trợ từ Chính phủ được cải thiện và các thủ tục hành chính được đơn giản hóa, các doanh nghiệp vẫn có thể vượt qua những thử thách này và tiếp tục đóng góp vào việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc của công ty Lê Thành cũng cho hay theo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của thành phố trong năm 2025, Lê Thành, một trong những doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, đặt mục tiêu xây dựng 1.500 căn. Tuy nhiên, do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, tiến độ thực hiện bị đình trệ, kéo theo nguy cơ không hoàn thành đúng hạn. Điều này có thể khiến dự án bị kéo dài sang năm 2026, thậm chí 2027, do quy mô dự án lớn và được triển khai theo từng giai đoạn.

Để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, TPHCM cần phải tháo gỡ ngay các rào cản pháp lý. Vấn đề quan trọng là đẩy nhanh tiến độ xử lý thủ tục, thực hiện song song nhiều quy trình để rút ngắn thời gian phê duyệt. Các cơ quan chức năng cần có thời gian xử lý hồ sơ cụ thể, tránh tình trạng kéo dài do chờ ý kiến từ nhiều đơn vị khác nhau.

Đại diện từ Cushman&Wakefield Việt Nam cho rằng, trong chu kỳ bất động sản mới, doanh nghiệp cần chú trọng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Ví dụ, Vinhomes đã công bố đề án xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới, với giá bán dưới 1 tỉ đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đổi mới sáng tạo trong thiết kế và xây dựng. Việc áp dụng công nghệ mới sẽ giúp giảm chi phí và thời gian xây dựng, đồng thời nâng cao chất lượng và tính thẩm mỹ của các dự án. Cuối cùng, việc tăng cường minh bạch thông tin và quản trị rủi ro sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng được niềm tin với khách hàng và nhà đầu tư. Điều này bao gồm cung cấp thông tin rõ ràng về tiến độ xây dựng, pháp lý và giá bán của các dự án.