Bộ Tài chính vừa đề xuất Chính phủ về Dự thảo lần 2 Nghị định Quy định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) đã làm rõ các trường hợp giá đất được trừ khi tính thuế VAT trong kinh doanh bất động sản. Đây là một trong những nội dung có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo minh bạch và thống nhất trong cách thức xác định giá đất được trừ, góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản và giảm thiểu tranh chấp liên quan đến thuế.
Dưới đây là phân tích chi tiết từng trường hợp trong Khoản 8 Điều 4 Dự thảo này.
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần
Theo quy định tại Điểm a Khoản 8 Điều 4 Dự thảo thì các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc gia hạn sử dụng đất thì giá đất được trừ sẽ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
Điểm quan trọng của quy định này là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải được tính theo Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nhưng không bao gồm các khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất đã ứng trước.
Quy định này phù hợp với thực tế vì tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà doanh nghiệp đã nộp là khoản chi phí trực tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất, không tạo ra giá trị gia tăng. Tuy nhiên, để áp dụng, doanh nghiệp cần đảm bảo các khoản nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải có đầy đủ chứng từ để chứng minh trước cơ quan thuế.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân
Tại Điểm b, nếu cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất từ các tổ chức hoặc cá nhân, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng. Quy định này cũng nhấn mạnh giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
Việc loại trừ giá trị cơ sở hạ tầng để tránh tình trạng doanh nghiệp tính trùng giá trị đất và tài sản trên đất (như nhà hoặc công trình). Điều này giúp đảm bảo tính chính xác trong việc xác định các khoản chi phí không thuộc đối tượng chịu thuế VAT. Quy định cũng khuyến khích tính minh bạch khi doanh nghiệp được phép kê khai và khấu trừ thuế VAT đầu vào liên quan đến cơ sở hạ tầng.
Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điểm c quy định trong trường hợp doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách Nhà nước.
Quy định này thừa nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và khuyến khích các hình thức hợp tác giữa doanh nghiệp và cá nhân hoặc tổ chức. Việc xác định giá đất được trừ trong trường hợp này loại trừ những khoản chi phí không chịu thuế VAT, đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong kê khai thuế đối với các hình thức hợp tác đầu tư.
Thanh toán dự án BT bằng quỹ đất
Đối với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) được thanh toán bằng quỹ đất, thì giá đất được trừ để tính thuế VAT là giá trị quỹ đất theo quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Đây là một điểm quan trọng nhằm điều chỉnh hoạt động đầu tư công theo phương thức đối tác công tư. Việc quy định rõ giá trị quỹ đất được trừ sẽ giúp doanh nghiệp chắc chắn hơn trong việc xác định khoản thuế VAT phải nộp. Đồng thời, quy định này đảm bảo tính thống nhất giữa pháp luật về thuế và pháp luật về đầu tư công.
Xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở để chuyển nhượng, cho thuê
Tại Điểm đ, giá tính thuế VAT trong trường hợp xây dựng cơ sở hạ tầng, xây nhà để bán hoặc cho thuê được xác định bằng số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, trừ đi giá đất được trừ. Giá đất được tính trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm của số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Quy định này hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phân bổ chi phí và doanh thu theo từng giai đoạn của dự án, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và kê khai thuế. Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả, doanh nghiệp cần có sự minh bạch trong báo cáo tài chính và đảm bảo rằng giá trị được kê khai phù hợp với tiến độ thực tế.
Xây dựng nhà chung cư nhiều tầng, nhiều hộ ở
Điểm e quy định cách xác định giá đất được trừ trong trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng hoặc nhà chung cư để bán. Giá đất được trừ trên mỗi mét vuông nhà được tính bằng giá đất được trừ chia cho tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm).
Quy định này nhằm đảm bảo việc phân bổ giá đất hợp lý trên từng mét vuông nhà ở, đặc biệt trong trường hợp các dự án chung cư phức hợp. Việc loại bỏ phần diện tích dùng chung khỏi giá đất được trừ đảm bảo tính công bằng trong phân bổ chi phí và tuân thủ các nguyên tắc tài chính.
Xác định giá đất khi không thể cung cấp đầy đủ thông tin
Trong trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách Nhà nước, hai phương án được đưa ra tại Điểm g Điều 8 Dự thảo như sau:
Phương án 1: Cơ quan thuế cung cấp thông tin về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất dựa trên cơ sở dữ liệu quản lý theo đề nghị của cơ sở kinh doanh.
Phương án 2: Trường hợp không thể xác định được giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng, thì giá tính thuế VAT là giá chuyển nhượng.
Cả hai phương án đều nhằm giảm thiểu tranh chấp giữa cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh. Phương án 1 khuyến khích sự hợp tác giữa các bên dựa trên dữ liệu, trong khi phương án 2 được sử dụng như một giải pháp cuối cùng để đảm bảo nguồn thu ngân sách.
Nhìn chung, dự thảo Nghị định thi hành Luật Thuế VAT đã làm rõ cách xác định giá đất được trừ trong các trường hợp kinh doanh bất động sản. Quy định này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý thuế hỗ trợ doanh nghiệp áp dụng một cách dễ dàng hơn trong thực tế. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có hướng dẫn chi tiết từ cơ quan thuế, đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, tập huấn cho các doanh nghiệp. Việc thực thi quy định này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, cũng như nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong lĩnh vực thuế.
