Dòng vốn đang chuyển động ra sao trên thị trường bất động sản?

Nửa cuối năm 2022, dòng tiền trên thị trường bất động sản dường như bị đóng băng bới các chính sách thắt chặt tín dụng, siết trái phiếu và các dự án thiếu tính thanh khoản. Tuy vậy, bước sang quí 1-2023 một số khó khăn về chính sách lẫn hoạt động doanh nghiệp được tháo gỡ, dòng vốn đã bắt đầu “tương tác” trở lại với thị trường nhà đất.

• Nhà giá rẻ 'kích hoạt' dòng tiền trở lại thị trường bất động sản
• 4 dự án bất động sản được TPHCM ưu tiên gỡ vướng

Các kênh vốn đã chuyển động trở lại

Dù vẫn còn dè dặt nhưng trong các số liệu báo cáo cho quí đầu tiền năm nay của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hay Bộ Kế hoạch đầu tư cho thấy các kênh vốn cho thị trường bất động sản cũng bắt đầu trở lại tích cực.

Theo thống kê của Bộ Tài chính, trong quí 1-2023, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành đạt 24.708 tỉ đồng. Riêng khối lượng phát hành kể từ ngày 6-3 khi Nghị định 08 của Chính phủ có hiệu lực là 23.825 tỉ đồng, tương đương 96% tổng khối lượng. Trong đó, 98,2% khối lượng phát hành (tương đương hơn 24.000 tỉ đồng) thuộc lĩnh vực bất động sản. Về cơ cấu, 99,99% khách hàng là nhà đầu tư tổ chức, trong đó các ngân hàng chiếm 77%.

Trong khi đó với vốn tín dụng, NHNN cũng cho biết dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 2-2023 đạt hơn 2,6 triệu tỉ đồng tăng 2,19% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỉ đồng). Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 6,45% chiếm tỷ trọng 33%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 0,25% chiếm tỷ trọng 67%.

Ước tính vốn tín dụng vào bất động sản đến hết quí 1-2023 tăng trưởng khoảng 3% so với cuối năm 2022, tương đương quy mô dư nợ tín dụng bất động sản tăng thêm khoảng hơn 77.000 tỉ đồng. Như vậy, ước tính 3 tháng đầu năm 2023, dòng vốn chảy từ kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu vào bất động sản khoảng trên 100.000 tỉ đồng.

Dòng vốn nước ngoài trong quí 1 năm nay dường như kém khả quan nhất. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch Đầu tư) tính đến ngày 20-3, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 5,45 tỉ đô la Mỹ, giảm 38,8% so với cùng kỳ năm trước.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu đô la Mỹ, chiếm gần 14,1% tổng vốn đăng ký đầu tư, giảm gần 72% so với cùng kỳ năm trước (1,71 tỷ đô la Mỹ). Trong đó, lượng vốn giải ngân đạt 228,5 triệu đô la Mỹ (chiếm 5,3%).

Cơ cấu vốn từ các kênh đổ vào bất động sản cũng chuyển dịch qua từng năm. Trong tài liệu tham luận của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia tại hội thảo về về vốn cho bất động sản mới đây cũng chỉ rõ về sự thay đổi này.

Cụ thể, nhìn lại tổng nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản năm 2021, vốn tín dụng chiếm 46,4%, trái phiếu doanh nghiệp 31,1%, FDI chiếm 12,1%. Sang năm 2022, khoảng 74% vốn cho các chủ đầu tư địa ốc là từ ngân hàng, do đó sức ép của nhà điều hành rất lớn.

Riêng về chuyển động dòng vốn trái phiếu, chuyên gia này cho biết, giai đoạn 2017 cho đến quí 1-2023, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 338.000 tỉ đồng (tính cả phát hành quốc tế). Điểm đáng chú ý là năm 2021, doanh nghiệp địa ốc phát hành tăng đột biến đạt khoảng 214.000 tỉ đồng. Do kỳ hạn 3 – 4 năm nên sẽ đáo hạn nhiều trong giai đoạn 2023 – 2024. Tổng lượng đáo hạn năm 2023 khoảng 120.000 tỉ đồng. Lượng trái phiếu quá hạn theo tính toán đến thời điểm hiện tại khoảng 8%.

“So với các nước, vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản của Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp. Nghĩa là vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, tuy nhân phải phân nhóm rủi ro đối với từng phân khúc. Năm 2023, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 – 15% nhưng tín dụng cho bất động sản có thể tăng cao hơn mức này”, ông Lực nhận định.

Có thể thấy, tăng trưởng tín dụng và chính sách pháp luật sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Các kênh huy động vốn thời gian qua được nới lỏng phần nào đã thúc đẩy dòng tiền trở lại tích cực hơn trên thị trường bất động sản.

Thị trường chuẩn bị cho chu trình “rã đông”

Thị trường bất động sản vừa đi qua quí 1 tương đối thoải mái về tâm lý khi Chính phủ thực hiện nhiều sự điều chỉnh tích cực hỗ trợ cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư tái cơ cấu. Các kênh tiếp vốn cũng có dấu hiệu chuyển động rõ hơn, giới chuyên gia dự báo thị trường đã sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Hơn hết, niềm tin về thị trường của nhà đầu tư đã được kéo lại phần nào khi giao dịch trên thị trường được ghi nhận nhiều hơn trong những ngày gần đây.

Theo chia sẻ của ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), từ sau Tết âm lịch đến nay, thị trường đang bắt đầu có giao dịch trở lại. Thực tế, một công ty thành viên của Dat Xanh Services đã chốt giao dịch thành công hơn 100 sản phẩm chỉ trong 10 ngày cuối cùng tháng 3 đã cho thấy tín hiệu lạc quan của thị trường. Tuy chưa nhiều nhưng số lượng giao địch tăng nhanh hơn mỗi ngày, điều này thực sự đã động viên nhiều môi giới sau thời gian mất phương hướng.

Tín hiệu tích cực về thanh khoản có thể được thúc đẩy sau khi NHNN điều chỉnh lãi suất điều hành tác động đến mặt bằng lãi suất huy động ở nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, thông tin đó chỉ giải quyết phần nào về vấn đề tâm lý còn để nhà đầu tư và doanh nghiệp tiếp cận dòng vốn rẻ ngay trong quí tới là không dễ.

Sau động thái giảm lãi suất huy động, các ngân hàng sẽ cần thời gian để điều chỉnh hạ mặt bằng lãi suất cho vay đang khá cao như hiện nay. Do đó, trong quí 2-2023, sẽ rất khó để mặt bằng lãi suất cho vay giảm về mức 9 – 10% để hỗ trợ phục hồi nhanh cho thị trường.

“Chỉ khi nào mặt bằng lãi suất cho vay trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng rõ hơn. Bởi 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay. Đến cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không?”, ông Phạm Anh Khôi nhận định.

Cùng chia sẻ góc nhìn nêu trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng khi hiệu lực của chính sách dần dần phát huy cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình rã đông này mang tính tự nhiên, do đó cần thời gian và sẽ diễn ra từ từ.

Hiện tại, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Đó là Nhà nước điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang án binh bất động chờ luật mới.

Tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá chính sách về bất động sản luôn luôn có độ trễ khi đi vào thực tế. Một chính sách hôm nay ra có thể phải 6 tháng sau mới có hiệu lực và sau đó tiếp tục cần thời gian để lan tỏa.

“Theo tôi, thị trường bất động sản phải có lên có xuống giống như đồ thị hình Sin. Ở góc độ làm chính sách, vào thời điểm cuối năm 2023 sẽ có những yếu tố tích cực liên quan đến dòng vốn giải ngân đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Có thể thị trường sẽ đảo chiều ở thời điểm quí 4 năm nay”, vị này nhận định.

Tại báo cáo quí 1, các đơn vị nghiên cứu nhận định, nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại thị trường. Quan sát chuyển động dòng tiền trong quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ hấp thụ và tăng trưởng trước, sau đó mới đến thị trường bất động sản. Chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản có thể bắt đầu vào năm sau.