Đầu năm 2025, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội ghi nhận nguồn cung lớn kỷ lục, tập trung ở vùng ven, đẩy giá sơ cấp tăng gấp đôi so với năm trước. Dù thanh khoản có dấu hiệu phục hồi, các chuyên gia vẫn lưu ý tránh lao vào cơn “sốt ảo” vì đây là tài sản có giá trị lớn, thanh khoản yếu và khá kén khách.
Giá biệt thự tại Hà Nội 282 triệu đồng/m2, TPHCM trên 30 tỷ đồng/căn
Quý I/2025 chứng kiến một kỷ lục về nguồn cung biệt thự liền kề tại thị trường Hà Nội, với hơn 1.500 căn được tung ra từ một đại dự án ở Đan Phượng. Mặc dù con số này giảm đáng kể, khoảng 46%, so với quý IV/2024 do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết, nhưng thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng đáng chú ý về giá. Theo CBRE, giá bán trung bình biệt thự đạt 226 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tới 17% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, các chủ đầu tư có xu hướng chào bán các dự án mới ở mức giá cao, kỳ vọng vào tác động tích cực từ sự phát triển hạ tầng, các kế hoạch sáp nhập hành chính, cũng như bảng giá đất mới.
Cùng chung nhận định, khảo sát của Avison Young cho thấy các khu vực ven đô Hà Nội như Đan Phượng, Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên) liên tục có thêm nguồn cung nhà liền thổ. Giá bán tại các khu vực này cũng ghi nhận mức tăng 5-8%, dao động từ 6.300-8.200 USD/m2 (tương đương 160-209 triệu đồng/m2). Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà ở thấp tầng trong quý đầu năm 2025 vẫn duy trì ở mức khả quan, đạt 60-70%.
Nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng chiếm 70% nguồn cung ở TPHCM. Nguồn: Savills Việt Nam |
>>>Hơn 30 tỷ USD mắc kẹt trong bất động sản: Giải mã điểm mù pháp lý và tìm liều thuốc cho thị trường
Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2025, chỉ ra sự chi phối gần như tuyệt đối của Vingroup trong phân khúc biệt thự và nhà phố, chiếm tới 97% trong tổng nguồn cung mở bán đạt 2.319 căn.
Về mặt giá cả, thị trường sơ cấp biệt thự tại Hà Nội có giá bán trung bình đạt 282 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với năm 2024. Giá nhà liền kề cũng ghi nhận tăng 24% so với năm ngoái, đạt 239 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp cũng chứng kiến đà tăng 10% so với quý trước, đạt mức trung bình 195 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề còn có mức tăng mạnh hơn, 15% so với quý IV/2024, đạt 227 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất và nhà phố thương mại cũng ghi nhận mức tăng 9% trong quý, lên 266 triệu đồng/m2.
Nhìn lại bức tranh dài hạn, Savills nhấn mạnh sự tăng trưởng đáng kể của giá trị bất động sản thấp tầng trong 5 năm qua. Cụ thể, giá biệt thự có mức tăng trung bình ấn tượng 29% mỗi năm, theo sau là nhà liền kề với mức tăng trung bình 22% mỗi năm. Phân khúc nhà phố thương mại có mức tăng trưởng chậm hơn, dao động trong khoảng 11-16% mỗi năm.
"Một trong những yếu tố thúc đẩy đà tăng giá mạnh mẽ của phân khúc biệt thự liền kề hiện nay là sự "ăn theo" mặt bằng giá của các dự án chung cư mới trong khu vực lân cận", chuyên gia nhận định.
Ghi nhận thực tế, kể từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội chứng kiến "cơn địa chấn" giá căn hộ mới. Vin vào lý do "chung cư còn đắt hơn", khiến hàng loạt dự án chào sân với mức giá bỏng tay 60-80 triệu đồng/m2, thậm chí có những tên tuổi vọt lên ngưỡng trăm triệu đồng/m2, như các căn hộ tại The Matrix One khu vực Mễ Trì hay một số tòa đẹp tại Vinhomes Smart City. Rõ ràng, sự leo thang chóng mặt của giá căn hộ đang tạo ra một lực đẩy tâm lý không nhỏ, khiến những người nắm giữ bất động sản thấp tầng khu vực lân cận cũng ăn theo, kỳ vọng vào mức lợi nhuận đột biến.
Cẩn trọng 'bẫy' thanh khoản
Chứng kiến sự phục hồi ấn tượng cả về thanh khoản và giá bán ở phân khúc biệt thự, liền kề, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc và tầm nhìn đầu tư dài hạn đang bắt đầu "săn lùng" các khu vực có tiềm năng tăng trưởng.
Anh Nguyễn Thanh Huy, một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm trong phân khúc biệt thự tại Hà Nội, chia sẻ, anh đã liên hệ với một môi giới để tìm hiểu thông tin về một dự án biệt thự đơn lập quy mô lớn, gần 170 căn, tọa lạc tại huyện Hoài Đức. Các căn biệt thự tại dự án này có diện tích phổ biến từ 275 đến 315 m2, được xây dựng 3 tầng nổi với mặt tiền rộng rãi 17,5 m, và mức giá bình quân dao động từ 38 đến 71 tỷ đồng.
Đáng chú ý, anh Huy cũng nắm được thông tin về một căn biệt thự có diện tích 315 m2 trong dự án này đang được rao bán cắt lỗ sâu tới 4,5 tỷ đồng do chủ nhà gặp vấn đề về tài chính. Tuy nhiên, khi anh trực tiếp đến xem, chủ nhà cũ đã thông báo rằng mức giá rao bán trước đó không còn. Nếu anh thực sự có thiện chí mua, chủ nhà sẵn sàng giảm từ mức giá ban đầu 38 tỷ đồng xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương với khoảng hơn 117 triệu đồng/m2.
| Nhà đầu tư cần chuẩn bị cho một khoảng thời gian nắm giữ dài, từ 5 đến 10 năm, và tuyệt đối tránh sử dụng vốn vay để đầu tư vào phân khúc này. Ảnh: TL. |
>>>GS.TS Hoàng Văn Cường: 'Chính sách tiền tệ hiện nay ưu tiên lớn nhất là điều hành ổn định tỷ giá'
Rõ ràng, phân khúc biệt thự liền kề đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư "non tay" nên thận trọng khi tham gia vào thị trường này.
Một yếu tố then chốt cần lưu ý là giá trị tài sản lớn đặc trưng của phân khúc biệt thự. Trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa hoàn toàn khôi phục, việc đảm bảo tính thanh khoản nhanh chóng cho các giao dịch biệt thự là một thách thức không nhỏ. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần có khả năng đảm bảo dòng tiền ổn định và dài hạn, với khung thời gian đầu tư được khuyến nghị từ 5 đến 10 năm, và đặc biệt cần tránh tuyệt đối việc sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm thiểu rủi ro.
"Thị trường đang ấm dần, và đã có những nhà đầu tư thực sự tìm kiếm cơ hội mua nhà. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần cảnh giác với hiện tượng "sóng ảo" đang âm thầm hình thành ở một số khu vực. Các sàn giao dịch và giới đầu cơ có thể chủ động thực hiện các giao dịch mua đi bán lại để tạo ra sự sôi động giả tạo, đẩy giá lên cao. Nếu nhà đầu tư không đủ tỉnh táo, rất dễ bị cuốn theo những cơn sóng này và phải chịu rủi ro không đáng có, bởi khả năng bứt phá mạnh mẽ trong ngắn hạn được đánh giá là khó xảy ra”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến cáo.
Nêu quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, nguồn cung liền kề, biệt thự trong ngắn hạn sẽ tiếp tục hạn chế do ách tắc về pháp lý. Theo đó, từ nay tới năm 2025, giá của phân khúc này sẽ khó giảm mà đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Ở góc độ đầu tư, bà Miền chỉ ra rằng, sau một đợt tăng giá đáng chú ý của biệt thự và liền kề từ giữa năm 2024, người mua hiện tại cần tập trung đánh giá tiềm năng sinh lời trong dài hạn. Yếu tố then chốt để xem xét chính là vị trí đắc địa và sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, cũng như các tiện ích lân cận, bởi đây sẽ là những động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản trong tương lai.
"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển giao, do vậy mọi vấn đề đều trở nên nhạy cảm và tiềm ẩn không ít rủi ro. Người mua cần thẩm định kỹ lưỡng khả năng tăng giá thực tế của căn nhà. Đặc biệt, nếu có ý định sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tính toán cẩn trọng khả năng chi trả là vô cùng quan trọng để tránh những hệ lụy không mong muốn", bà Miền nhấn mạnh.
