Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp 'nổi sóng'!

19:00 15/03/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

Ngay trong những tháng đầu tiên của quí 1, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp tiếp tục đà tăng tốc mạnh khi là một trong những ngành dẫn sóng của thị trường, trong đó tiêu biểu nhất là mã BCM với mức tăng 16%.

• Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trước cơ hội mới?

Thuận lợi và khó khăn

Dù có nhiều đợt biến động khá mạnh trong năm 2024 song nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn có mức tăng vượt trội hơn so với thị trường chung (+17,7% so với +12,1% của VN-Index). Một số cổ phiếu đạt mức tăng nổi bật trong ngành là GVR (tăng 44,5%) nhờ giá cao su tăng 38% và thu nhập từ việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất KCN; hay SZC cũng tăng 18,8%, nhờ lợi nhuận tăng 39% cùng với diện tích MOU cao kỷ lục. Bước sang năm 2025, ngay trong những tháng đầu tiên của quí 1, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản KCN tiếp tục đà tăng tốc mạnh khi là một trong những ngành dẫn sóng của thị trường, trong đó tiêu biểu nhất là mã BCM với mức tăng 16%.

Xét các yếu tố cơ bản, ngành bất động sản KCN vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong năm nay.

Điểm tích cực đầu tiên là nguồn cung các KCN mới dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Tài chính), trong năm 2024, đã có 8 KCN mới bắt đầu hoạt động với tổng diện tích 3.029 héc ta, tăng 3,3%. Bên cạnh đó, đã có 27 dự án đầu tư cho các KCN trên toàn quốc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 héc ta, nâng tổng diện tích các KCN cả nước lên 18.800 héc ta (tăng 9%). Các KCN mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025, đồng thời có sự chuyển dịch đáng kể từ các KCN ở các vùng trọng điểm 1 sang các KCN ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh.

Xét các yếu tố cơ bản, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong năm nay.

Yếu tố thứ hai là quá trình cấp phép thành lập các KCN mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025 nhờ những thay đổi về thẩm quyền phê duyệt. Vào tháng 11-2024, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi và bổ sung bốn luật khác nhau (quy hoạch, đầu tư, PPP, đấu thầu). Đáng chú ý, luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư KCN cho UBND cấp tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới. Điều này được đánh giá đặc biệt có lợi cho các công ty sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su.

Trên thực tế, việc chuyển đổi đất trồng cây cao su thành các KCN đã bước đầu có tín hiệu tích cực. Cụ thể, trong năm 2024, đã có ba KCN mới bao gồm: Hiệp Thành ở tỉnh Tây Ninh, Xuân Quế Sông Nhạn và Bầu Cạn Tân Hiệp ở tỉnh Đồng Nai nhận được chấp thuận đầu tư để chuyển đổi từ đất trồng cây cao su, với tổng diện tích là 2.495 héc ta. Dự báo các doanh nghiệp trồng cây cao su như GVR, TRC và DPR (với KCN Bắc Đồng Phú mở rộng và KCN Nam Đồng Phú mở rộng) sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu từ việc chuyển nhượng đất trồng cây cao su thành các KCN bắt đầu từ năm 2025.

Yếu tố thứ ba là dự kiến giá thuê đất KCN sẽ tăng nhẹ trong năm 2025. Theo CBRE, giá thuê dự kiến sẽ tăng từ 3-9% mỗi năm trong ba năm tới (145 đô la Mỹ/mét vuông/chu kỳ thuê, với tỷ lệ lấp đầy dự kiến là 82% cho năm 2025), và từ 3-7% cho khu vực phía Nam trong cùng giai đoạn (đạt 178 đô la/mét vuông/chu kỳ thuê, với tỷ lệ lấp đầy là 89% cho năm 2025).

Mặc dù vậy, cũng cần lưu ý là dù có một số yếu tố thuận lợi nêu trên song ở chiều hướng ngược lại, ngành bất động sản KCN cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức như: lợi thế cạnh tranh về giá thuê trong các KCN ở Việt Nam đang dần giảm - khi chênh lệch giá thuê trung bình ở các khu vực khác gần như rất nhỏ hay chi phí đầu tư cho các KCN mới đang tăng lên do chi phí đền bù đất để giải phóng mặt bằng tăng. Điều này có thể sẽ làm giảm biên lợi nhuận của các dự án mới xuống còn khoảng 30-35%, so với mức trên 50% đối với các KCN hiện hữu.

Cổ phiếu nào tiềm năng?

Dựa trên những đặc điểm riêng và lợi thế sẵn có của từng doanh nghiệp, theo Công ty Chứng khoán SSI, dự báo lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025, trong đó có một vài cái tên nổi bật như BCM, DPR, KBC.

Với BCM, đây là một trong những chủ đầu tư KCN hàng đầu cả nước khi sở hữu tổng cộng 357 héc ta đất có sẵn cho thuê, và có thêm 128 héc ta đất ở và thương mại tại thành phố mới Bình Dương. Hơn nữa, liên doanh VSIP, do BCM nắm giữ 49% cổ phần, dự kiến sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận khi VSIP Cần Thơ, VSIP Bắc Ninh 2, VSIP Nghệ An 2 và VSIP 3 tiếp tục thu hút khách hàng lớn thuê cũng như VSIP Lạng Sơn và KCN Sơn Mỹ 2 bắt đầu hoạt động vào năm 2026. Dự báo lợi nhuận sau thuế của BCM sẽ tăng 35% trong năm 2025, chủ yếu do chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương và lợi nhuận từ liên doanh VSIP. Ngoài ra, việc bán đấu giá công khai 300 triệu cổ phiếu vào cuối tháng 4 tới, dự kiến thu về hơn 20.000 tỉ đồng, cũng là yếu tố hứa hẹn giúp thu hút dòng tiền ngắn hạn đối với cổ phiếu này.

Tiếp đến là DPR với quỹ đất lớn tại các vị trí khác nhau sẽ mang lại cơ hội đáng kể để chuyển đổi thành các KCN. Nhu cầu về KCN tại tỉnh Bình Phước dự kiến sẽ tăng lên do tỷ lệ lấp đầy cao tại Bình Dương (94%) và Đồng Nai (92%). Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cải thiện, như đường bộ cao tốc Bắc - Nam đoạn từ Gia Nghĩa đến Chơn Thành và tuyến đường từ TPHCM đến Chơn Thành (chạy qua Thủ Dầu Một), càng củng cố triển vọng của DPR. Ngoài ra, mảng cao su tự nhiên truyền thống của DPR dự kiến cũng sẽ tích cực nhờ dự báo giá cao su tăng trong năm 2025.

Với KBC, mặc dù kết quả kinh doanh chậm lại trong ba quí đầu năm 2024 do thiếu đất công nghiệp cho thuê, nhưng nhiều khả năng KBC sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận đáng kể khi các dự án bất động sản trọng điểm nhận được phê duyệt pháp lý, dự kiến từ nay đến nửa đầu năm 2025. Trong ngắn hạn, kỳ vọng KBC sẽ cho thuê tổng cộng 21 héc ta đất công nghiệp tại các KCN như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung. Trong dài hạn, dự báo KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (687 héc ta) và Khu đô thị Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh (114 héc ta) sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý trong năm 2025 và bắt đầu cho thuê, từ đó đóng góp lớn vào lợi nhuận sau thuế của KBC.