Việt kiều sẽ được mở rộng quyền tiếp cận bất động sản

Sáng 16-4-2024, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và một số bộ, ngành liên quan về tiến độ xây dựng các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, Phó thủ tướng nhấn mạnh, Thủ tướng đã có văn bản chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm đủ điều kiện để Quốc hội xem xét, cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1-7-2024 (sớm hơn năm tháng so với quy định ở luật là ngày 1-1-2025)(1) .

• Sắp ban hành 16 văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024
• Những điều chỉnh đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai mới nhất

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024 là đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền tiếp cận đối với việc sử dụng đất tại Việt Nam. Đây được xem là một trong những điểm mới nổi bật góp phần sử dụng có hiệu quả các nguồn lực xã hội.

Thuật ngữ “Việt kiều” – Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật hiện hành

Hiện tại, theo thông tin từ Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, có khoảng sáu triệu Việt kiều đang sinh sống và làm việc trên thế giới. Việt kiều (hay người Việt hải ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là thuật ngữ để chỉ người Việt định cư bên ngoài lãnh thổ Việt Nam, họ có thể đang mang quốc tịch Việt Nam hoặc/và quốc tịch của nước sở tại(2).

Theo Luật Quốc tịch hiện hành, Việt kiều được hiểu là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài(3). Trong đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài(4).

Ở một khía cạnh khác, theo quy định tại điều 5 Luật Đất đai năm 2013 (hiện hành), Việt kiều hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được định nghĩa một cách tương tự như quy định ở Luật Quốc tịch. Chủ thể này được xác định là một chủ thể riêng biệt có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sở hữu, sử dụng bất động sản hạn chế hơn so với các chủ thể khác.

Việt kiều được mở rộng quyền tiếp cận đối với bất động sản theo quy định của Luật Đất đai năm 2024

Đến Luật Đất đai năm 2024, Việt kiều được chia thành hai nhóm chủ thể tương ứng các quyền và nghĩa vụ khác nhau trong việc tiếp cận, sở hữu và sử dụng bất động sản.

Nhóm Việt kiều thứ nhất là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”. Nhóm này được Luật Đất đai năm 2024 xếp chung với nhóm cá nhân trong nước để gọi chung là “cá nhân”(5). Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương tự như cá nhân trong nước trong việc mua, bán, tặng cho, thừa kế,… quyền sử dụng đất ở và nhà ở theo quy định của pháp luật.

Nhóm Việt kiều thứ hai là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”(6). Nhóm này được Luật Đất đai năm 2024 xây dựng là chủ thể riêng biệt với các quyền và nghĩa vụ tương tự như “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, quy định mới đã mở rộng và có phần thuận lợi hơn.

Cụ thể, tại Luật Đất đai năm 2013, Việt kiều là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở(7).

Đến Luật Đất đai năm 2024, quyền của chủ thể này đã được quy định cụ thể và mở rộng hơn như sau: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”(8) và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”(9).

Với quy định này, nhóm Việt kiều là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam) sẽ không còn bị hạn chế quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở, nhận tặng cho nhà ở ngoài các dự án phát triển nhà ở.

Những thay đổi nêu trên đã góp phần tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, vừa mở rộng được quyền tiếp cận bất động sản của các kiều bào, vừa giúp giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc trong các thủ tục hành chính liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhóm chủ thể này đã tồn tại trong thời gian dài và gây ra không ít những tranh chấp cho người dân.

Như vậy, có thể thấy các kiều bào đã được Luật Đất đai năm 2024 mở rộng rất nhiều về quyền tiếp cận đối với bất động sản. Nhóm Việt kiều là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” sẽ được mua nhà, có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như công dân trong nước. Còn nhóm Việt kiều là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” sẽ được công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ một số điều kiện nhất định, trong đó phải kể đến điều kiện “gốc Việt Nam” và “được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.

Để được xác định là Việt kiều?

Nhóm Việt kiều thứ nhất chỉ cần chứng minh được rằng họ vẫn còn mang quốc tịch Việt Nam thông qua các giấy tờ về nhân thân thông thường như căn cước công dân, hộ chiếu,… thì sẽ được xác định là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”, họ sẽ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương tự như một công dân trong nước. Tuy nhiên, việc chứng minh này đối với nhóm Việt kiều thứ hai là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có phần phức tạp hơn.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, để một người được xác định là người gốc Việt Nam thì người này phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy xác nhận là người gốc Việt Nam. Đây được xem là tài liệu chứng minh về mặt chủ thể để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tiếp cận các quyền và nghĩa vụ của mình theo Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, người có yêu cầu cấp giấy xác nhận là người gốc Việt Nam sẽ thực hiện yêu cầu của mình tại sở tư pháp hoặc cơ quan đại diện, nơi người đó cư trú vào thời điểm nộp hồ sơ hoặc Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài thuộc Bộ Ngoại giao(10). Bên cạnh các giấy tờ về nhân thân thông thường, người yêu cầu cần chuẩn bị các giấy tờ được cấp trước đây để chứng minh người đó đã từng có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ để chứng minh khi sinh ra người đó có cha mẹ hoặc ông bà nội, ông bà ngoại đã từng có quốc tịch Việt Nam.

Trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào nêu trên thì tùy từng hoàn cảnh cụ thể, có thể nộp bản sao giấy tờ về nhân thân, quốc tịch, hộ tịch do chế độ cũ ở miền Nam cấp trước ngày 30-4-1975; giấy tờ do chính quyền cũ ở Hà Nội cấp từ năm 1911-1956; giấy bảo lãnh của Hội đoàn người Việt Nam ở nước ngoài nơi người đó đang cư trú, trong đó xác nhận người đó có gốc Việt Nam; giấy bảo lãnh của người có quốc tịch Việt Nam, trong đó xác nhận người đó có gốc Việt Nam; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp trong đó ghi quốc tịch Việt Nam hoặc quốc tịch gốc Việt Nam(11).

Như vậy, để thuận lợi hơn trong các giao dịch liên quan đến nhà đất khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực pháp luật, người gốc Việt Nam nên có kế hoạch chuẩn bị và thực hiện việc cấp giấy xác nhận là người gốc Việt Nam.

Các quy định mới về người Việt Nam định cư ở nước ngoài nêu trên sẽ góp phần khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để người Việt Nam định cư ở nước ngoài tiếp tục giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước. Quy định này hứa hẹn sẽ thổi “hơi nóng” vào thị trường bất động sản Việt Nam, thu hút lượng lớn vốn đầu tư từ các kiều bào thúc đẩy nền kinh tế trong nước phát triển mạnh mẽ, đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào, phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước đối với cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

(*) Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH Pros Legal
(1) https://baochinhphu.vn/bao-dam-du-dieu-kien-de-luat-dat-dai-nam-2024-co-hieu-luc-som-102240416120403011.htm
(2) https://vi.wikipedia.org/wiki/Vi%E1%BB%87t_ki%E1%BB%81u
(3) Khoản 3, điều 3 Luật Quốc tịch
(4) Khoản 4, điều 3 Luật Quốc tịch
(5) Khoản 3, điều 4 Luật Đất đai 2024
(6) Khoản 6, điều 4 Luật Đất đai 2024
(7) Điểm đ, khoản 1, điều 169 Luật Đất đai 2013
(8) Điểm c, khoản 1, điều 28 Luật Đất đai 2024
(9) Điểm h, khoản 1, điều 28 Luật Đất đai 2024
(10) Điều 32 Nghị định 16/2020/NĐ-CP
(11) Điều 33 Nghị định 16/2020/NĐ-CP