Nguồn cung nhà ở và doanh số bán sẽ hàng cải thiện trong năm 2025?

Chính sách mới thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản, nhưng phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế.

Nguồn cung nhà ở vẫn thiên về phân khúc cao cấp

Các chính sách mới tháo gỡ rào cản pháp lý và hoàn thiện quy hoạch cấp tỉnh/thành phố đang tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển dự án trong năm 2025. Việc Chính phủ phê duyệt quy hoạch của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vào tháng 12/2024, cùng với việc hoàn tất phê duyệt quy hoạch cho toàn bộ các tỉnh thành, đã tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và đồng bộ. Đặc biệt, kế hoạch thực hiện quy hoạch cho 21 tỉnh được ban hành đã đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án.

Tuy nhiên, theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc - Chuyên gia phân tích cao cấp của VIS Rating, việc tăng cường các quy định pháp lý cũng đồng nghĩa với việc tăng chi phí sử dụng đất. Điều này có thể gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư quy mô nhỏ, khiến quá trình phục hồi của ngành bất động sản diễn ra không đồng đều.

Nhờ những chính sách mới tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hoàn thiện quy hoạch, thị trường bất động sản năm 2025 dự kiến sẽ sôi động hơn. Mặc dù Chính phủ tập trung phát triển nhà ở xã hội, phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế trong nguồn cung mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn của các "ông lớn" như VHM, Masterise và Lotte. Tại khu vực phía Nam, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ dẫn đầu về tăng trưởng nguồn cung, sau một thời gian trầm lắng.

Các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.

Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội. Nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025.

Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.

Theo ông Dương Đức Hiếu, giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây, giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.

Bên cạnh đó, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, VIS Rating kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.

Hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025

Theo VIS Rating, khả năng sinh lời yếu và áp lực trả nợ đang khiến hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư Việt Nam bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Cụ thể, 70% doanh nghiệp được công ty đánh giá có dòng tiền hoạt động không đủ để đảm bảo các khoản thanh toán đến hạn.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. VIS Rating kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.

Ông Dương Đức Hiếu cho rằng, sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình.

VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới. Các chủ đầu tư có 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 – mức cao nhất trong ba năm qua. Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.