Một số khái niệm và nội dung về nhà ở nên có trong luật

Việt Nam đang sửa đổi Luật Nhà ở và các luật liên quan như Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản. Để có những quy định toàn diện về nhà ở, cụ thể hóa quyền có chỗ ở của công dân và Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở như đã được ghi trong Hiến pháp năm 2013 và thực hiện những cam kết quốc tế của Việt Nam, một số khái niệm và nội dung sau cần được cân nhắc đưa vào luật và/hoặc các quy định liên quan.

• Chỉ ra độ vênh giữa dự thảo luật nhà ở với các luật đất đai và đầu tư
• Chỉ ra những kẽ hở để hoàn thiện luật nhà ở và kinh doanh bất động sản

Nhà ở không đủ tiêu chuẩn

Nhà ở không đủ tiêu chuẩn là nhà ở thiếu ít nhất một trong các điều kiện sau: (1) nguồn nước hợp vệ sinh, (2) điều kiện vệ sinh đảm bảo, (3) đủ diện tích sinh hoạt, (4) bền chắc, và (5) quyền sở hữu được đảm bảo. Định nghĩa này được dựa trên định nghĩa về nhà ổ chuột (slum) trong Mục tiêu thiên niên kỷ của Liên hiệp quốc mà Việt Nam đã cam kết.

Loài người không phải sống trong nhà ổ chuột là một Mục tiêu thiên niên kỷ của Liên hiệp quốc. Tổ chức cư trú và con người của Liên hiệp quốc (UN-Habitat) nêu rõ, mọi người đều có quyền cơ bản đối với nhà ở, đảm bảo quyền tiếp cận một ngôi nhà an toàn, đảm bảo, có thể ở được và giá cả phải chăng. UN-Habitat đặt khả năng chi trả, tính bền vững và tính toàn diện của lĩnh vực nhà ở là cốt lõi của quá trình đô thị hóa để đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở đầy đủ cho tất cả mọi người. Nhà ở không chỉ là một mái nhà, đó là cơ hội cho cuộc sống tốt đẹp hơn và một tương lai tốt đẹp hơn.

Việc đưa tiêu chuẩn nhà ở vào Luật Nhà ở của Việt Nam là hết sức quan trọng. Khi đó, Việt Nam có thể biết và thực hiện các chiến lược và chính sách về nhà ở một cách rõ ràng và hợp lý hơn để người dân có cuộc sống và tương lai tốt đẹp hơn. Điều quan trọng, năm tiêu chí nêu trên sẽ là cơ sở quan trọng cho các chính sách về nhà ở.

Nhà ở giá hợp lý

Nhà ở giá hợp lý (affordable housing) là nhà ở mà chi phí để có nó không tạo ra gánh nặng đối với hộ gia đình sống ở đó. Định nghĩa được chấp nhận rộng rãi hiện nay, nhà ở giá hợp lý là nhà ở mà hộ gia đình ở đó không phải chi trả quá 30% thu nhập gộp cho các chi phí về nhà ở, bao gồm cả các tiện ích (điện, nước, chất đốt…). Một số nước như Anh, Canada và Mỹ đã quy định và áp dụng cụ thể mức này vào các chính sách nhà ở.

Ở Việt Nam, chỉ số giá bất động sản đã được xác định là một chỉ tiêu thống kê quốc gia trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Do vậy, việc đưa chỉ số giá nhà ở vào Luật Nhà ở hoặc nêu rõ trong Luật Nhà ở sau đó có các văn bản hướng dẫn kèm theo là cần thiết.

Nhà ở giá hợp lý là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trên thế giới. Đây là một cơ sở quan trọng làm căn cứ định hình các chính sách và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Năm 2015, Ngân hàng Thế giới đã có báo cáo “Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước”, phân tích rất cụ thể về bức tranh nhà ở Việt Nam.

Nhóm được chú ý hay nhắc tới khi đề cập đến nhà ở giá hợp lý là 50% số hộ gia đình có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung vị của một quốc gia hay địa phương. Nếu phân theo ngũ vị phân thì nhóm 20% (ngũ vị phân thứ nhất) có mức thu nhập thấp nhất được quan tâm. Việc đưa ra khái niệm nhà ở giá hợp lý sẽ là cơ sở quan trọng để Nhà nước có thể tính toán khả năng chi trả của các nhóm hộ gia đình và có các chính sách phù hợp để tất cả các hộ gia đình đều có nhà ở chất lượng đảm bảo và phù hợp với khả năng chi trả.

Chỉ số giá nhà

Chỉ số giá nhà ở được xem là một thông số vĩ mô quan trọng. Theo Sổ tay hướng dẫn về các chỉ số giá nhà ở (Sổ tay hướng dẫn) do Cơ quan thống kê châu Âu phối hợp với Tổ chức Lao động thế giới, Quỹ Tiền tệ quốc tế, Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế, Ủy ban Kinh tế Liên hiệp quốc cho châu Âu và Ngân hàng Thế giới, chỉ số giá nhà ở có tầm quan trọng như sau:

• Một chỉ số kinh tế vĩ mô cho tăng trưởng kinh tế;

• Sử dụng trong chính sách tiền tệ và mục tiêu lạm phát;

• Một đầu vào cho việc ước tính giá trị nhà ở như một cấu phần trong của cải của một quốc gia;

• Một chỉ tiêu về ổn định và bền vững tài chính để đo lường rủi ro;

• Chỉ số khử lạm phát (deflator) trong các tài khoản quốc gia;

• Là một thông số đầu vào để người dân đưa ra các quyết định mua hoặc bán các bất động sản;

• Là một thông số đầu vào cho chỉ số giá tiêu dùng được sử dụng cho các mục tiêu tham chiếu;

• Sử dụng cho việc so sánh quốc tế.

Với tầm quan trọng của chỉ số giá nhà ở, tiếp theo Sổ tay hướng dẫn do các cơ quan nêu trên hợp tác xây dựng vào năm 2013, Quỹ Tiền tệ quốc tế đã xây dựng và công bố chỉ số giá nhà toàn cầu được tập hợp từ 58 quốc gia. Nhiều quốc gia trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Philippines, Thái Lan, Trung Quốc, Indonesia, Malaysia và Ấn Độ thuộc trong danh sách này. Việt Nam không có trong danh sách này.

Ở Việt Nam, chỉ số giá bất động sản đã được xác định là một chỉ tiêu thống kê quốc gia trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và Thông tư 27/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 117/2015/NĐ-CP nêu trên.

Do vậy, việc đưa chỉ số giá nhà ở vào Luật Nhà ở hoặc nêu rõ trong Luật Nhà ở sau đó có các văn bản hướng dẫn kèm theo là cần thiết. Thêm vào đó, chỉ số giá nhà ở nên được tính toán theo giá trị trung vị hoặc các phương pháp được nêu trong Sổ tay hướng dẫn nêu trên.

Giá trị trung vị

Giá nhà ở trung vị là giá nhà một nửa số hộ gia đình (của cả nước, hoặc từng địa phương) cao hơn và nửa còn lại thấp hơn giá này. Đây là một chỉ tiêu quan trọng để có thể biết được giá nhà của một quốc gia hay địa phương và dùng để tính toán mức giá hợp lý được nêu ở trên. Thêm vào đó, giá nhà trung vị sẽ được sử dụng để tính toán chỉ số giá nhà. Các nghiên cứu cho thấy, phân phối giá nhà thường lệch về phía bên trái (nhóm giá thấp) do vậy, việc sử dụng giá trị trung vị (median) sẽ chính xác hơn giá trị trung bình (mean hay average).

Mức thu nhập trung vị là mức thu nhập một nửa số hộ gia đình (của cả nước, hoặc từng địa phương) cao hơn và nửa còn lại thấp hơn mức này. Chỉ tiêu này cùng với giá nhà trung vị nêu trên sẽ dùng để tính toán tỷ số giá nhà so với thu nhập nhằm biết được khả năng chi trả của các hộ gia đình cho nhà ở hoặc giá nhà ở hợp lý.

Trên đây là một số thuật ngữ và nội dung liên quan nên được xem xét đưa vào Luật Nhà ở và các quy định liên quan ở Việt Nam.