Không phải 2025, chuyên gia bất ngờ dự báo thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản

Theo chuyên gia Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services - FERI, thị trường bất động sản vẫn đang đi đúng quỹ đạo và trong giai đoạn tích lũy nội lực, tạo tiền đề vững chắc cho sự phục hồi mạnh mẽ hơn vào năm 2026.

Chia sẻ tại sự kiện tổng quan thị trường bất động quý 1/2025, bà Trịnh thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Đat xanh Services cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm, từ khủng hoảng đến giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc.

Quan sát biểu đồ chu kỳ thị trường, quý 1/2025 cho thấy những biến động nhỏ và nhịp chững nhất định. Tuy nhiên, xét về xu hướng tổng thể, thị trường vẫn đang đi đúng quỹ đạo và trong giai đoạn tích lũy nội lực, tạo tiền đề vững chắc cho sự phục hồi mạnh mẽ hơn vào năm 2026.

Dữ liệu đơn vị này chỉ ra, nguồn cung nhà ở trong quý 1/2025 tăng hơn 200% so với cùng kỳ quý 1/2024, nhưng lại sụt giảm 60% so với quý 4/2024. Trong khi đó, mức độ quan tâm tìm kiếm về bất động sản quý 1/2025 tăng 81%, nhưng tỷ lệ hấp thụ chung lại giảm 13 điểm phần trăm. Các dữ liệu này cho thấy thị trường bất động sản đang trong trạng thái "nén", chờ đợi động lực để "giải nén".

Tuy nhiên, nếu đặt phép so sánh với quý 1/2024, thị trường lại cho thấy bức tranh phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới tăng trưởng ấn tượng 103%, tổng cung sơ cấp nhích lên 7%, và đặc biệt, tổng lượng giao dịch thành công (hấp thụ) đã tăng tới 220,8%. Đáng chú ý là chỉ trong ba tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã bằng khoảng 1/3 tổng giao dịch của cả năm 2024, cho thấy thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục.

Khu vực phía Bắc vẫn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới, chiếm đến 2/3 tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường (67%) và tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung sơ cấp (40%). Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phía Nam đã có những chuyển biến tích cực so với cùng kỳ năm trước với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ tương đương khu vực phía Bắc.

Theo chuyên gia Dat Xanh Services – FERI, nếu như năm 2024 các dự án phía Bắc chiếm ưu thế thì từ quý 1/2025 thị trường ghi nhận sự gia tăng đáng kể số lượng dự án tại khu vực phía Nam, bổ sung đáng kể và cân bằng dần nguồn cung tại các khu vực.

Khác với sự im ắng của cùng kỳ năm trước, quý 1/2025 được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị "bung hàng" từ các chủ đầu tư. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý, đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới. Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025. Dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý 2/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.

Dự báo về thị trường bất động sản quý 2/2025, đại diện Dat Xanh Services – FERI chỉ ra, nguồn cung sơ cấp mới dự kiến tăng gần 2 lần so với quý 1/2025, đặc biệt là sự trở lại khu vực phía Nam với nhiều dự án quy mô lớn tại các thị trường trọng điểm là Tp.HCM, Long An và Bình Dương.

Phân khúc căn hộ vẫn chiếm chủ đạo nguồn cung mới, phân khúc nhà thấp tầng được bổ sung thêm nguồn cung với các dự án mới tại Long An. Đồng thời, thị trường thứ cấp sẽ có những diễn biến sôi động hơn sau thông tin sáp nhập các tỉnh thành.

Về nguồn cầu, trạng thái "nén" từ quý 1 kỳ vọng sẽ được "giải nén" trong quý 2. Theo đó, sản lượng tiêu thụ dự báo sẽ có sự tăng trưởng đáng kể, tỷ lệ thuận với nguồn cung mới tăng mạnh trong quý 2, đặc biệt nhiều dự án đến từ các chủ đầu tư uy tín, top đầu thị trường.

Tuy nhiên, theo Dat Xanh Services – FERI, ảnh hưởng bất lợi từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam sẽ tác động không thuận lợi cho đà phục hồi của kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính sách thuế quan này hiện đang làm đảo lộn nhiều kế hoạch, dự tính ở cấp quốc gia, ngành nghề, và cần tiếp tục quan sát kỹ thêm.

Về diễn biến giá, giá sơ cấp dự kiến tăng bình quân khoảng 3 - 5% trên toàn thị trường, chủ yếu do nguồn cung mới đến từ các phân khúc cao cấp, hạng sang; Giá bán thứ cấp dự báo sẽ tăng từ 10 - 15%. Mức tăng mạnh hơn sẽ đến từ các địa phương dự kiến sáp nhập vào các thành phố lớn; Giá thuê dự báo duy trì ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ do nhu cầu thuê có thể bị tác động trong ngắn hạn.

Về niềm tin thị trường, theo chuyên gia Dat Xanh Services – FERI trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng đáng kể từ tác động kép của công cuộc cải cách hành chính, sáp nhập tỉnh thành và ảnh hưởng từ động đất. 

Tâm lý chung có thể sẽ tiếp tục duy trì trong trạng thái thận trọng và "co cụm" trước các diễn biến khó lường của thị trường. Nhu cầu ở thực tiếp tục được cải thiện, nhưng nhu cầu đầu tư "lướt sóng" bất động sản sẽ chững lại để quan sát thêm diễn tiến ảnh hưởng của chính sách thuế quan.

05 biến số tác động đến thị trường bất động sản quý 2 năm 2025

• Chính quyền Mỹ dự kiến áp thuế đối ứng cao lên các nền kinh tế. Việt nam dự kiến bị áp thuế ở mức 46%, thời hạn chờ 90 ngày tính từ 9/4/2025. Thị trường rơi vào trạng thái bị động, chờ đợi kết quả đàm phán cuối cùng. Các chính sách điều hành của Chính phủ sẽ được xem xét lại toàn diện, có thể làm thay đổi một số mục tiêu chiến lược và kế hoạch đã hoạch định từ đầu năm. Chi phí tăng, nhà đầu tư BĐS có thể điều chỉnh danh mục đầu tư, hoặc tiếp tục quan sát thay vì mua nhanh bán nhanh.
• Việc quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành, tinh giản bộ máy kỳ vọng giúp rút gọn thủ tục, quy trình hành chính công. Tuy nhiên dự báo sẽ có tình trạng chậm, ùn ứ hồ sơ trong thời gian đầu. Hành lang thể chế, các quy định cơ bản dự kiến sẽ có những thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp.
• Các quy định mới của Nhà nước siết chặt hơn về sở hữu, cho thuê BĐS; Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát thị trường, tránh gây ra sốt đất.
• Tình hình địa chính trị còn nhiều phức tạp, rủi ro, có thể gây ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô nói chung
• Thiên tai, đặc biệt là nguy cơ về động đất trong ngắn hạn cũng gây ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng.