Khối nợ 1.500 tỷ USD đè nặng lĩnh vực bất động sản Mỹ, các ngân hàng nhỏ gặp rắc rối khiến vấn đề trầm trọng hơn

Morgan Stanley cảnh báo rủi ro tái cấp vốn sẽ là vấn đề cốt lõi mà lĩnh vực bất động sản thương mại Mỹ phải đối mặt trong vài năm tới. Vấn đề càng trầm trọng hơn khi các ngân hàng khu vực gặp rắc rối.

10-04-2023 Chứng khoán Mỹ hồi hộp chờ số liệu lạm phát để dự đoán quyết định lãi suất của Fed

09-04-2023 Bloomberg: Thị trường lao động Mỹ đã hạ nhiệt, Fed cần cẩn trọng nếu không muốn khiến nền kinh tế suy thoái sâu

05-04-2023 Nhà kinh tế El-Erian: Giảm lãi suất là điều tệ nhất Fed có thể làm lúc này

Khung cảnh nhìn từ một toà nhà ở Đại lộ Park, New York. (Ảnh: Bloomberg).

Lĩnh vực bất động sản thương mại của Mỹ đang có khối nợ trị giá gần 1.500 tỷ USD dự kiến sẽ đáo hạn vào cuối năm 2025. Bài toán đặt ra cho các doanh nghiệp này là ai sẽ cho họ vay tiền để trả nợ.

Đối với chủ sở hữu các toà nhà văn phòng, cửa hiệu, kho bãi,..., “rủi ro tái cấp vốn đang là vấn đề hệ trọng nhất”, các nhà phân tích của Morgan Stanley cảnh báo.

Theo Bloomberg, Morgan Stanley ước tính định giá bất động sản văn phòng và bất động sản bán lẻ có thể giảm tới 40% từ đỉnh xuống đáy, làm tăng nguy cơ vỡ nợ.

Đáng ngại hơn, các ngân hàng khu vực và nhà băng nhỏ hơn - hồi năm ngoái là nguồn cấp tín dụng lớn nhất cho lĩnh vực bất động sản thương mại - đang bị ảnh hưởng bởi tình trạng rút tiền gửi ồ ạt sau khi Silicon Valley Bank sụp đổ.

Khó khăn của các ngân hàng nhỏ đang làm dấy lên lo ngại rằng họ sẽ không đủ khả năng để hỗ trợ tài chính cho những người vay vốn trong lĩnh vực bất động sản. Trước khi được tháo gỡ, vấn đề nợ nần dự kiến sẽ trở nên trầm trọng hơn.

Theo Morgan Stanley, các ngân hàng còn đang nắm giữ hơn một nửa số chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại (CMBS) - đây là loại nợ được hỗ trợ bởi các khoản vay bất động sản và do các cơ quan chính phủ phát hành. 

Các nhà phân tích của Morgan Stanley viết: “Trong hệ sinh thái này, các ngân hàng không chỉ giữ vai trò là người cho vay mà là người mua”. Mối liên hệ đólàm gia tăng mức độ rủi ro của ngành ngân hàng với lĩnh vực bất động sản thương mại.

Lãi suất tăng sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thắt chặt chính sách tiền tệ để khống chế lạm phát và nỗi lo vỡ nợ trên thị trường bất động sản đã gây ảnh hưởng đến các giao dịch liên quan đến CMBS.

Trong quý I năm nay, doanh số bán chứng khoán dạng này nhưng không có sự hậu thuẫn của chính phủ đã giảm khoảng 80% so với cùng kỳ, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp.

Bất chấp tình trạng ảm đạm nói trên, thị trường vẫn ghi nhận một vài tin tốt. Các nhà phân tích của Morgan Stanley đã đề cập đến việc các tiêu chuẩn cho vay được thắt chặt sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Họ cho rằng những thay đổi đó đã mang đến cho người đi vay cũng như người cho vay một tấm lưới bảo vệ, bởi giá trị bất động sản có thể sẽ không giảm quá mạnh.

Phân khúc nhà ở chung cư vẫn tương đối ổn định khi giá thuê tiếp tục tăng. Đây là một lý do giúp Blackstone Real Estate Income Trust có lợi nhuận dương trong tháng 2, ngay cả khi số lượng nhà đầu tư huỷ giao dịch ngày càng tăng.

Song, nếu không tính phân khúc chung cư, những vấn đề mà các ngân hàng phải đối mặt thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo báo cáo của Morgan Stanley, có tới 70% các khoản vay bất động sản thương mại khác đáo hạn trong 5 năm tới do các ngân hàng nắm giữ.

“Bất động sản thương mại cần phải định giá lại và tìm ra những cách thay thế để tái cấp vốn cho các khoản nợ”, các nhà phân tích nhấn mạnh.