Giá đất còn lên đến đâu?

Chuyên gia Quản lý tài nguyên

Sau những ồn ào quanh mức trúng đấu giá đất cao chót vót ở hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức của Hà Nội, bốn Bộ có liên quan đến đấu giá đất đã được yêu cầu kiểm tra, rà soát lại quy trình, nhằm phát hiện tiêu cực nếu có.

Không riêng với đất, màu sắc "bất thường" cũng xuất hiện trong kết quả đấu giá các tài nguyên thiên nhiên khác, như khai thác khoáng sản hay cát sông, ở nhiều địa phương. Cuối năm 2023, tôi từng viết bài "Đấu giá bất thường", phân tích kết quả đấu giá quyền khai thác ba mỏ cát tại huyện Ba Vì và quận Bắc Từ Liêm ở Hà Nội.

Lý do mức thắng đấu giá cao ở mỗi trường hợp một khác. Đối với khoáng sản, người tham gia có thể dâng giá lên cao vì quản lý khoáng sản khai thác được ở Việt Nam chưa thật sát sao. Việc khai thác nhiều hơn trữ lượng cấp phép hoàn toàn có thể đạt được. Còn đấu giá quyền sử dụng đất thường là cách để thiết lập mặt bằng giá đất mới cao hơn nhằm thu lợi lớn trong kinh doanh quyền sử dụng đất. Ví dụ vụ đấu giá bốn lô đất ở Thủ Thiêm hồi tháng 8/2023, giá thắng cao nhất lên tới hơn 2 tỷ đồng/m2, cao hơn đất vàng ở Quận 1 TP HCM, nhưng rồi đều bỏ cọc.

"Kinh tế học" đã được định nghĩa là khoa học về các cách thức sử dụng tài nguyên thiên nhiên sao cho sinh lợi lớn nhất. Vì vậy mà xảy ra những bất thường trong cách tiếp cận tài nguyên thiên nhiên để tìm lợi ích cũng không có gì lạ. Việc của nhà nước là quản lý khai thác tài nguyên thiên nhiên sao cho cân đối lợi ích giữa toàn dân và người được cấp quyền khai thác.

Đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư trên đất nhằm thu lợi là việc hệ trọng đối với quá trình cân đối lợi ích trong phát triển thị trường bất động sản (BĐS), nhất là BĐS nhà ở. Khu vực nhà ở vừa mang ý nghĩa như một hoạt động kinh tế, vừa mang ý nghĩa an sinh xã hội. Khu vực này cần được quản lý sao cho đảm bảo giá không quá cao làm hỏng mặt an sinh xã hội, nhưng cũng không thể quá thấp làm mất tính hấp dẫn về kinh tế.

Mặt khác, thị trường BĐS rất khó quản lý vì nó có thể làm hỏng thị trường tài chính, ngay ở các nền kinh tế lớn, như kinh tế giảm phát ở Nhật Bản trong suốt thập kỷ 1980, hay như khủng hoảng tài chính toàn cầu phát sinh từ cơ chế thế chấp thứ cấp bị buông lỏng quản lý ở Mỹ sau năm 2008. Còn rất nhiều ví dụ thực tiễn ở nhiều nơi cho thấy thị trường BĐS nhà ở không được quản lý chuyên nghiệp sẽ gây tác hại khôn lường cho thị trường tài chính.

Ở Việt Nam, kể từ khi áp dụng cơ chế thị trường (năm 1991), phân khúc BĐS nhà ở chưa thể hiện được sự ổn định cần thiết. Giai đoạn 1991-1992 tới 2000-2002, giá nhà đất tại các đô thị lớn đã tăng tới 100 lần; giai đoạn 2003-2006, nhà đất bị đóng băng; giai đoạn 2007-2008, giá nhà đất tăng ba lần; giai đoạn 2009-2013, nhà đất lại đóng băng do gói giải pháp kiềm chế lạm phát; giai đoạn 2014-2018 thị trường phục hồi nhờ gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ; từ 2018 đến nay, thị trường thiếu cung do các dự án nhà ở không thể phê duyệt được, giao dịch ít, nhiều nhà đầu tư dự án và đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về vốn, nhất là những nhà đầu tư đã bỏ vốn vào thị trường nhưng không bán được hàng, nhiều nhà đầu tư vào những khu vực chưa phát triển đã phải bán hạ giá nhà đất để "cắt lỗ".

Sự khó khăn về dòng vốn đã làm cho nhà đầu tư tính toán đến các cách để đưa giá nhà đất lên cao hơn nhiều nhằm bảo vệ lợi nhuận cho mình. Cách hay được áp dụng là tạo dư luận khan hàng, nhu cầu thực tế rất lớn, giá đã lên cao lắm rồi... để những người đang có nhà đất ra giá cao theo tin nghe được khi có ai muốn mua. Trả giá cao trong những cuộc đấu giá đất cũng là một cách nâng mặt bằng giá mới...

Những cách thức này của giới đầu tư nhà đất đã mang lại kết quả cho họ. 10 năm trước giá chung cư cao cấp là 50 triệu đồng/m2 sàn, nay giá đã tăng gấp đôi; chung cư giá rẻ đã đạt mức như giá chung cư cao cấp trước đây.

Trước tình cảnh đó, nhiều nhóm người chủ trương không mua nhà ở lúc này để chống lại cách tạo giá nhà cao của giới nhà đầu tư. "Cuộc chiến" cung và cầu như vậy chắc chắn sẽ làm cho thị trường nhà đất đông cứng.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý về BĐS trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh BĐS chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường bất động sản mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển.

Chủ trương này đã rất rõ ràng từ 20 năm nay. Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành 3 Nghị quyết về đất đai (NQ 26 năm 2003, NQ 19 năm 2012 và NQ 18 năm 2022), trong đó đều nói trọng tâm là cải cách thuế BĐS theo hướng đánh thuế vào những trường hợp nhiều nhà đất, có nhà đất nhưng không được sử dụng.

Vấn đề là 20 năm rồi nhưng nội dung về cải cách thuế BĐS trong các Nghị quyết này vẫn chưa được thực hiện. Nếu không quyết đoán trong cải cách thuế BĐS thì giá nhà đất còn lên đến đâu nữa, và nền kinh tế đất nước, đời sống người dân bình thường sẽ còn ảnh hưởng đến mức nào?

Đặng Hùng Võ