Đề xuất làm KCN, Bộ Xây dựng đề nghị rà soát năng lực công ty liên quan Shark Nguyễn Thanh Việt

Bộ Xây dựng mới đây có công văn gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư về ý kiến thẩm định đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Hồng Tiến, tỉnh Nam Định do CTCP Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Hồng Tiến đề xuất.

Bộ Xây dựng cho biết theo nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án, Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp (KCN) Hồng Tiến quy mô gần 113.9ha, thuộc Quy hoạch chung đô thị mới thuộc địa phận 4 xã: Yên Bằng, Yên Quang, Yên Hồng, Yên Tiến – huyện Ý Yên đến năm 2035 đã được UBND tỉnh Nam Định phê duyệt. Tuy nhiên cần bổ sung tài liệu xác định vị trí, phạm vi, ranh giới làm cơ sở đánh giá sự phù hợp về quy mô, chức năng sử dụng đất của KCN Hồng Tiến với Quy hoạch chung đô thị mới thuộc địa phận 4 xã: Yên Bằng, Yên Quang, Yên Hồng, Yên Tiến – huyện Ý Yên.

Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí do nhà đầu tư xác định trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án, theo Bộ Xây dựng, dựa trên quy định của Luật Đầu tư và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không bao gồm đánh giá sự phù hợp của các khoản mục chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. Những nội dung tại mục này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Nhà đầu tư cần làm rõ căn cứ xác định tổng mức đầu tư dự án

Về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án, Bộ Xây dựng nhận định, hồ sơ liên quan đến sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án không thể hiện căn cứ xác định đơn giá tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chưa thể hiện cơ sở tính toán khối lượng các công tác xây dựng, số lượng trang thiết bị cần đầu tư, giá, đơn giá xây dựng sử dụng để tính toán chi phí xây dựng, chi phí thiết bị. Vì vậy, nhà đầu tư cần bổ sung thuyết minh, làm rõ căn cứ, cơ sở tính toán, xác định từng thành phần chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án (trong đó lưu ý: không tính thuế giá trị gia tăng đối với chi phí quản lý dự án).

Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.

Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan; tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do vậy, đối với hồ sơ KCN Hồng Tiến cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.

Đề nghị rà soát BCTC của nhà đầu tư để đảm báo tính xác thực

Theo Bộ Xây dựng, tại văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin tổng vốn đầu tư dự án hơn 941.2 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư khoảng 160 tỷ đồng. Tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập cho kỳ hoạt động từ ngày 09/01/2024 đến 15/05/2024 đã xác định vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư đề xuất là 160 tỷ đồng, tuy nhiên Bộ Xây dựng cho rằng chưa rõ nguồn vốn này chỉ thực hiện riêng cho dự án KCN Hồng Tiến hay cho các dự án khác.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ kế hoạch và Đầu tư thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu thực có của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án.

Kể từ ngày 01/08/2024 thì nhà đầu tư cần đáp ứng thêm điều kiện: bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án theo quy định tại Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị cơ quan thẩm định xem xét các điều kiện nêu trên, yêu cầu nhà đầu tư bổ sung các thông tin, tài liệu pháp lý dự án chứng minh đáp ứng các điều kiện nêu trên để có căn cứ xem xét, thẩm định về đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Về việc bố trí nhà ở tái định cư, theo báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án không có đất ở, tuy nhiên có 477.7ha đất chưa sửa dụng (chưa rõ loại hình đất này có sử dụng vào mục đích để ở không). Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị rà soát, căn cứ các nội dung mới của Luật Đất đai 2024, Luật nhà ở 2023 đảm bảo việc bố trí tái định cư cho người có đất ở, nhà ở bị thu hồi đảm bảo quy định pháp luật

Theo báo cáo, KCN có quy mô 114ha với số lượng khoảng 10,000 công nhân. Theo đó báo cáo đề xuất thì trên địa bàn KCN đã quy hoạch 36ha làm đất thương mại, dịch vụ phục vụ cho khu vực 4 xã trong đó có KCN Hồng Tiến, tuy nhiên phần diện tích này nằm phía Bắc cách KCN qua Quốc lộ 10 và không nằm trong KCN. Do vậy, để đảm bảo bố trí chỗ ở cho công nhân theo quy định pháp luật về nhà ở hiện hành, Bộ Xây dựng đề nghị đánh giá nhu cầu chỗ ở của công nhân trong KCN, bổ sung báo cáo cụ thể phương án nhà lưu trú công nhân để có cơ sở xem xét chấp thuận chủ trương đồng bộ với KCN (trong đó nêu rõ về nhu cầu nhà lưu trú công nhân, quỹ đất, vị trí, quy mô, tiến độ, đánh giá tác động môi trường…thực hiện nhà lưu trú công nhân) theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Ai đứng sau nhà đầu tư?

Nhà đầu tư đề xuất dự án - CTCP Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Hồng Tiến mới thành lập vào ngày 09/01/2024; trụ sở tại xóm Thanh Phú, xã Giao Hương, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định. Ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Vốn điều lệ 160 tỷ đồng; cổ đông sáng lập gồm CTCP Đầu tư Xây dựng Hạ tầng và Giao thông (Intracom) nắm 99%, hai cá nhân đến từ Hà Nội là ông Nguyễn Hoàng và ông Vũ Văn Hoàng (Tổng Giám đốc) mỗi người nắm 0.5%.

Được biết, sau khi thành lập chưa đầy tháng, Công ty đã được UBND tỉnh Nam Định có văn bản đồng ý về chủ trương cho Công ty được lập hồ sơ và thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Hồng Tiến.

Intracom thành lập vào năm 2002 với 100% vốn nhà nước, được cổ phần hóa vào năm 2006, trụ sở tại Hà Nội. Doanh nghiệp hiện có vốn điều lệ 2,950 tỷ đồng, do ông Nguyễn Thanh Việt làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc. Ông Việt còn được biết là Shark Nguyễn Thanh Việt trên chương trình Shark Tank Việt Nam.

Các lĩnh vực hoạt động chính của Intracom bao gồm: năng lượng tái tạo, môi trường, ứng dụng công nghệ để truy xuất nguồn gốc nông sản, đầu tư vào các giải pháp giảm thiểu tác động môi trường…

Nguồn: Intracom