Cách tính tiền sử dụng đất theo Luật mới ra sao?

Cơ quan thuế ở các quận, huyện và Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) đang chờ được hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Sở dĩ có việc này bởi việc tính nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai mới có một số thay đổi so với cách tính cũ.

Trước đây có một số trường hợp khi tính nghĩa vụ tài chính, ngoài áp dụng giá trong bảng giá đất còn nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số k), nhưng cách tính mới đã bỏ hệ số k.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên bảng giá đất cũ trước đây bị khống chế bởi khung giá đất nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân với hệ số k theo cách tính mới sẽ khiến số tiền tính ra thấp hơn nhiều so với cách xưa nay vẫn tính. Việc này khiến cơ quan thuế lo lắng liệu có bị quy cho là làm thất thoát ngân sách hay không.

Ngày 31/7, Chính phủ đã ban hành nghị định 103 hướng dẫn về tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Nghị định quy định cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 không còn áp dụng hệ số k như quy định cũ. Theo đó, tiền sử dụng đất sẽ bằng giá đất loại đất mới trừ cho giá loại đất cũ nhân với toàn bộ diện tích đất chuyển mục đích (không phân biệt trong hay ngoài hạn mức).

Cách tính này khác với cách tính trước đó khi phần diện tích trong hạn mức giao đất ở bằng giá tính tiền nhân với diện tích chuyển mục đích, còn diện tích đất ngoài hạn mức sẽ nhân với hệ số trước khi nhận với phần diện tích đó.

Lấy ví dụ, hộ gia đình ông A xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với 300m2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh) lên đất ở.

Như bảng giá đất hiện hành, giá đất nông nghiệp khu vực này là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất ở là 6,8 triệu đồng/m2. Giá tính tiền sử dụng đất là 6,8 triệu đồng/m2 - 200.000 đồng/m2 = 6,6 triệu đồng. Hệ số k khu vực này là 2.5.

Theo cách tính cũ , tiền sử dụng ông A phải đóng gồm tiền sử dụng đất trong hạn mức ở Bình Chánh là 200m2 bằng 200m2 x 6,6 triệu đồng = 1,32 tỉ đồng cộng với tiền sử dụng đất ngoài hạn mức là 100m2 x (6,6 triệu x 2.5) = 1,65 tỉ đồng. Tổng cộng ông A phải đóng 2,97 tỉ đồng.

Theo cách tính mới (vẫn áp dụng bảng giá cũ), ông A sẽ đóng số tiền bằng 300m2x 6,6 triệu = 1,98 tỉ đồng. Như vậy nếu áp dụng cách tính mới nhưng sử dụng bảng giá cũ số tiền thu sẽ giảm 990 triệu.

Cũng với trường hợp ông A nói trên, nếu áp dụng bảng giá điều chỉnh Tp.HCM đang dự thảo thì giá đất nông nghiệp tăng lên 3,2 triệu đồng/m2 (16 lần) và giá đất ở là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần). Từ đó tiền sử dụng đất phải đóng cũng tăng theo.

Chính vì bất cập này, Tp.HCM đang dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, tuy nhiên do mức giá điều chỉnh quá cao so với bảng giá cũ nên đang nhận được ý kiến trái chiều. Nhiều hiệp hội, chuyên gia cho rằng với mức giá điều chỉnh sẽ đẩy tiền sử dụng đất người dân phải đóng lên rất cao.