Các ưu tiên chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý

Ngày 3-4-2023, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi đề xuất các ưu tiên chính sách trong việc phát triển nhà ở giá hợp lý cho người có thu nhập thấp.

• Nhà ở giá hợp lý nhìn từ chi phí
• Tương lai nào cho nhà ở giá hợp lý?

Ưu tiên thứ nhất: giảm thủ tục pháp lý

Giảm thủ tục pháp lý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong ngắn hạn vì nó sẽ giúp giảm chi phí xây dựng nhà ở. Hiện tính thống nhất giữa các luật chưa rõ ràng như quy định trái ngược nhau giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khiến doanh nghiệp đầu tư nhà ở gặp khó khăn. Quan trọng hơn, một số hoạt động thuộc danh mục bắt buộc trước khi nhà đầu tư được cấp phép xây dựng, nhưng trên thực tế lại không có quy định cụ thể khiến thời gian xin giấy phép kéo dài. Chẳng hạn như quy định pháp luật của việc hoàn trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

Ưu tiên thứ hai: cơ chế đột phá

Kết quả khảo sát của các tác giả thông qua phương pháp phân tích nội dung (content analysis) cho thấy cơ chế đột phá là một giải pháp giúp tăng cung nhà ở. Chẳng hạn như cho phép chủ đầu tư thực hiện đồng thời việc thiết kế và xây dựng. Điều này sẽ: (1) giúp nhà đầu tư vừa hoàn thiện thủ tục pháp lý, vừa triển khai dự án; (2) thời gian hoàn thiện sản phẩm rút ngắn, tiết kiệm chi phí xây dựng nhà ở. Ngoài ra, cho phép hoán đổi 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội một cách linh hoạt là một giải pháp giúp tăng thêm số lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Ưu tiên thứ ba: quỹ đất sạch

Một đề xuất đó là việc phát triển nhà ở có thể thực hiện bởi khu vực tư nhân, nhưng việc phát triển đất được thực hiện bởi một tổ chức chuyên trách của địa phương như các doanh nghiệp phát triển nhà ở.

Các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy chi phí phát triển quỹ đất chiếm một tỷ lệ cao trong chi phí xây dựng nhà ở. Một số thành phố lớn ở Việt Nam hiện đang rơi vào tình trạng khan hiếm quỹ đất hoặc nếu có thì quỹ đất không phù hợp và không hấp dẫn người mua nhà. Vì vậy, về lâu dài, để duy trì và phát triển bền vững nhà ở giá hợp lý thì cần có quỹ đất sạch. Cụ thể, các địa phương cần cung cấp quỹ đất sạch để cho phép doanh nghiệp đấu giá và xây dựng. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp phát triển nhà ở tiết kiệm được thời gian, chi phí tìm quỹ đất sạch và hỗ trợ cho việc phát triển sản phẩm phù hợp. Một đề xuất đó là việc phát triển nhà ở có thể thực hiện bởi khu vực tư nhân, nhưng việc phát triển đất được thực hiện bởi một tổ chức chuyên trách của địa phương như các doanh nghiệp phát triển nhà ở

Ưu tiên thứ tư: các ưu đãi tài chính

Các ưu đãi tài chính cho các chủ thể khác nhau như doanh nghiệp phát triển nhà ở, người có nhu cầu nhà ở có một vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở giá hợp lý. Ngoài các đề xuất ưu đãi đã được triển khai, đối với các địa phương như TPHCM – nơi có nhu cầu nhà ở cao trên cả nước do có đặc điểm nhân khẩu – xã hội đặc biệt, thì có thể cần có các gói hỗ trợ tài chính quốc gia dài hạn cho chiến lược phát triển nhà ở. Tuy nhiên có một điểm cần lưu ý, các ưu đãi tài chính như ưu đãi lãi suất cần được thiết lập phù hợp với điều kiện cơ bản của thị trường nhà ở. Đặc biệt, nhiều nghiên cứu thực nghiệm cho thấy nếu không có một cơ chế cung cấp nhà ở phù hợp, chẳng hạn cung nhà ở giá hợp lý không co giãn, việc hỗ trợ lãi suất chỉ làm tăng giá nhà hơn là cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của hầu hết dân cư

Ưu tiên thứ năm: chính thức hóa phân khúc nhà ở giá hợp lý

Cho đến nay, nhà ở thương mại giá hợp lý vẫn chưa được định nghĩa cụ thể và thống nhất tại Việt Nam mà vẫn đang bị nhầm lẫn với nhà ở thương mại giá rẻ hay thậm chí là nhà ở xã hội. Một số định nghĩa từng được sử dụng cho phân khúc này dựa trên diện tích (nhà ở dưới 70 mét vuông) hoặc giá nhà (dưới 15 triệu/mét vuông). Tuy nhiên, do sự thay đổi của điều kiện kinh tế vĩ mô mà các định nghĩa này chưa phù hợp với sự phát triển kinh tế trong dài hạn. Nói cách khác, cần những quy định cụ thể chính thức cho nhà ở giá hợp lý. Đó là cơ sở cho việc đưa ra các chính sách liên quan, và các bên liên quan đủ cơ sở xác định đúng loại hình nhà ở và đối tượng thụ hưởng. Qua đó, công tác quản lý, quy trình tạo ra và thụ hưởng sản phẩm sẽ thuận lợi, giúp thu hẹp khoảng cách cung – cầu nhà ở hiện tại và tương lai.

Ưu tiên thứ sáu: ưu tiên cho người chưa từng sở hữu nhà và người thực sự có nhu cầu sở hữu nhà ở

Nhiều nghiên cứu thực nghiệm cho thấy nếu không có một cơ chế cung cấp nhà ở phù hợp, chẳng hạn cung nhà ở giá hợp lý không co dãn, việc hỗ trợ lãi suất chỉ làm tăng giá nhà hơn là cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của hầu hết dân cư.

Việc xác định nhu cầu này cần được tiến hành bằng cách điều tra dân số toàn diện về thực trạng nhà ở của hộ gia đình, từ đó ước tính số người có nhu cầu trong tương lai và khả năng chi trả cho nhà ở của các hộ gia đình. Việc khảo sát này có thể được sử dụng để thiết lập kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là các loại hình nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Việc khảo sát này sẽ giảm áp lực về việc đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở giá hợp lý đối với nhiều bên như: cung, cầu, các cơ quan quản lý.

Ưu tiên thứ bảy: phát triển hình thức nhà ở cho thuê giá hợp lý

Mô hình này cần được chú trọng phát triển. Có nhiều bằng chứng thực nghiệm cho thấy không phải tất cả người lao động đều có nhu cầu và khả năng tài chính để sở hữu nhà ở. Nhu cầu nhà ở cho thuê giá hợp lý cũng cần được tiến hành bằng cách điều tra dân số toàn diện về thực trạng nhà ở của hộ gia đình để ước tính số người có nhu cầu trong tương lai. Để phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý, các địa phương có thể xem xét chọn chủ đầu tư uy tín xây dựng khu nhà ở cho thuê trên đất công (khu công nghiệp, chế xuất…) hoặc cho phép doanh nghiệp được đầu tư phát triển nhà ở cho thuê dạng phòng trọ.

Ưu tiên thứ tám: giảm chi phí xây dựng

Trong khi các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và các ngành công nghiệp khác đã tăng năng suất đều đặn trong vài thập kỷ qua, thì với ngành xây dựng tại Việt Nam, điều đó vẫn không thay đổi hoặc đi xuống. Chính phủ và chính quyền địa phương có thể đóng vai trò chính trong việc khuyến khích ngành xây dựng thông qua các chương trình mua sắm công, đưa ra quy tắc xây dựng thống nhất và hướng dẫn tiêu chuẩn hóa thiết kế. Điều này có thể khuyến khích đổi mới trong việc xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng.

Ưu tiên thứ chín: phổ biến thông tin và nâng cao hiểu biết cho công chức, các bên liên quan và người dân

Điều này rất quan trọng nhằm thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở. Ở cấp độ cá nhân, các thông tin và sự hiểu biết về loại hình nhà ở giá hợp lý có thể được thực hiện thông qua hoạt động tư vấn hoặc các ứng dụng hỗ trợ chọn nơi ở phù hợp với nhu cầu tiếp cận của từng cá nhân. Việc này có thể tiến hành thông qua chiến dịch thông tin quốc gia để nâng cao kiến thức và nhận thức của người dân về tầm quan trọng của việc lập kế hoạch cho nhà ở trong tương lai. Ngoài ra, cần phổ biến thông tin và tăng cường hiểu biết cho công chức, các cơ quan liên quan để hỗ trợ cho việc ra các quyết định liên quan đến khả năng tiếp cận nhà ở.

(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM