Tương lai nào cho nhà ở giá hợp lý?

Kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động tại TPHCM đang được xem là thiết thực và nhân văn. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng kế hoạch này chỉ xác định được tính khả thi giải quyết được hai bài toán là vị trí và quỹ đất và tốc độ phê duyệt dự án.

Trong lần tiếp xúc cử tri hồi tháng 10-2021, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho biết, kế hoạch phục hồi kinh tế sắp tới có 11 kế hoạch thành phần, trong đó có phương án xây nhà cho công nhân và người thu nhập thấp. Theo ông Mãi, thành phố đang lên chương trình phát triển một triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động với giá thấp nhất có thể, để công nhân dễ tiếp cận và thay thế các chung cư cũ, nhà trên kênh rạch, cải thiện các khu nhà trọ hiện nay.

Với góc nhìn thực tiễn gắn hoạt động của doanh nghiệp cùng với chương trình của thành phố, Kinh tế Sài Gòn đã tổ chức tọa đàm “Nhà ở giá hợp lý là giá nào?” vào cuối tuần rồi. Tọa đàm với sự tham gia của các doanh nghiệp lẫn đại diện ngân hàng cùng nhìn nhận về thách thức và gợi mở hướng giải quyết bài toán khó này.

Cách nào để doanh nghiệp và người dân tiếp cận?

Hầu hết các doanh nghiệp đánh giá đây là kế hoạch đầy nhân văn nhưng cũng nhiều thách thức. Nhìn từ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá hợp lý dành cho người lao động là quỹ đất và tốc độ hoàn thiện pháp lý và cách thức phân phối sản phẩm đến đúng đối tượng.

Theo ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn bất động sản Thắng Lợi, để thành phố hiện thực hóa điều này thì không chỉ TPHCM mà các địa phương lân cận cũng phải hành động quyết liệt hơn nữa nhất là tốc độ xử lý hồ sơ pháp lý phải được đẩy nhanh. Bởi lẽ trong chi phí cấu thành nên đơn giá của nhà ở Việt Nam thì tốc độ xử lý hồ sơ dự án chiếm tỷ lệ rất cao. Hiện tại để thực hiện một dự án thì thời gian hoàn thiện pháp lý trung bình mất khoảng 2 năm, nếu việc này rút ngắn thì chi phí xây dựng sẽ giảm đi rất nhiều.

“Theo tính toán sơ bộ của tôi, thời gian hoàn thiện pháp lý dự án rút ngắn một tháng thì tương đương chi phí tài chính của một dự án nhà ở tiết kiệm được 0,5-1% và nếu tốc độ càng cao thì chi phí giá vốn càng thấp”, ông Thành cho hay.

Để hướng đến mục tiêu phát triển nhà giá hợp lý đi đến được đích thành công cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan như Nhà nước, nhà đầu tư và ngân hàng tài trợ. Trong đó nhà nước có vai trò thúc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành thủ tục pháp lý, ngân hàng cần mạnh dạn đăng ký tham gia tài trợ cho các chủ đầu tư dự án và người mua nhà khi các đối tượng này đáp ứng đủ các điều kiện.

Ông Trần Thanh Giang, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Saigon Bank) cho biết, ngân hàng cũng cần chủ động xây dựng các gói tín dụng phù hợp với từng đối tượng khách hàng, phối hợp vơi chủ đầu tư để triển khai đến người vay một cách hiệu quả nhất. Tất cả các yếu tố này sẽ hỗ trợ chủ đầu tư thuận tiện trong việc cân đối phát triển các sản phẩm nhà ở hợp lý.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của quỹ đất, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, quỹ đất khu vực trung tâm như quận 1, quận 3, quận 7 đã không còn và cũng không phù hợp để làm nhà giá hợp lý. Do vậy, thành phố có thể cân nhắc hai phương án, một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… thậm chí mở rộng ra các địa phương thuộc “vùng TPHCM” như Bình Dương, Long An, Đồng Nai vì đây là những địa bàn có quỹ đất trống phù hợp.

Giá nhà hợp lý là giá nào?

Sau mỗi cơn khủng hoảng thị trường lại có sự điều chỉnh về giá bất động sản, đến thời điểm này thị trường TPHCM hoàn toàn vắng bóng sản phẩm nhà ở có đơn giá dưới 35 triệu/m2. Vì vậy vai trò phát triển nhà ở giá hợp lý buộc phải mở rộng ra toàn vùng TPHCM, có nghĩa là ở các địa phương lân cận. Hạ tầng giao thông kết nối giữa TPHCM đang và các địa phương này ngày một hoàn thiện thì chúng ta có cơ sở để đặt lại vấn đề nhà ở giá hợp lý ở vùng ven.

Ông Ngô Quang Phúc nhận định, kế hoạch 1 triệu căn nhà giá hợp lý là hết sức táo bạo nhưng không phải không có cơ sở để thực thiện. Theo vị này tính toán bình quân 1.000 căn hộ thì cần 1 hecta đất ở để đáp ứng mật độ tiêu chuẩn, vậy để đáp ứng mục tiêu 1 triệu căn hộ thì chúng ta cần 1.000 hecta đất ở. Điều này tưởng là khó nhưng TPHCM vẫn có thể làm được. Nếu lấy chợ Bến Thành làm trung tâm, chúng ta quy hoạch 4 vùng đô thị Đông, Tây, Nam, Bắc thì mỗi một vũng chúng ta quy hoạch 250 hécta đất ở làm khu đô thị mới thì việc này hoàn toàn nằm trong tầm tay.

“Vấn đề là phải có quỹ đất sạch và thành phố phải đứng ra đền bù giải tỏa để thực hiện chương trình phát triển nhà ở cộng đồng. Vấn đề về vốn thì thành phố có thể tính toán đến việc phát hành trái phiếu lấy vốn đền bù giải tỏa, lập quy hoạch. Khi đã có đất sạch thì đấu giá trở lại để doanh nghiệp tham gia. Điều này đồng thời cũng giải được bài toán về tiến độ thủ tục pháp lý đặt ra rất nhiều lần trước đây”, ông Phúc cho hay.

Hầu hết chuyên gia đều có chung nhận định, vấn đề then chốt để hạ giá nhà ở TPHCM xuống mức hợp lý hơn khi nguồn cung thị trường về phân khúc này được đảm bảo. Giá nhà ở TPHCM tăng cao phần lớn do thiếu nguồn cung, vì vậy khi người mua có sự lựa chọn trong phân khúc nhà hợp lý cũng phần nào gây sức ép lên các chủ đầu tư hạ giá thành sản phẩm để cân đối với nhu cầu của thị trường.

Khi các chi phí cấu thành nên giá sản phẩm bất động sản được giảm thiểu, thủ tục rút ngắn thì doanh nghiệp sẽ chia sẻ mức lợi nhuận cho thị trường tạo nên sản phẩm giá nhà hợp lý.
Nhà ở giá hợp lý cho người dân, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp là vấn đề cần được quan tâm trong bối cảnh hiện nay, khi phần lớn các hộ gia đình có thu nhập thấp phải sống và sinh hoạt trong điều kiện không được đảm bảo an toàn vệ sinh và sức khỏe. Vấn đề này được biểu hiện rõ hơn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện và lây lan ở Việt Nam. Vì vậy việc doanh nghiệp chia sẻ lợi nhuận, liên kết tận dụng thế mạnh của nhau để cùng đưa ra những sản phẩm hợp lý cho người mua được xem là hướng tiếp cận tối ưu trong bối cảnh mới của nền kinh tế.