3 Luật mới sắp có hiệu lực có là “chiếc đũa thần” của bất động sản?

Cả thị trường địa ốc đang “khấp khởi mừng lo” trước thời điểm 3 Luật liên quan bất động sản là Luật nhà ở, Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024. Liệu rằng đây có phải là “chiếc đũa thần” với những kì vọng mới cho một thời kì “chuyển giao” của bất động sản?

NHỮNG CON SỐ “VUI” TRƯỚC GIỜ G

Chỉ còn gần nửa tháng nữa, 3 Luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Niềm tin về tác động tích cực đến bức bất động sản đang hiện diện rất rõ. Điều này là dễ hiểu bởi lẽ Luật được soạn thảo đúng trong bối cảnh thị trường địa ốc gặp khó khăn, vướng mắc. Chưa kể, các Luật lại được thông qua sớm hơn 05 tháng so với dự định trước đó, càng tạo ra những kì vọng cho một chu kì mới phát triển lành mạnh, vững chắc.

Gần đây, bất động sản cả nước ghi nhận những tín hiệu phục hồi sức cầu, đặc biệt là tại hai TP lớn Hà Nội và Tp.HCM. Những con số “vui” về giao dịch hay nguồn cung song hành với thời điểm Luật có hiệu lực càng bồi thêm niềm tin cho thị trường.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý 2/2024, tại Hà Nội số căn hộ bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức của cả năm 2023. Hơn 10.000 căn giao dịch thành công, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các dự án bung thị trường đều bán hết 80-90% rổ hàng.

Trong khi tại Tp.HCM dù “lép vế” hơn về cả nguồn cung lẫn giao dịch nhưng số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đạt 80% so với cùng kì cũng là điều đáng nói. Đà phục hồi nằm ở hầu hết các phân khúc từ trung cấp đến hạng sang. Đi cùng với đó, giá sơ cấp và thứ cấp bắt đầu nhích nhẹ ở các dự án. Bức tranh bất động sản vì thế được kì vọng chuyển sang tông sáng kể từ cuối năm 2024 trở đi.

Hay, số liệu thống kê mới đây về nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản của DKRA Group cũng thể hiện đà hồi phục của thị trường sau chuỗi ngày im ắng.

Như vậy, bức tranh chung của thị trường địa ốc đang dần tốt lên sau hơn 1 năm “đứt gãy” thanh khoản. Cùng với động lực của chính sách thông thoáng, hứa hẹn một chu kì tươi sáng hơn.

NHIỀU KÌ VỌNG MỚI

Không khó hiểu khi rất nhiều bên đều kì vọng những bước đi mới của thị trường bất động sản khi Quốc hội chính thức bấm nút hiệu lực các Luật từ 1/8.

Trong buổi chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, 3 Luật có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Ông Thắng “gói gọn” trong 4 điều mà Luật mới mang lại cho bất động sản.

Thứ nhất, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, cơ chế đền bù giải tỏa, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội,…

Thứ hai , tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Từ đó, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia.

Thứ ba , tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản với quy định thu tối đa 5% giá trị hợp đồng; thanh toán giao dịch thông qua ngân hàng; công bố minh bạch, đầy đủ và chính xác thông tin dự án…

Thứ tư, đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường, sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém năng lực triển khai. Từ đó góp phần hạn chế được vấn nạn dự án “treo”, chậm trễ trong công tác triển khai…

“Dưới góc nhìn trung và dài hạn, tôi tin rằng đây sẽ là những bệ đỡ vững chắc, là nền tảng cho những bước phát triển bền vững của thị trường trong thời gian tới”, ông Thắng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “chuyển giao” khi ba luật quan trọng nhất đối với ngành bất động sản có hiệu lực sớm. Các Luật mới sẽ bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của người mua nhà. Đồng thời chọn lọc các chủ đầu tư đủ năng lực pháp lý, tài chính để triển khai các dự án ra thị trường. Những điều chỉnh của các Luật sẽ giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.

Ngoài ra, rất nhiều kì vọng như Luật có hiệu lực sớm sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình phục hồi của ngành bất động sản. Thông qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Rõ ràng, những nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn cho thị trường địa ốc đã được thể hiện trong các điểm mới của Luật. Tuy chưa đạt tới kỳ vọng hoàn toàn của các bên, song những người trong cuộc đều khẳng định, Luật mới vận hành chắc chắn sẽ phát huy hiệu quả đối với thị trường bất động sản.

LÀ ĐÒN BẨY KHÔNG PHẢI “CHIẾC ĐŨA THẦN”

Khi những kì vọng liên tục được “đặt cược” vào thời điểm các Luật có hiệu lực khiến nhiều người đặt câu hỏi: Luật sửa đổi liệu là “chiếc đũa thần” với bất động sản?.

Thị trường bất động sản năm 2024 có nét rất giống thời điểm 2013. Cụ thể, vào năm 2013 Luật Đất đai được thông qua và chính thức áp dụng tháng 7/2014. Khi đó, lãi suất huy động giảm xuống dưới mức 7%/năm; gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng xuất hiện vào tháng 1/2014. Từ đó, thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và bước vào chu kì tăng trưởng mới từ 2015 cho đến 2021.

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà đã xuống thấp, cố định trong 2-3 năm dưới 10%/năm. Cũng đúng thời điểm này, 3 luật quan trọng là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được thông qua và có hiệu lực là một điểm trùng hợp để nhiều người càng kì vọng rằng: Chu kì 10 năm của bất động sản đã thực sự xuất hiện. Giai đoạn 2024-2025 là điểm tăng trưởng đi lên.

Tổng hòa nhiều yếu tố khiến mức độ kì vọng vào các Luật mới với thị trường bất động sản ngày càng tăng. Tuy vậy, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, chính sách là đòn bẩy, là bệ đỡ không phải là “chiếc đũa thần” cho bất động sản.

Chia sẻ ở góc độ chuyên môn, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, trong ngắn hạn, để có thể phát huy triệt để tinh thần của các Luật luật và nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn, Chính phủ sẽ cần ban hành thêm những Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai một cách chi tiết. Cần tránh tình trạng luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư vẫn thường gặp mỗi khi một bộ Luật mới được thông qua.

Theo ông Thắng, không thể phủ nhận những điểm mới của Luật tác động tích cực đến bất động sản, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết thông qua công tác soạn thảo cũng như ban hành các văn bản hướng dẫn luật.

Đơn cử như theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc giá thị trường. Theo đó khoản tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp có thể sẽ bị đội lên cao. Từ đó, bào mòn hiệu quả dự án, gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án. Vì thế, các văn bản hướng dẫn luật cần tìm ra được một tiếng nói chung, một giải pháp trung hòa đảm bảo tính trung thực, khách quan và hòa lợi ích giữa các bên tham gia thị trường.

Cùng với đó, nếu chỉ vin vào Luật mới có hiệu lực để tăng giá bất động sản “vô tội vạ” là điều mà thị trường không mong muốn. Theo ông Thắng, việc tăng giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường như tình hình vĩ mô nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá,… “Tôi nghĩ, các bộ Luật, chính sách cần có đủ độ ngấm kể từ thời điểm có hiệu lực. Vì vậy, trong ngắn hạn thị trường sẽ chưa có nhiều chuyển biến rõ nét”, ông Thắng nhấn mạnh.

Mới đây, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) khẳng định, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết sẽ được ban hành song song với thời điểm Luật đất đai có hiệu lực từ 1/8/2024. Trong khi hai Luật còn lại là Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn chưa “hẹn” thời gian ban hành hướng dẫn Thông tư, Nghị định. Điều này cho thấy, tính thực thi của các Luật cần chờ thêm thời gian.

Để thấy, sự lo ngại về quá trình thực thi Luật và một số điểm chưa thông suốt là điều mà nhiều người trong cuộc vẫn đặt vấn đề. Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm. Đơn cử như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh mà chờ tính hằng năm, điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Hầu hết người trong cuộc đều kì vọng Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường. Các cơ quan soạn thảo Luật cần hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận.

Đồng thời, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại cần “thông cầu, thông cung”. Đi cùng với đó, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm. Các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ. Nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Ngoài ra, Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp lẫn khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Như vậy, ở giai đoạn này, cả thị trường địa ốc vẫn chờ những quyết sách, văn bản hướng dẫn Luật đủ sát thực nhằm giải quyết hài hòa cho các chủ thể thị trường. Nếu các Luật mới chưa phải là “chiếc đũa thần” thì ít ra phải là bệ đỡ vững chắc, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi để các bên tham gia thị trường một cách đồng thuận; hướng đến một môi trường đầu tư kinh doanh bền vững.