Quy định nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa rõ ràng, cần làm rõ để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) góp ý Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (phiên bản ngày 13/3/2024).
Theo đánh giá của VCCI, Điều 8 về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa đảm bảo minh bạch, chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.
Cụ thể, quy định trong hồ sơ phải có “các giấy tờ, tài liệu (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản” chưa rõ ràng.
Cũng theo VCCI, Dự thảo không quy định cụ thể tên loại tài liệu thể hiện điều kiện quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản có thể khiến cho doanh nghiệp và cơ quan thực hiện thủ tục gặp lúng túng. Quốc hội không xác định chính xác loại tài liệu phải nộp, số lượng tài liệu phải có trong hồ sơ thông báo.
VCCI dẫn ví dụ, khoản 6 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này”. Điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 14 quy định nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải: không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp cấm giao dịch, không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật, đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
“Dự thảo yêu cầu phải có tài liệu chứng minh đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 24 của Luật. Vậy giấy tờ nào chứng minh là đáp ứng khoản 6 Điều 24 của Luật”, VCCI nêu rõ.
Bên cạnh đó, VCCI cho rằng, dự thảo yêu cầu một số giấy tờ không cần thiết như giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; giấy tờ về quyền sử dụng đất...
Trong xu hướng cải cách hiện nay, VCCI cho rằng, thủ tục hành chính không yêu cầu doanh nghiệp, người dân nộp giấy tờ cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu trên hệ thống dữ liệu thông tin chung. Việc yêu cầu doanh nghiệp cung cấp giấy phép xây dựng và giấy tờ về quyền sử dụng đất quá mức cần thiết. Ban soạn thảo quy định cụ thể loại tài liệu cần phải có trong Hồ sơ thông báo và không yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp các tài liệu mà cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu thông tin.
VCCI cũng cho rằng, trình tự giải quyết thủ tục hành chính chưa rõ ràng. Dự thảo không quy định về thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ, điều này có thể khiến cho thủ tục bị kéo dài và thiếu minh bạch. Cơ quan giải quyết thủ tục yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần.
Quy định “kiểm tra về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh” chưa đủ rõ xác định phương thức giải quyết thủ tục, cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hay xét duyệt thủ tục dựa trên hồ sơ. Thực tế, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước không giải quyết thủ tục trong thời gian quy định ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, dự thảo cần xác định nguyên tắc, cơ quan nhà nước không trả lời, chủ đầu tư được xem như hoàn thành thủ tục.
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Tại thời điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ý kiến không nên quy định về thủ tục thông báo này vì ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nên áp dụng hình thức hậu kiểm. Vì vậy, VCCI cho rằng, cần thiết kế thủ tục này đơn giản, thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp.
