UBS: 'Bong bóng' bất động sản tại các thành phố lớn bớt phình to

Theo báo cáo Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu 2023 do ngân hàng UBS tổng hợp, đà tăng lạm phát và lãi suất trên toàn cầu trong hai năm qua đã giúp giảm bớt tình trạng mất cân đối về giá trên thị trường nhà ở tại các trung tâm tài chính toàn cầu.

Trong báo cáo mới nhất, chỉ có hai thành phố là Zurich (Thụy Sỹ) và Tokyo (Nhật Bản) vẫn nằm trong danh mục “rủi ro bong bóng”, đánh dấu mức giảm mạnh so với chín thành phố cách đây một năm.

Năm nay, Toronto, Frankfurt, Munich, Hong Kong (Trung Quốc), Vancouver, Amsterdam và Tel Aviv được xếp vào nhóm có thị trường bất động sản “được định giá quá cao”. UBS vẫn giữ nguyên xếp hạng thị trường nhà đất ở Miami, Geneva, Los Angeles, London, Stockholm, Paris và Sydney thuộc nhóm nêu trên.

Tương tự, các thị trường ở New York, Boston, San Francisco và Madrid đã ghi nhận tình trạng chênh lệch giá giảm sút. Theo báo cáo, những thị trường nhà ở trên cùng Milan, São Paulo và Warsaw hiện được định giá khá chuẩn cân bằng. Điều này cũng áp dụng cho Singapore và Dubai, mặc dù danh tiếng của những thành phố này như nơi trú ẩn an toàn về mặt địa chính trị đã làm tăng nhu cầu thuê và mua tại đây trong thời gian qua.

Đà tăng giá nhà đã bị ảnh hưởng do chi phí tài chính tăng cao, khi lãi suất thế chấp trung bình ở hầu hết các thị trường trên đã tăng gần gấp ba lần kể từ năm 2021. Mức tăng giá danh nghĩa hàng năm ở 25 thành phố được phân tích đã chững lại sau khi nhảy vọt tới 10% cách đây một năm.

Thậm chí, ông Claudio Saputelli, người phụ trách bộ phận thị trường bất động sản tại UBS Global Wealth Management, cho biết sau khi điều chỉnh theo lạm phát, giá bất động sản trung bình tại các thành phố lớn nêu trên thực tế hiện thấp hơn 5% so với giữa năm 2022. Trung bình, các thành phố đều mất phần lớn mức tăng giá thực tế đạt được trong thời kỳ đại dịch và hiện đã về gần bằng mức hồi giữa năm 2020.

UBS cũng nhận định, tình trạng mất cân bằng giá bất động sản giảm mạnh không chỉ do giá nhà giảm mà còn do thu nhập và giá thuê tăng do lạm phát. Khi tốc độ tăng trưởng cho vay thế chấp đã giảm một nửa kể từ giữa năm 2022, nợ hộ gia đình trên thu nhập đã giảm, đặc biệt là ở khu vực châu Âu. Ngoại trừ Mỹ, tăng trưởng giá thuê nhà danh nghĩa đã tăng tốc rõ rệt ở tất cả các thành phố được phân tích.

Tuy nhiên, tăng trưởng thu nhập do lạm phát cũng như việc giá nhà giảm vẫn chưa đủ để cải thiện đáng kể khả năng chi trả của người mua nhà. Trung bình, số lượng nhà ở có mức giá phù hợp đối với một nhân viên dịch vụ lành nghề vẫn thấp hơn 40% so với trước đại dịch.

UBS còn chỉ ra rằng mầm mống cho đợt bùng nổ giá bất động sản tiếp theo ở một số thành phố đã bén rễ. Phong cách làm việc hỗn hợp (Hybrid working) không làm suy yếu nhu cầu sống ở thành phố một cách bền vững, trong khi tình trạng thiếu nhà ở có thể gia tăng do gần đây ít giấy phép xây dựng được cấp hơn - đặc biệt là ở các trung tâm đô thị châu Âu.

Ông Matthias Holzhey, tác giả chính của báo cáo, kết luận rằng nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tích tụ và giá có thể tăng trở lại ngay khi điều kiện tài chính của các hộ gia đình được cải thiện.