Thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại: Doanh nghiệp vẫn lo pháp lý

Từ 1/4/2025, luật cho phép doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận không cần đấu giá, giảm thủ tục, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn lo về pháp lý.

Từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết 171/2024/QH15 sẽ chính thức có hiệu lực, cho phép các doanh nghiệp bất động sản triển khai các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì phải tham gia đấu giá. Đây là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản phát triển, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ ràng, không ít doanh nghiệp vẫn tỏ ra lo ngại về những vướng mắc pháp lý mà họ có thể gặp phải khi triển khai các dự án theo cơ chế thí điểm này.

Vẫn còn rào cản pháp lý

Vấn đề pháp lý luôn là một trong những yếu tố gây cản trở lớn nhất đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều này không chỉ thể hiện qua các vướng mắc liên quan đến quyền sở hữu đất đai mà còn liên quan đến quy trình và thủ tục hành chính trong việc cấp phép xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như bán và chuyển nhượng căn hộ.

Hiện TP Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, trong đó có nhiều dự án nhà ở thương mại chưa thể triển khai hoặc phải ngừng thi công. Ảnh minh họa

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện TP Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, trong đó có nhiều dự án nhà ở thương mại chưa thể triển khai hoặc phải ngừng thi công. Các dự án như Shizen Home (quận 7), Rome Diamond Lotus (quận 2), hay Đức Long Golden Land (quận 8) đều đang gặp khó khăn trong việc giải quyết các thủ tục hành chính và pháp lý. Đây là những dự án quan trọng, không chỉ ảnh hưởng đến việc phát triển hạ tầng đô thị mà còn làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở tại các khu vực trung tâm thành phố.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh rằng trong số những dự án vướng mắc, có tới 86 dự án nhà ở thương mại đã ngừng thi công hoặc chưa thi công. Điều này dẫn đến một thực trạng đáng lo ngại: quá nhiều dự án bị "tồn kho", lãng phí quỹ đất đai, đồng thời tạo ra tình trạng mất cân đối trong thị trường bất động sản, đặc biệt là giữa các phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân. Ông Châu cho biết thêm, với tổng quy mô sử dụng đất lên đến 964,38 ha của 86 dự án 'tồn kho', tình trạng này không chỉ gây lãng phí lớn mà còn đẩy giá nhà ở lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân có thu nhập trung bình".

Tình trạng này không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến người tiêu dùng. Các chuyên gia cho rằng, nếu không có sự thay đổi mạnh mẽ trong hệ thống pháp lý và quy trình cấp phép, thị trường bất động sản vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc phục hồi và phát triển bền vững.

Cơ chế thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 được kỳ vọng sẽ giải quyết phần nào những vấn đề này, khi cho phép doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng đất thay vì phải tham gia đấu giá. Tuy nhiên, một câu hỏi lớn đặt ra là liệu cơ chế này có thể thực sự giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp và giúp thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định hay không?

Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc kiêm Chuyên gia Phân tích Cấp cao tại VIS Rating, sự thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp cải thiện khung pháp lý, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các quỹ đất để triển khai các dự án nhà ở". Tuy nhiên, ông Hiếu cũng chỉ ra rằng "Khó khăn vẫn sẽ tồn tại nếu không có một hệ thống giám sát chặt chẽ và minh bạch để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan".

Cần phát huy vai trò giám sát của địa phương

Chính quyền địa phương đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc bảo đảm sự thành công của cơ chế thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc giám sát và kiểm tra các dự án là cần thiết để đảm bảo rằng các chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các quy định về pháp lý và đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch liên quan đến đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chính quyền địa phương phải làm tốt vai trò giám sát, đặc biệt trong việc kiểm tra tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ. Ảnh minh họa

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh rằng chính quyền địa phương phải làm tốt vai trò giám sát, đặc biệt trong việc kiểm tra tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ. "Chính quyền địa phương cần phải giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng các doanh nghiệp không huy động vốn hay chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ trước khi có giấy phép bán", ông Châu cho biết.

Một ví dụ điển hình trong việc phát huy vai trò giám sát của chính quyền địa phương là dự án Roxana Plaza tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Dự án này, do Công ty Tường Phong làm chủ đầu tư, đã gặp phải nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng căn hộ trước khi có giấy phép bán. Tuy nhiên, sau khi UBND tỉnh Bình Dương thực hiện thanh tra và đưa ra kết luận, tình hình pháp lý của dự án đã được làm rõ, giúp các bên liên quan ký lại hợp đồng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Chính quyền địa phương không chỉ cần giám sát tiến độ dự án mà còn cần đảm bảo tính minh bạch trong các hợp đồng và việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ. Đây là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và tạo dựng niềm tin vào thị trường bất động sản. Việc chính quyền địa phương thành lập các Tổ công tác, như trường hợp UBND TP Hồ Chí Minh đã làm, cũng sẽ giúp giải quyết nhanh chóng các vướng mắc pháp lý, đồng thời thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.

Đặc biệt, đối với các dự án sử dụng đất quốc phòng hoặc đất an ninh, chính quyền địa phương cần yêu cầu các văn bản chấp thuận từ Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an, để đảm bảo tính hợp pháp trong việc sử dụng đất đai và triển khai dự án.

Chương trình thí điểm thỏa thuận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản, giúp giảm bớt các thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, để cơ chế này thực sự có hiệu quả, việc giải quyết các rào cản pháp lý vẫn là một thách thức lớn. Chính quyền địa phương cần đóng vai trò giám sát chặt chẽ và tạo ra các cơ chế minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và doanh nghiệp.

Nếu các vướng mắc pháp lý được giải quyết một cách hợp lý và có sự giám sát hiệu quả từ chính quyền địa phương, cơ chế thí điểm này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn, đồng thời tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh và minh bạch cho các doanh nghiệp bất động sản.