Chuyên gia phân tích và kỳ vọng rằng với những thay đổi tích cực từ chính sách thì thị trường tiếp tục có những hiệu ứng tích cực trong chu kỳ này, tương tự như những gì xảy ra trong quá khứ.
Thay đổi về luật dự kiến có 4 tác động lớn đến thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa: Hải Quân).
Tại sự kiện báo cáo thị trường quý I/2024 diễn ra vào sáng ngày 3/4, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, cho biết những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS).
Lần thay đổi đầu tiên vào năm 1987 khi Luật Đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất và gần nhất là giai đoạn 2013 - 2014 khi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 được thông qua.
“Chúng tôi quan sát và phân tích thấy rằng sau mỗi lần thay đổi luật đất đai, thị trường đều có một đợt sốt bất động sản. Chúng tôi kỳ vọng với những thay đổi tích cực từ chính sách thì thị trường tiếp tục có những hiệu ứng tích cực trong chu kỳ này, tương tự như những gì xảy ra trong quá khứ”.
Các giai đoạn thay đổi chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).
Giai đoạn 2023 - 2025, thị trường trải qua nhiều đợt sửa đổi, áp dụng các bộ luật mới và chuyên gia cho rằng những thay đổi này dự kiến có 4 tác động lớn: Thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đã đi ngang trong suốt 2023 và trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời gian phát triển nóng. Trong quý đầu năm, giá rao bán đất nền trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2 ở miền Bắc và 110 triệu đồng/m2 ở miền Nam. Với những thay đổi về chính sách, chuyên gia dự báo mặt bằng giá đất trong tương lai tiếp tục tăng khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
Chi phí đất tăng và nhiều quy định mới sẽ tạo áp lực tăng giá sản phẩm ở cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Giá đất ở thị trường sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và các luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện chặt chẽ hơn trong xuyên suốt vòng đời phát triển dự án (thủ tục bố trí tái định cư, tỷ trọng vốn, giới hạn mức thu tiền với dự án tương lai…). Giá bất động sản thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác.
Bên cạnh đó, ông Lê Bảo Long cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến được cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới, quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho loại hình này.
Cụ thể, luật mới bổ sung thêm hai hình thức phát triển gồm vốn nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được dành tối đa 20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.
Ngoài ra, chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ…Ví dụ, Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền hoặc giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.
Ông Lê Bảo Long cho rằng người tiêu dùng bất động sản nhìn chung sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi về luật. Trong đó, hai đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư hoặc được bồi thường.
Theo các thống kê, khoảng 15 - 20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi về luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Người thuộc đối tượng tái định cư hoặc bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.
