Có lẽ để tìm được căn hộ trung cấp giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM đã không còn dễ dàng ở thời điểm này, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá liên tục leo thang những năm qua.
Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam chỉ ra đã gây sốc, khi cho rằng: Dòng sản phẩm căn hộ hạng C (phân khúc trung cấp) tại Tp.HCM hiện đã chạm mốc gần 60 triệu đồng/m2, tăng 27% theo năm. Đáng chú ý, có một số dự án tăng giá bán lên 11% trong vòng 3 tháng, do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn hộ cuối tại các dự án có tiến độ xây dựng tốt. Như vậy, để thấy mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM hiện đã bị đẩy lên cao so với 1-2 năm trước. Nếu trước đó, căn hộ thuộc phân khúc trung cấp tại Tp.HCM thường dao động 40-42 triệu đồng/m2 thì hiện tại định vị phân khúc cũng đã thay đổi bởi mặt bằng giá cũ liên tục bị xô đổ.
Nhiều người cho rằng, để tìm được chốn an cư tại Tp.HCM hiện tại không còn dễ dàng bởi giá đã tăng nhanh, ngay cả trong báo cáo của đơn vị tư vấn cũng đã chỉ ra thực trạng giá BĐS liên tục thay đổi, thậm chí thay đổi theo quý. Thế nhưng, nếu tìm, ở một số khu vực tại Tp.HCM vẫn còn một số dự án mới đang chào giá sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2- dưới ngưỡng giá trung bình mà đơn vị nghiên cứu đưa ra. Đây được xem là các dự án hiếm hoi còn xuất hiện trên thị trường căn hộ Tp.HCM ở thời điểm này. Nếu đặt trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm, dự án pháp lý đầy đủ hiếm hoi, thì mặt bằng giá này có thể sẽ lại thay đổi trong tương lai gần.
Chẳng hạn như tại khu Tây Sài Gòn, hiện giai đoạn 2 dự án Akari City của Nam Long Group, Hankyu Hanshin và Nishi Nippon RailRoad (Nhật Bản) đang chào bán dòng sản phẩm căn hộ biệt lập cao cấp Flora mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Với hơn 1.600 căn hộ tung ra thị trường đầu năm 2022, đây được xem là dự án "giải cơn khát" nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM ở thời điểm này. Được biết, mỗi căn hộ hai phòng ngủ tại đây có giá khoảng 2.7 tỉ đồng/căn.
Tại khu Nam, chủ đầu tư này cũng đang rục rịch dòng 400 căn hộ cao cấp view sông là Flora Panorama - thuộc dòng căn hộ biệt lập Flora nâng cấp trong khu đô thị Mizuki Park 26ha (Bình Chánh, Tp.HCM). Với mức giá dự kiến khoảng 48 triệu đồng/m2, đây cũng được xem là mức giá "hiếm có, khó gặp" ở thị trường khu Nam nói riêng, Tp.HCM nói chung ở thời điểm này. Trước đó, vào tháng 4/2021, dòng căn hộ Flora Mizuki MP6, MP7, MP8 của đơn vị này đã cháy hàng với số lượng 600 căn. Tháng 10/2021, toàn bộ 166 căn hộ Flora Mizuki MP9-MP10 cũng đã được giới thiệu thành công.
Trong khi đó, tại khu Đông Sài Gòn, cụ thể là tại Tp.Thủ Đức cũng khá bất ngờ bởi thời điểm này vẫn xuất hiện căn hộ sơ cấp giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 được chào bán. Đó là dự án Fiato Premier toạ lạc mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, P.Tam Phú, Tp.Thủ Đức. Được biết, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này chào mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, mức giá này thấp hơn mặt bằng giá chung tại khu vực, thậm chí thấp hơn giá BĐS trên cùng tuyến đường. Theo đại diện đơn vị phát triển dự án Thang Long Real, dự án được định vị dòng sản phẩm cao cấp, được đầu tư toàn bộ vật liệu xây dựng thân thiện môi trường trong toà nhà và công nghệ thông minh từng căn hộ nhưng mức giá đưa ra thị trường lại dễ chịu hơn là bởi, CĐT muốn hỗ trợ để người mua nhà có được chốn an cư tại đô thị ở giai đoạn đầu, trong bối cảnh giá nhà ở Sài Gòn liên tục tăng cao. Dĩ nhiên, với xu hướng tăng giá liên tục trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá thứ cấp sẽ có sự biến động sau đó. Được biết, dự án này có khoảng hơn 400 căn hộ nằm trong khu đô thị Thang Long Home – Hưng Phú đã có phân khu nhà phố và biệt thự hiện hữu trước đó.
Nếu so sánh với mức giá căn hộ tại tuyến đường lân cận như Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi …thì ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại cửa ngõ Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) còn khá dễ chịu trong bối cảnh chung giá căn hộ (cả sơ cấp và thứ cấp) tại đây đã chạm ngưỡng 60-100 triệu đồng/m2, riêng với phân khúc nhà phố đã lên đến mức 200-300 triệu đồng/m2.
Theo ông Troy Griffths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nguồn cung BĐS Tp.HCM khan hiếm, những rào cản pháp lý chính là nguyên nhân khiến mặt bằng giá các phân khúc liên tục leo thang. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, mặc dù nhiều chủ đầu tư nhanh chóng tổ chức các hoạt động mở bán, kinh doanh trở lại trong quý quý 4/2021 với mức tăng 160% theo quý với 7.820 căn nhưng vẫn giảm 31% theo năm. Nhìn về cả năm 2021, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM chỉ đạt 11.700 căn, thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% so với năm 2021. Tuy nhiên, với nhu cầu lớn từ người mua nhà, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ vẫn đạt 81%, trong đó phân khúc hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung tại Tp.HCM giảm đến 65% theo năm với 1.200 sản phẩm. Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Nhà phố thương mại cũng ghi nhận nguồn cung trong 3 tháng cuối năm 2021 chỉ đạt 200 căn, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ghi nhận của Savills, với nguồn cung hạn chế, giá bán của các sản phẩm nhà ở tại Tp.HCM neo ở mức cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Ngoài việc căn hộ hạng C giá đã chạm gần 60 triệu đồng/m2 thì BĐS liền thổ cũng phổ biến ở mức 18 tỉ đồng/căn. Theo đó, ở giai đoạn mà giá liên tục tăng cao, chưa có điểm dừng, thị trường xuất hiện nguồn cung sơ cấp với mức giá ở khoản 50 triệu đồng/m2 được xem là "hiếm hoi", và đà tăng giá này có thể tiếp diễn trong thời gian ngắn.
Giá sơ cấp căn hộ trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM được xem là khan hiếm, nhất là toạ lạc ở vị trí đẹp, tiện ích
Thực tế, nguồn cung liên tục suy giảm đã thúc đẩy giá bán phân khúc căn hộ tại Tp.HCM tiếp diễn đà tăng, nhất là ở loại hình căn hộ trung cấp.
Vừa bước sang năm 2022, thị trường đã chứng kiến động thái điều chỉnh giá bán căn hộ chung cư theo hướng tăng. Báo cáo thị trường tháng 1/2022 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nguồn cung rao bán căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục giảm mạnh. Theo đó, tổng lượng tin đăng rao bán căn hộ giảm 7% so với tháng cuối năm 2021, trong đó, căn hộ trung cấp, bình dân có lượng sản phẩm rao bán giảm mạnh nhất, từ 39-40% nếu so với cùng kỳ
Đánh giá về thị trường BĐS đầu năm 2022, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, thị trường đang tái mở cửa và sôi động trở lại ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên riêng với căn hộ Tp.HCM, nếu so sánh với cùng thời điểm năm 2021, thị trường đang thiếu hụt sản phẩm sơ cấp chào bán. Không có nguồn cung tất yếu kéo theo tình trạng lượng tìm kiếm giảm. Tuy nhiên chính sự khan hiếm, thiếu hụt nguồn cung sơ cấp lại làm giá căn hộ tiếp tục leo thang. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, so với tháng 12/2021, giá rao bán căn hộ tại Tp.HCM tăng 1,8%. Phân khúc trung – cao cấp đang là loại hình ghi nhận biên độ tăng mạnh nhất.
Theo vị chuyên gia này, giá căn hộ Tp.HCM được dự báo sẽ tiếp tục được điều chỉnh trong các quý còn lại của năm 2022. Cùng với đó, những dự án đi vào bàn giao năm 2022 cũng sẽ chứng kiến mức đỉnh tăng giá mới.
