Sở hữu chung cư có niên hạn: Sẽ kéo giảm được giá nhà?

Xung quanh nhiều tranh cãi về đề xuất chung cư có niên hạn sử dụng, Bộ Xây dựng khẳng định, quyền lợi người sở hữu vẫn được đảm bảo. Cùng đó, chuyên gia cho rằng, điều này sẽ tạo ra được nhiều mục tiêu khác nhau, giúp giảm giá nhà, ngăn chặn sốt giá bất động sản, phát triển kinh tế, đô thị…

Quyền lợi người sở hữu vẫn được đảm bảo

Liên quan đến nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 - 70 năm gây xôn xao thời gian vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã lên tiếng về vấn đề này.

Cụ thể, theo cơ quan này, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Cụ thể, phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Liên quan đến đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Cụ thể, như vấn đề thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Thậm chí có ý kiến lo ngại hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình được dựa trên một số cơ sở.

Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng những công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

Bộ Xây dựng cho biết, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

"Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật", Bộ Xây dựng cho biết.

Thứ hai, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

"Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề", Bộ Xây dựng cho biết.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn, Bộ Xây dựng nhận định.

Thứ ba, theo Bộ Xây dựng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư. Bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Còn trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Thứ tư, Bộ Xây dựng cho biết, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình, Bộ Xây dựng cho biết.

Sẽ kéo giảm được giá nhà ở

Chia sẻ về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đề xuất này rất cần thiết để giải quyết dứt điểm tình trạng chung cư cũ đã xuống cấp, nhưng rất khó để cải tạo lại do người dân không chấp nhận mức đền bù mà chủ đầu tư đưa ra.

“Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn. Tuy nhiên, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố, cần có phương án tính toán giá đất đối với những tòa chung cư có thời hạn”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Ông Võ phân tích thêm, hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình, có cả loại hình nhà ở dài hạn và có thời hạn từ 50 - 70 năm. Mỗi loại nhà dựa theo thời gian sở hữu sẽ có mức đóng thuế, giá đất khác nhau. Sở hữu nhà lâu dài sẽ có mức thuế và tiền đất cao nhất.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội phân tích, chúng ta trước nay vẫn có tư duy “ăn chắc mặc bền”, nên nhà là tài sản lớn và được sở hữu lâu dài, nhưng theo thời gian sử dụng chung cư sẽ xuống cấp. Trong khi, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay rất nhanh, cùng đó là mức sống của người dân được đòi hỏi cao hơn từng ngày. Do đó, những khu đô thị cũ hết niên hạn cũng cần được cải tạo, xây mới. Điều này, đảm bảo được sự an toàn cho người dân cũng như làm đẹp bộ mặt đô thị.

“Những chung cư hiện tại có thời hạn sử dụng 50 năm giá thành rẻ hơn so với lâu dài từ 20 - 30% hoặc hơn. Bởi chủ đầu tư chỉ phải đóng tiền sử dụng đất 50 năm. Nên vậy, những chung cư được xây dựng trước đó và có giá trị sử dụng lâu dài cần có tính toán khéo léo, lộ trình rõ ràng và phương hướng giải quyết để người sở hữu không cảm thấy thiệt thòi”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, để xuất trên sẽ không dẫn đến việc người dân quay lưng với sản phẩm chung cư mà tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng lâu dài như nhà đất. Bởi, quy định chung cư có niên hạn sẽ kéo giảm được giá bán nhà ở, từ đó giúp người dân có thể tiếp cận với nhà ở dễ hơn. Cùng đó, Bộ Xây dựng có thể khuyến khích những nhà phát triển bất động sản xây dựng chung cư cho thuê, người thuê trả tiền theo tháng hoặc năm. Điều này, sẽ giúp người dân giảm áp lực tài chính, có thêm tiền nhàn rỗi đầu tư sang các lĩnh vực khác góp phần thúc đẩy kinh tế như: Giáo dục, y tế, kinh doanh, sản xuất,...

Nhận định về thị trường bất động sản nếu đề xuất được thông qua, ông Điệp cho rằng: “Sẽ có những nhà đầu tư tiếp tục đầu cơ nhà mặt phố và trong ngõ, nhưng chỉ là ngắn hạn và sẽ đem lại nhiều rủi ro. Lấy ví dụ, giá thuê một căn nhà trong ngõ trung tâm khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng, nhưng giá thuê chung cư chỉ bằng một nửa. Còn nhà phố, người sở hữu có thể thu lợi nhuận từ việc cho thuê, nhưng phải phân tích nếu 50 - 70 năm các khu đô thị được xây dựng mới, tạo những tiện ích hiện tại thì người dân sẽ tập trung sống ở khu đô thị nhiều hơn. Do đó, xu hướng những người kinh doanh sẽ thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại tại khu đô thị”.

Ông Điệp chia sẻ thêm, trước nay, mỗi khi lãi suất ngân hàng thấp thường xảy ra sốt giá bất động sản. Bởi, các nhà đầu tư sẽ dùng đòn bẩy tài chính lớn, tiền chảy vào bất động sản nhiều, không tập trung vào kinh doanh sản xuất. Nhưng nếu chung cư trở thành sản phẩm tiêu dùng, cộng thêm đánh thuế sở hữu bất động sản thì mỗi khi lãi suất ngân hàng xuống thấp chúng ta không cần lo lắng về sốt đất, dòng tiền sẽ chuyển hướng vào mục đích kinh doanh sản xuất, giúp phát triển kinh tế.

“Theo tôi, đề xuất này sẽ tạo ra được nhiều mục đích, vừa giúp người dân tiếp cận được nhà ở, ngăn chặn sốt giá, phát triển kinh tế, đô thị,... Tuy nhiên, đây là chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội, vì vậy, để làm được điều này cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng và xin ý kiến các chuyên gia, những người bị ảnh hưởng”, ông Điệp nói.