Săn đất đón sóng sáp nhập tỉnh: Cẩn thận 'đu đỉnh', mắc kẹt và chôn vốn dài hạn

Thị trường bất động sản hiện nay đang có những phản ứng mạnh mẽ trước thông tin về đề xuất sáp nhập tỉnh/thành, không ít nhà đầu tư đã ồ ạt bước vào cuộc đua "săn đất" với nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Ghi nhận từ các thành viên thuộc Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS, hiện nay chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin sáp nhập tỉnh/thành, giá đất tại một số địa phương đã có dấu hiệu tăng "nhiệt", thậm chí có nơi tăng đến 20%.

Giữa bối cảnh đó, lượng giao dịch lại không có sự tăng trưởng, hoặc chỉ tăng trưởng ở các tỉnh/thành được dự báo là trung tâm của sáp nhập (hiện giá mặt bằng bất động sản chưa quá cao).

Cơn "sóng" sáp nhập tỉnh/thành không phải là cơn "sóng" mới đối với thị trường bất động sản (BĐS).

Nhìn lại trong quá khứ, mỗi khi có thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở các khu vực liên quan sẽ có sự tăng mạnh trong thời gian ngắn.

Một trong những nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) của các nhà đầu tư.

>> Long An: Đất quanh khu vực tọa lạc siêu dự án khu đô thị mới bất ngờ 'sốt nóng'

Do đó, trước những thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh/thành, không ít các nhà đầu tư đã tỏ ra sốt sắng, vội vàng trong các quyết định "xuống tiền" với niềm tin mạnh mẽ rằng việc sáp nhập sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, từ đó giá của BĐS cũng sẽ tăng nhiệt.

Trong khi đó, thời điểm hiện tại, quyết định đầu tư còn được thúc đẩy và công hưởng bởi dự đoán từ việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại các địa phương, đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ.

Theo lý giải của VARS, ngay cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính có liên quan đến quyết định sáp nhập thì cũng chưa chắc kéo theo sự phát triển vượt trội của các khu vực, ít nhất trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt giữa bối cảnh giá đất đã bị đẩy lên cao so với thu nhập của người dân trong suốt thời gian qua.

Vì thế, việc vội vàng "xuống tiền" đầu tư mà không nghiên cứu hay đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến các nhà đầu tư buộc phải đối diện với nhiều rủi ro, dễ dàng rơi vào bẫy "chôn vốn" hoặc không đủ lực "trụ" đến khi giá BĐS thực sự tăng.

Trên thực tế, việc giá đất ở một số huyện ngoại thành Hà Nội hay TP. HCM bị đẩy lên cao thời gian vừa qua trong khi chưa có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu tụt giảm sau khi cơn "sốt" qua đi.

Do đó, theo đánh giá của VARS, việc sáp nhập tỉnh thành trước hết có tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Đơn cử như việc hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục về pháp lý khi thực hiện dự án, góp phần giúp tăng nguồn cung cho thị trường, trong đó đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, giúp người dân có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Dù vậy, giá trị của BĐS muốn bền vững cần có nền tảng, hay nói cách khác cần có sự đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội bền vững... như đầu tư các tuyến đường lớn, các tuyến metro... tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê đất.

Chung quan điểm này, CEO Đất Xanh miền Bắc (DXG) Vũ Cương Quyết cũng đã từng nhận định một trong những sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện nay chính là tư tưởng "gần trụ sở hành chính thì đất sẽ tăng".

Theo lãnh đạo của Đất Xanh Miền Bắc, trên thực tế những khu vực này chỉ phục vụ công chức, cần sự yên tĩnh trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế.

"Giá bất động sản chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi".

Ông Quyết cho biết trong quá khứ năm 2028, trường hợp sáp nhập Hà Tây với Mê Linh vào Hà Nội là một minh chứng.

Cụ thể, thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất khu vực Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ "cất cánh" sau khi sáp nhập. Nhưng thực tế đã phải mất từ 10-15 năm đất mới tăng nhờ sự phát triển về hạ tầng và kinh tế.

Trước câu hỏi liệu rằng trong bối cảnh tin đồn sáp nhập hiện nay, các nhà đầu tư có thể có "ngách" nào để có thể "đi tắt đón đầu" hay không, ông Quyết thẳng thắn chỉ ra rằng, các nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao.

Theo lãnh đạo của Đất Xanh Miền Bắc, giá của bất động sản phụ thuộc vào kinh tế hạ tầng chứ không phải trung tâm hành chính. Do đó, nếu đã đầu tư ở đâu tốt thì cứ tiếp tục "rót tiền" vào đó.

Đa phần hiện nay những cơn "sốt" đất nếu chỉ dựa trên thông tin lan truyền mà không kèm với kế hoạch đầu tư phát triển thường sẽ có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Vì thế, VARS cảnh báo các nhà đầu tư cần cẩn trọng trước những cơn "sốt đất ảo". Bởi trên thực tế, sau mỗi đợt "sốt đất", không ít nhà đầu tư đã phải "đu đỉnh" trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với mức thanh khoản kém; hoặc nhiều nhà đầu tư tự tin "lướt sóng" nhưng không kịp thoát hàng khi giá tụt.

VARS cho rằng để tránh rơi vào cơn "sốt đất" ảo, đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh tâm lý FOMO.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng về mặt bằng giá đất ở các khu vực đang dự kiến đầu tư cũng như nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch nhằm đánh giá đúng rủi ro cũng như khả năng tăng trưởng. Việc đầu tư khi giá được cho ở đỉnh sẽ đi kèm với rủi ro vô cùng lớn.

VARS cũng cho rằng những nơi có quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay những dự án đang được đầu tư đồng bộ và hiện đại với nhiều chính sách hấp dẫn người dân về ở được cho là sự lựa chọn an toàn ở thời điểm biến động như hiện nay.

>> Đất nền tại tỉnh giàu nhất Việt Nam tăng 'nhiệt' sau loạt động thái của Becamex, THACO