Quyền sử dụng đất khi có yếu tố nước ngoài thuộc về ai?

Thời gian qua, nhiều người nước ngoài khi đầu tư vào dự án ở Việt Nam như thành lập doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mua bán cổ phần doanh nghiệp phải “lách” luật. Nguyên nhân là do theo nguyên tắc trong quy định tại Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp và người nước ngoài sẽ không được cấp quyền sử dụng đất (*).

• Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm
• Tập đoàn kinh tế: tiếp tục tái cơ cấu, đầu tư cho đổi mới sáng tạo

Trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi, tại khoản 1 điều 45 có quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế có 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ tổ chức kinh tế liên doanh.

Theo đó, nếu tổ chức kinh tế liên doanh được xác định giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế liên doanh có quyền và nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại mục a, khoản 2, điều 35 trong các trường hợp gồm:

(1) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

(2) Hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Như vậy, theo góc nhìn của người viết, trong trường hợp này, người nước ngoài được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ khác có liên quan. Tuy nhiên, về việc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quy định chưa nêu cụ thể hướng xử lý trong những trường hợp sáp nhập, chuyển nhượng doanh nghiệp hay mua bán cổ phần của các tổ chức kinh tế.

Thời gian qua, tình trạng người nước ngoài đầu tư vào dự án ở Việt Nam như thành lập doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mua bán cổ phần doanh nghiệp nhưng phải “lách” luật vẫn còn xảy ra. Nguyên nhân là do theo nguyên tắc trong quy định trong Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp và người nước ngoài sẽ không được cấp quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn, một dự án của Việt Nam có người nước ngoài đầu tư mà pháp nhân người trong nước góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất. Sự hợp tác này phù hợp nguyên tắc sử dụng đất tại điều 6. Tuy nhiên, nếu người nước ngoài mua lại cổ phần góp vốn để có thể quản lý, điều hành các hoạt động thì sẽ gặp vướng mắc về việc đứng tên quyền sử dụng đất.

Xét về đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người trong nước vẫn đứng tên pháp lý trong giấy chứng nhận nhưng người này không còn góp vốn, không sở hữu cổ phần. Trong khi đó, người nước ngoài lại sở hữu cổ phần trong các hoạt động doanh nghiệp cũng như quá trình sản xuất, kinh doanh, tái đầu tư phát triển.

Hiện nay, tỷ lệ mua cổ phần, góp vốn, sử dụng dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào các doanh nghiệp trong nước đang tăng. Tuy nhiên, Luật Đầu tư vẫn còn những vướng mắc về quyền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên. Do vậy, theo người viết, cơ quan cần quy định rõ trường hợp được và không được cấp quyền sử dụng đất đối với người nước ngoài khi tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản trong nước.

(*) Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.