Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm

Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giảm các hình thức cho thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là cho thuê đất trả tiền hàng năm. Ban soạn thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này song vẫn còn những vấn đề cần làm rõ hơn.

• TPHCM lấy ý kiến người dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
• Áp dụng hệ số K để giải mã 'ẩn số' về tiền sử dụng đất

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai, trung ương yêu cầu cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất.

Theo tinh thần này, điều 120 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chỉ có hai trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đó là: (1) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (2) sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Có thể thấy, việc giảm các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm là nhằm tạo nguồn thu ổn định, thường xuyên cho ngân sách, đồng thời, tránh thất thoát ngân sách. Trong một số trường hợp, quy định này cũng giúp giảm chi phí đầu vào cho các dự án sản xuất, kinh doanh, bởi doanh nghiệp không phải ngay lập tức trả hết khoản tiền thuê đất.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý độc lập, băn khoăn quy định như vậy sẽ “khai sinh” ra một quyền tài sản mới: quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể định giá và chuyển giao được.

Tuy nhiên, vấn đề nào cũng có tính hai mặt. Bên cạnh mối lo phương án tài chính kinh doanh có thể bị phá vỡ nếu tiền thuê đất hàng năm tăng đột biến, doanh nghiệp còn lo quyền của chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm hiện nay bị giới hạn hơn khá nhiều so với chủ thể sử dụng đất trả tiền một lần.

Bà Bùi Thị Hạnh Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh chế biến nông sản Bảo Minh (Hà Nội), cho biết cuối năm 2021, công ty của bà đã đền bù giải phóng mặt bằng và trả tiền thuê đất một lần để xây dựng dự án nhà máy chế biến lúa gạo, tổng mức đầu tư 300 tỉ đồng. Tuy nhiên, năm 2022, doanh nghiệp này được yêu cầu trả tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần như trước. “Sự thay đổi này gây rất nhiều khó khăn, nhất là chúng tôi không thể vay vốn ngân hàng bởi đất thuê trả tiền hàng năm không thể mang đi thế chấp được. Vốn đầu tư nhà máy rất lớn, chưa kể đầu tư vào vùng nguyên liệu, thiết bị vật tư khác, doanh nghiệp khó có thể có số vốn lớn như vậy”, bà Hiếu nói.

Để cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể, điều 36 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quyền cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê tại các tổ chức tín dụng; được bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê khi có đủ điều kiện; được góp vốn, được cho thuê lại…

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đánh giá đây là bước sửa đổi hợp lý khi sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý độc lập, băn khoăn quy định như vậy sẽ “khai sinh” ra một quyền tài sản mới: quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể định giá và chuyển giao được.

“Quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng quyền này không? Từ trước đến nay, việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có?”. Ông Nguyễn Văn Đỉnh đặt hàng loạt câu hỏi và cho rằng những vấn đề này cần phải làm sáng tỏ trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ở một góc độ khác, theo điều 120 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các doanh nghiệp thuê đất kinh doanh, nhất là hạ tầng công cộng và nhà ở, sẽ trả tiền hàng năm. Điều 120 này tiếp tục dẫn chiếu tới điều 50 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo đó doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện: (1) tài sản được tạo lập hợp pháp; (2) đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; (3) đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chặt chẽ, bớt hào phóng hơn quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản (điều 54 và 55), TS. Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam nhận xét khi trình bày tại hội thảo do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức cũng về việc sửa đổi Luật Đất đai. Theo ông, đây là vấn đề chính sách cần thỏa hiệp: một mặt, cần chặn đứng nạn găm dự án của các nhà đầu tư không có năng lực tài chính thực sự, nhưng có quan hệ để có được dự án, và kiếm lời qua việc bán lại dự án, tài sản gắn liền với đất; mặt khác quyền sử dụng đất đã được cho thuê trong một thời hạn, quyền thuê đó cũng là tài sản, và cần được linh hoạt chuyển giao.

“Xét về tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Luật Đất đai là nền tảng xác lập vật quyền (ví dụ quyền sử dụng đất qua hợp đồng thuê với Nhà nước), là luật chung hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi vậy các điều kiện để chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, hoặc bán các tài sản gắn liền với những dự án đó nên được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (thay vì ở Luật Đất đai như dự thảo – PV)”, TS. Phạm Duy Nghĩa đề xuất.

Cũng liên quan đến vấn đề thuê đất, chuyên gia pháp lý độc lập Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra rằng giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh”. Trong khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch; thì dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (điều 15 dự thảo tháng 3-2023). Vì vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo hai dự luật này cần trao đổi để bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.