Sát cạnh Tp.Thủ Đức nhưng bị chia cắt bởi các con sông, bất động sản Biên Hoà (Đồng Nai) sẽ thế nào khi loạt tuyến đường hàng nghìn tỉ đồng đang được đề xuất đầu tư

Việc tăng cường kết nối hạ tầng giao thông giữa Biên Hoà (Đồng Nai) với Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) kì vọng sẽ tạo bước tăng trưởng đối với thị trường bất động sản hai khu vực, vốn đã có sẵn tiềm năng phát triển từ khá lâu.

Đề xuất xây cầu, làm đường kết nối thuận tiện với Tp.HCM

Mới đây, Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo Đảng ủy UBND tỉnh xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy chấp thuận chủ trương cho UBND tỉnh làm việc với UBND Tp.HCM tổ chức nghiên cứu phương án đầu tư dự án xây dựng cầu nối Tp.Biên Hòa với Tp.Thủ Đức (Tp.HCM).

Trước đến nay, Tp.HCM và Đồng Nai bị chia cắt bởi các sông Đồng Nai, Lòng Tàu, Đồng Tranh và Thị Vải. Hiện nay, cầu Long Thành trên đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây là cây cầu duy nhất đang khai thác kết nối trực tiếp 2 địa phương. Theo đó, việc đầu tư xây thêm cầu là cần thiết nhằm tăng cường giao lưu phát triển kinh tế - xã hội giữa hai khu vực.

Đối với cầu nối Tp. Biên Hòa với Tp.Thủ Đức, Sở Xây dựng cho rằng, 2 địa phương phát triển năng động, nhưng tính liên kết trong phát triển kinh tế - xã hội chưa được chú trọng. Hiện 2 thành phố ngăn cách với nhau qua tuyến sông Đồng Nai, từ vị trí cầu Đồng Nai hiện hữu đến cầu Đồng Nai 2 (quy hoạch) có chiều dài đường sông khoảng 10km, cần nghiên cứu bổ sung thêm cầu kết nối vào khoảng giữa 2 cầu trên để tăng cường giao lưu phát triển kinh tế - xã hội.

Trước đó, vào tháng 1/2025, UBND tỉnh Đồng Nai yêu cầu các đơn vị liên quan rà soát hồ sơ, cơ sở pháp lý, xác định cụ thể cơ quan chuyên môn lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư dự án Hương lộ 2 nối dài, đoạn 2 kết nối với đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Dự án được đề xuất với kinh phí gần 800 tỉ đồng, dài 5,7km.

Hương lộ 2 được xem là một trong số ít tuyến đường lớn có khả năng tháo gỡ các "nút thắt" về hạ tầng giao thông, phục vụ hoạt động đi lại trên địa bàn Tp.Biên Hòa (Đồng Nai), rút ngắn khoảng cách và thời gian di chuyển theo hướng tuyến đến Tp.HCM. Đồng thời góp phần quan trọng giảm tải lưu lượng phương tiện trên Quốc lộ 51 vốn đã rất xuống cấp do quá tải. Công năng chính của tuyến đường này là kết nối các đô thị dọc sông Đồng Nai.

Ngoài các tuyến đường trên, thời gian qua, Tp. Biên Hòa đã và đang triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn, kết nối liên vùng. Chẳng hạn, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu; đường trục trung tâm Tp. Biên Hòa (đoạn từ đường Võ Thị Sáu đến đường Đặng Văn Trơn, bao gồm cầu Thống Nhất và đường kết nối hai đầu cầu); đường ven sông Cái (đoạn từ đường Hà Huy Giáp đến đường Trần Quốc Toản).

Bất động sản có diễn biến mới

Thời gian qua, thị trường bất động sản Đồng Nai, đặc biệt là Tp.Biên Hòa, ghi nhận diễn biến tích cực ở phân khúc nhà phố và biệt thự. Các dự án tại đây có giá thấp hơn nhiều so với Tp.HCM, nhưng lại gần Tp.HCM nên thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Thông tin hạ tầng phần nào tác động đến thanh khoản các dự án.

Một số dự án khu đô thị hiện hữu tại Tp.Biên Hoà hưởng lợi trực tiếp từ lộ trình hạ tầng khu vực. Đơn cử, khu đô thị Izumi City của Nam Long và đối tác Nhật Bản Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản). Dự án có quy mô lên đến 170ha, phát triển trải dài theo 5,5km mặt tiền sông Đồng Nai, tọa lạc giao giữa hai tuyến đường huyết mạch của khu Đông là hương lộ 2 và Nam Cao rộng 60m. Từ dự án đến khu công nghệ cao, depot tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên hay Làng đại học Quốc gia TPHCM chỉ trong 15-20 phút lái xe; vào quận 1 (Tp.HCM) cũng chỉ mất hơn 30 phút.

Thời gian tới, khi các dự án giao thông trọng điểm như vành đai 3, mở rộng cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, metro Bến Thành - Suối Tiên - Biên Hòa, monorail (tàu một ray) Thủ Thiêm - Sân bay quốc tế Long Thành hoàn chỉnh, thời gian di chuyển từ dự án vào trung tâm Tp.HCM còn rút ngắn hơn. Đây là khu đô thị phát triển theo mô hình đô thị tích hợp quốc tế, đáp ứng các nhu cầu trụ cột thiết yếu: sống - học tập - làm việc - mua sắm - giải trí. Hiện giai đoạn 1 của Izumi City phát triển theo mô hình compound (khu biệt lập) với 275 sản phẩm nhà phố thương mại, nhà phố vườn, biệt thự song lập đã hoàn thiện và đón cư dân về an cư.

Báo cáo quý 1/2025 của DKRA Consulting chỉ ra, nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp nhà phố biệt thự khu vực phía Nam ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, với mức tăng đạt lần lượt 7% và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Sức cầu chung của thị trường ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó, lượng tiêu thụ gần như tập trung ở hai địa phương là Đồng Nai và Long An với tỷ trọng đạt lần lượt là 41% và 40%. Nguồn cung mới tại Tp.HCM vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, Đồng Nai là khu vực chiếm tỉ trọng nguồn cung lớn nhất toàn khu vực.

Theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% so với quý trước. Mức giá tiếp tục neo cao do áp lực của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi bán hàng,... được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng tích cực 8% - 12% so với cuối năm 2024 nhờ vào hiệu ứng chính sách, hạ tầng, cú hích thị trường từ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào các khu đô thị vệ tinh Tp.HCM.

Dự báo của đơn vị này, nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự sẽ phục hồi tích cực trong thời gian tới, dao động từ 1.200 - 1.500 sản phẩm. Nguồn cung phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận Tp.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. 

Báo cáo quý 1/2025 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, nguồn cung nhà phố, liền kề tại Tp.HCM tiếp tục hạn chế và tập trung nhiều ở phân khúc giá cao. Điều này đã thúc đẩy thị trường dịch chuyển từ Tp.HCM ra các tỉnh lân cận.

Đại diện đơn vị này cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam đang thúc đẩy quá trình mở rộng ra các khu vực vệ tinh Tp.HCM. Các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Cao tốc Bến Lức – Long Thành, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và tuyến Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, góp phần thúc đẩy cung – cầu nhà ở. Cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực làm đa dạng nguồn cung cho thị trường, với việc hình thành các khu dân cư mới và gia tăng chất lượng sản phẩm.

Cùng quan điểm, đại diện Cushman & Wakefield cho hay, giá sơ cấp nhà phố, liền kề Tp.HCM trong quý 1/2025 tăng gần12% so với quý trước, đạt mức 11.978 USD/m2 (gần 300 triệu đồng/m2). Sự tăng giá này chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu thuộc khu Đông – Tp.Thủ Đức. Hiện giá bán sơ cấp nhà phố, liền kề Tp.Thủ Đức đạt khoảng 16.423 USD/m2 (hơn 400 triệu đồng/m2). Trong khi quý vừa qua, thị trường Tp.HCM không ghi nhận nguồn cung đến từ dự án mới. Số lượng dự án hạn chế cùng mặt bằng giá cao đã thúc đẩy các sản phẩm nhà phố, liền kề tại khu lân cận tăng nhịp sức cầu. Với mức giá còn thấp hơn Tp.HCM từ 30-60% cùng việc hạ tầng liên tục được thúc đẩy đầu tư, phân khúc này nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.