Theo chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mới trải qua hơn 30 năm và vẫn trong giai đoạn bắt đầu, rất khó để so sánh với các quốc gia đang phát triển hoặc phát triển lâu đời trong việc áp dụng các loại thuế.
Khảo sát từ khoảng 620 môi giới bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết có 30% môi giới cho rằng đánh thuế sẽ làm BĐS tăng giá, 51% cho rằng BĐS tăng giá nhưng đi kèm với việc giảm bớt tình trạng lướt sóng, như vậy có 81% người được hỏi đồng tình việc đánh thêm thuế sẽ làm giá BĐS tăng.
Việt Nam có những loại thuế phổ biến nào đối với bất động sản?
Thị trường BĐS Việt Nam hiện có thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế sở hữu, thuế trước bạ hay thuế chuyển nhượng. Và 2 loại thuế khác trên thế giới mà ở Việt Nam chưa có là thuế để trống (chúng ta để trống bất động sản, tài sản đấy quá lâu không sử dụng) và thuế phát triển.
Trong đó, thuế sở hữu tính theo giá trị tài sản và đóng định kỳ hàng năm. Tại Việt Nam, mức thuế sở hữu thông thường từ 0.03-0.15%, tương đối gần bằng Thái Lan là 0.3%; còn Singapore lên tới 16%, Mỹ dao động 10-20% tùy bang, Trung Quốc 1.2%...
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xem có sức ảnh hưởng lớn tới thị trường. Tại Việt Nam áp dụng 5% doanh thu khi cho thuê BĐS (khi vượt 100 triệu đồng/năm) và 2% giá trị tài sản khi bán BĐS; Trung Quốc lần lượt là 32% và 60%, Thái Lan 24.5% và 35%, Mỹ 37%, Singapore chỉ áp dụng 15% đối khi cho thuê…
Ông Quốc Anh cho biết nguyên tắc đánh thuế trên thế giới là dựa trên thời gian sở hữu. Tại châu Âu, 93% người nắm giữ tài sản liên quan BĐS từ 3 - 10 năm trở lên. Nhưng ở Việt Nam có đến 86% người nắm giữ dưới 1 năm, đây cũng là một trong những nguyên nhân vì sao thị trường BĐS Việt Nam được xem là thị trường lướt sóng. Do đó, nếu áp dụng theo nguyên tắc các quốc gia như châu Âu thì càng nắm giữ lâu mức thuế sẽ càng thấp.
Đơn cử tại Nhật Bản, nếu nắm giữ BĐS trên 5 năm thì mức thuế thu nhập khoảng 20% khi bán BĐS, còn bán khi nắm giữ dưới 5 năm mức thuế lên gần gấp đôi 39.6%. Trong tương lai, Việt Nam cũng sẽ sớm muộn áp dụng tương tự các quốc gia, do đó, ông Quốc Anh cho rằng việc nắm giữ tài sản là rất quan trọng và có ảnh hưởng đến thuế TNCN.
Kế đến là thuế trước bạ, áp dụng khi chuyển quyền sở hữu, thường tính theo giá trị giao dịch hoặc giá trị tài sản. Tại Việt Nam, thuế trước bạ là 0.5% giá trị BĐS. Ở một số nước sẽ tính đến thuế BĐS thứ nhất, thứ hai… Singapore áp thuế trước bạ (với người mua) từ 1-6% với BĐS thứ nhất, tăng thêm từ 5 – 35% với BĐS thứ hai trở đi; hay tại Anh có thuế trước bạ căn nhà thứ nhất 0-12%, căn nhà thứ 2 trở đi 5-17%.
Như vậy, tổng chi phí liên quan đến thuế ở một số quốc gia có thể lên tới 20-40% giá trị giao dịch bất động sản.
Ảnh minh họa.
Khác biệt của các nước
Những loại thuế Việt Nam manh nha áp dụng, ông Quốc Anh đề cập đến thuế bỏ trống, áp dụng với các BĐS không được sử dụng hoặc để trống thời gian dài, nhằm khuyến khích khai thác hiệu quả tài sản, tận dụng tài nguyên đất đai, tránh lãng phí và đầu cơ. Singapore có thuế để trống từ 10-20% giá trị BĐS; tại Pháp là 17-34% giá thuê tùy khu vực; tại Anh áp thuế 100% nếu để trống BĐS 2 năm, 200% nếu để trống BĐS hơn 5 năm và 300% nếu để trống hơn 10 năm. Nhìn chung tỷ lệ áp thuế này ở các quốc gia từ 8-16%. Việt Nam hiện chưa có thống kê liên quan tỷ lệ bỏ trống BĐS, tuy nhiên chuyên gia cho rằng tỷ lệ này rất cao.
Cuối cùng là thuế phát triển đã có ở một số nước, đánh vào BĐS để có nguồn chi phí cho việc phát triển hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, an sinh xã hội trong một khu vực có BĐS đó, nhằm tận dụng sự phát triển BĐS để cân bằng lợi ích xã hội trong một quốc gia. Mỹ hiện áp dụng thuế phát triển cho dự án dân dụng mới với quy mô hơn 15 ngàn USD, chịu thuế suất 1% giá trị tài sản và các lĩnh vực sử dụng thuế gồm cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, trạm điện, nước… Hay tại Pháp, thuế suất 17.2%, tuy nhiên sẽ giảm nếu BĐS được nắm giữ lâu hơn như từ 6-21 năm chịu mức thuế 15.55%, 22 năm là 13.95%, 22-30 năm là 4.95% và từ 30 năm sẽ được miễn thuế phát triển. Lĩnh vực sử dụng thuế này tại Pháp gồm hoạt động an ninh, bảo hiểm y tế, quỹ an sinh xã hội.
Theo nhìn nhận của chuyên gia, bối cảnh thị trường Việt Nam mới phát triển nên việc áp dụng toàn bộ các khoản thuế trên là không dễ. Bên cạnh đó, vấn đề cung cầu, nếu không đáp ứng được cầu thì rất có thể thuế sẽ chuyển từ người mua này sang người mua khác và giá lại tiếp tục tăng. Ngoài ra, cần phải xác định được việc định giá để đưa ra mức thuế chính xác, đảm bảo công bằng xã hội. Cuối cùng là phân loại thuế theo mục đích sử dụng BĐS. Do đó, thuế là câu chuyện mà chúng ta sẽ phải tính toán rất cẩn trọng để xác định được đâu là bài toán đầu tư hiệu quả chứ không phải cứ mua rồi mới xác định các mức thuế, ông Quốc Anh kết luận.
