"Lùa gà" bất động sản lại rầm rộ: Nhận diện chiêu trò

Do bất động sản là tài sản giá trị lớn nên khi rơi vào bẫy, nạn nhân sẽ bị thiệt hại rất nghiêm trọng.

* "Lùa gà" bất động sản lại rầm rộ

Trên các trang mạng mua bán nhà đất, người có nhu cầu không khó để tìm thấy những lời rao hết sức hấp dẫn như: "Cần tiền bán gấp…", "Đi định cư bán nhanh…", "Ngộp ngân hàng bán lỗ…". Chỉ cần người nào không tỉnh táo, ít hiểu biết hoặc ham rẻ sẽ rất dễ trở thành "con mồi" của các đối tượng lừa đảo hoặc những doanh nghiệp địa ốc làm ăn gian dối.

Gánh nợ vì mê trúng thưởng

Không may mắn như chúng tôi biết trước chiêu trò của các đối tượng "lùa gà" đi mua đất ở tỉnh, bà H. (ngụ TP HCM) đã gửi đơn cầu cứu đến Báo Người Lao Động cho biết đầu tháng 5-2023, bà được 2 nhân viên môi giới của Công ty Đại Điền Khang tên Quân và Như Phương dẫn dụ đi coi đất dự án ở thị xã Phước Tân, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (địa chỉ ma - PV). Nhưng khi đến nơi, bà không biết đó là đâu nhưng công ty tổ chức cho bà bốc thăm trúng thưởng một xe Honda SH. "Họ gạ tôi nộp 200 triệu đồng để được chiết khấu 300 triệu đồng khi mua đất. Công ty còn giới thiệu một người phụ nữ tên Kim Thanh sẽ mua lại lô đất của tôi với điều kiện đất phải có sổ đỏ. Vì tin rằng mua đất có sổ sẽ lãi ngay nên khi cô Quỳnh Như (giới thiệu là giám đốc sàn) nói nếu tôi mua lô đất ở An Viễn giá 2,59 tỉ đồng, bà Kim Thanh sẽ mua lại với giá 2,8 tỉ đồng nên tôi đồng ý mua. Ngay lập tức bà Kim Thanh viết giấy đặt cọc 200 triệu đồng để mua lại lô đất của tôi và cam kết trong vòng 45 ngày từ sau khi tôi giao sổ đỏ sẽ giao tiền 2,8 tỉ đồng" - bà H. kể lại.

Các sự kiện bán đất nền được tổ chức ở các trung tâm hội nghị, khách sạn lớn để giăng bẫy người mua

Khi bà H. nói không đủ tiền, bà Quỳnh Như giới thiệu bà đến vay tiền tại Ngân hàng Quốc tế (VIB) trên đường Lạc Long Quân, quận 11, TP HCM. Tuy nhiên, do lương hưu thấp, không đủ điều kiện để vay 2,5 tỉ đồng, bà H. phải nhờ con trai đưa căn nhà ở quận Bình Thạnh làm tài sản thế chấp. "Lúc đó tôi nghĩ vay được sẽ bán cho cô Kim Thanh để lãi 300 triệu đồng. Thế nhưng sau khi ngân hàng giải ngân, tiền vào tài khoản của giám đốc công ty Đại Điền Khang tên là Lương Quốc An thì 2 tháng sau, phía công ty báo bà Kim Thanh đã bỏ cọc. Rồi lời hứa "khi đóng hết đủ tiền công ty sẽ giới thiệu người mua ngay và tôi sẽ được chiết khấu 440 triệu đồng" cũng không thấy đâu. Lúc này, tôi coi kỹ hợp đồng mới biết ông Lương Quốc An chỉ là người được ông Phan Thống Nhất, chủ lô đất, ủy quyền giao dịch và hưởng hoa hồng 1,1 tỉ đồng" - bà H. trình bày.

Đáng nói là lúc này, bà H. vẫn chưa biết lô đất bà mua nằm ở đâu. Bà tìm tới sàn giao dịch của công ty Đại Điền Khang ở số 7 Nguyễn Văn Vịnh và 12A Ba Vì, phường 4, quận Tân Bình thì cả 2 chi nhánh đã đóng cửa, trả mặt bằng. Sau đó, bà liên tục liên lạc với những người đã từng hứa hẹn bán giùm đất cho bà nhưng đều không nghe máy hoặc không liên lạc được.

Đến thời điểm này, bà H. vẫn đang phải gánh số nợ 2,5 tỉ đồng, ngôi nhà đang ở bị cầm cố ở ngân hàng, mỗi tháng bà và gia đình phải gom góp 40 triệu đồng trả tiền vay khi lương hưu của bà chỉ hơn 5 triệu đồng.

Đến chiều 5-8, bà H. cho biết đến nay, tức hơn 1 năm sau khi mua đất, bà mới liên lạc được với Lương Quốc An. Ông này hứa sẽ giải quyết nhưng không nói cụ thể như thế nào đã cúp máy. Trong khi bà chỉ muốn bán lại số tiền mua đất trả nợ ngân hàng.

Tìm hiểu thông tin, chúng tôi biết được Công ty Đại Điền Khang có tên đầy đủ là Công ty CP BĐS Đại Điền Khang do ông Lương Quốc An làm đại diện pháp luật và trụ sở ở số 12A Ba Vì, phường 4, quận Tân Bình.

Vẫn phức tạp

Lý giải vì sao nạn "lùa gà", lừa đảo trên thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác dù cơ quan chức năng đã xử lý rất nhiều vụ, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho rằng thị trường BĐS Việt Nam lâu nay có khá nhiều vấn đề. Trong khi các thủ tục liên quan đến đầu tư dự án được thực hiện rất chặt chẽ thì việc mua bán, giao dịch nhà đất lại đơn giản, chỉ cần 2 bên đồng ý là ra công chứng. Thậm chí, có nhiều người mua rồi không biết đất của mình nằm ở đâu. Đây là lỗ hổng khiến các đối tượng làm ăn gian dối, lừa đảo lợi dụng.

Ngoài ra, phía người mua cũng có lỗi vì đã quá dễ dãi khi bỏ ra số tiền lớn để mua BĐS nhưng không kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố cần thiết mà chỉ nghe theo lời của nhân viên tư vấn hay những lời có cánh của đơn vị nào đó. Ví dụ trường hợp của bà H., khi đặt bút ký hợp đồng mua bán đất, giao dịch tiền tại ngân hàng mà không biết mảnh đất mình mua ở đâu cho tới khi cầm sổ đỏ trên tay. "Bà H. có đủ hành vi, nhận thức và có đủ khả năng để nhận ra hành vi nào đúng, sai. Thậm chí, bà còn yêu cầu con trai đứng tên hợp đồng vay vốn ngân hàng nên nếu bà nói không kịp suy nghĩ khi quyết định thì rất khó tin" - ông Quang phân tích.

Theo ông Quang, để giảm thiểu tình trạng này, các cơ quan quản lý trước hết phải kiểm tra giám sát các đơn vị kinh doanh BĐS bằng khuôn khổ pháp lý rõ ràng và làm sao để người mua dễ dàng kiểm tra tất cả các thông tin liên quan đến BĐS mà họ định mua. Để làm được như vậy, nhà nước phải xây dựng được hệ thống quản lý thị trường BĐS. Việt Nam hiện nay chưa có hệ thống như vậy nên người dân rất lúng túng. "Trước mắt, nếu có dịch vụ công làm hết các thủ tục liên quan đến pháp lý BĐS để người dân an tâm khi mua bán thì tôi tin rằng thị trường BĐS Việt Nam sẽ lành mạnh hơn, giảm thiểu cảnh bát nháo, xô bồ trong giao dịch như hiện nay" - ông Quang nói.

Theo luật sư Nguyễn Phương Liên, Công ty Luật SENLAW, hiện nay tình trạng lừa đảo mua bán nhà, đất rất phổ biến và thủ đoạn cũng ngày càng tinh vi. Các đối tượng lừa đảo được tổ chức dưới vỏ bọc là các công ty môi giới, công ty BĐS với hàng trăm nhân viên, tổ chức nhiều sự kiện quy mô và tự vẽ ra các dự án hoành tráng… nhằm giăng bẫy người mua. Do BĐS là tài sản giá trị lớn, do vậy khi rơi vào bẫy, nạn nhân sẽ bị thiệt hại rất nghiêm trọng. "Các thủ đoạn phổ biến thường thấy như quảng cáo sai sự thật; sử dụng quà tặng có giá trị lớn hoặc các chương trình chiết khấu hấp dẫn để thu hút người mua; giả dạng khách hàng hay còn gọi là "chim mồi" để tạo tâm lý đám đông gây áp lực cho người mua; dàn cảnh nhiều người mua để đẩy giá lên cao; thổi phồng về lợi nhuận đầu tư; hối thúc buộc "con mồi" quyết định thật nhanh để không bỏ lỡ cơ hội,…" - luật sư Liên dẫn chứng.

Cũng theo luật sư này, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS bao gồm như: Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định; giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; Không công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Đặc biệt, luật còn nghiêm cấm việc "sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS". Những quy định này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn các chiêu trò "lùa gà" của các đối tượng lừa đảo. 

Ảnh hưởng đến doanh nghiệp chân chính

Giám đốc một doanh nghiệp môi giới BĐS vùng ven cho biết bản thân công ty ông làm ăn chân chính nhưng bị ảnh hưởng lớn bởi những công ty gian dối nên rất mong các cơ quan chức năng xử lý triệt để tình trạng này. Ông dẫn chứng những công ty làm ăn gian dối thường dùng chiêu trò như khuyến mãi hấp dẫn để đánh vào lòng tham của khách hàng, nhà đầu tư; mồi chài bằng những lời hứa bán lại giùm, hứa mua lại giá cao... nhưng sau đó trở quẻ. Có doanh nghiệp quảng cáo bán nhà đất với giá rất thấp nhưng thực chất đó chỉ là tiền cọc, còn khi ký hợp đồng mua bán, giá bán sẽ rất cao. Khi giao dịch hoàn tất, các đối tượng sẽ tìm cách xóa dấu vết, chối tội.

Lưu ý khi mua bất động sản

Theo luật sư Nguyễn Phương Liên, khi có nhu cầu mua BĐS, người mua cần đặc biệt quan tâm đến những vấn đề mang tính pháp lý như: hiện trạng nhà, đất như thế nào, có đúng như quảng cáo? Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản là thật hay giả? Xác định chủ thể giao dịch mua bán nhà/đất là ai, có phải chủ thực sự hay không? Nếu không thì có được ủy quyền hợp pháp không? Nếu mua nhà đất thông qua công ty môi giới cần lựa chọn công ty lớn, có uy tín. Cảnh giác với tài khoản ngân hàng sẽ nhận tiền... Người mua cũng cần phải thăm dò về giá trị của tài sản trước khi giao kết hợp đồng, liên hệ cơ quan chức năng ở địa phương để giúp xác minh các thông tin liên quan.