Người mua nhà được bảo vệ tốt hơn theo những thay đổi của Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8/2024. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa ra những lưu ý đối với người mua BĐS nói chung, căn hộ nói riêng.
Theo Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng đảm bảo lợi ích, công bằng, minh bạch cho người dân. Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.
TS Trần Nguyễn Minh Hải – chuyên gia địa ốc Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, từ việc có bảng giá đất theo khu vực, công tác giải phóng mặt bằng không chỉ công bằng, minh bạch mà cũng xóa bỏ những rủi ro "30 chưa phải là Tết" kiểu dự án xây xong, dân vào ở hết nhưng không cấp chứng nhận quyền sử dụng đất được vì những vấn đề không được giải quyết ổn thỏa từ thời "khai sinh" dự án. Có thể nói, từ 1/8/2024 những dự án được phép ra mắt thị trường, người dân có thể an tâm về tiến độ pháp lý có thể "đi đến nơi, về đến chốn", đặc biệt đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai như loại hình căn hộ chẳng hạn.
Thêm vào đó, theo quy định mới, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) các quy định này sẽ là nền tảng để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, xóa bỏ tình trạng thông tin bất cân xứng, hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Luật mới cũng quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giao nhà đúng hạn, đảm bảo chất lượng công trình và xử lý các khiếu nại của người mua.
Đáng chú ý, trong tương lai dự báo giá căn hộ khu vực trung tâm tiếp tục tăng bởi 3-5 năm tới, nguồn cung ở trung tâm đô thị lớn ngày càng khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn. Ngoài ra, vì bảng giá đất cơ sở tăng từ vài lần đến vài chục lần so với trước 1/8/2024 dẫn tới mặt bằng giá các dự án sơ cấp, nhất là các dự án ra mắt sau 1/8/2024 sẽ dần thiết lập ở mức cao hơn trước đây vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận. Theo Savills, điều này khiến cho cơ hội tiếp cận nhà chung cư ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà.
TS Minh Hải nhấn mạnh, sau khi có bảng giá công khai, việc tăng giá một loại hình BĐS bất kỳ sẽ phụ thuộc nhiều vào yếu tố cung cầu. Nhu cầu loại hình căn hộ (mua ở, mua đầu tư cho thuê) tại các đô thị lớn luôn không ngừng tăng cao và đóng một vai trò quan trọng. Người mua ở hay mua đầu tư nên cân nhắc những dự án được ra mặt trước 1/8/2024 (Cuối năm 2023, nửa đầu năm 2024), dù lượng cung không nhiều nhưng đây là những sản phẩm cuối còn có mức giá mềm hơn trước khi bước vào giai đoạn mới của thị trường BĐS.
Người mua dịch chuyển dần sang vùng ven để tìm mua BĐS vì nội đô nguồn cung cạn kiệt và giá quá cao. Phối cảnh dự án A&T Sky Garden phía Bắc Sài Gòn, cách quận 12 chỉ 3 phút di chuyển qua cầu Phú Long đang công bố ở mức giá từ 31.9 triệu đồng/m2. Dự án được cấp phép xây dựng với tên: Chung cư khu vườn trên mây A&T (A&T Sky Garden).
Thị trường nội đô cạn nguồn cung, kéo theo thị trường vùng ven, vùng lân cận lõi trung tâm lên ngôi vì còn quỹ đất, hạ tầng giao thông hoàn thiện, hệ thống an sinh đầy đủ. Sau Thành phố Hồ Chí Minh, các thị trường "ngôi sao" tiếp theo là Thành phố Thuận An, Thành phố Dĩ An, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Nhà Bè. Trong khi đó nhu cầu nhà ở chưa bao giờ được đáp ứng kịp, nhu cầu đầu tư phục hồi 30% so với đầu năm 2024 (Theo VARS).
Anh Nghĩa (quận Gò Vấp, nhà đầu tư BĐS) cho biết anh cũng đánh giá thời điểm hiện tại có nhiều ưu thế vượt trội để mua đầu tư căn hộ, tuy nhiên với số vốn có sẵn anh cần có cân nhắc ưu tiên đầu tư khu vực nào.
"Thành phố Thuận An, khu vực liền kề quận 12 chỉ cần băng qua cầu Phú Long chỉ mất 3 phút vào Thành phố Hồ Chí Minh là ưu tiên số 1 của tôi về vị trí và cơ sở hạ tầng. Các dự án trong khu vực, dựa vào mức giá, uy tín chủ đầu tư, pháp lý mà tôi chọn có xuống tiền hay không", anh Nghĩa nói.
Đặc biệt, ngay thời điểm hiện tại nhiều chủ đầu tư đưa ra các chương trình hỗ trợ tài chính thiết thực, lãi suất vay hấp dẫn (5%-6%) giải quyết bài toán về gánh nặng tài chính đường dài cho người mua.
