Lợi nhuận đảo chiều sau soát xét, Novaland lý giải ra sao?

BCTC soát xét bán niên 2024 của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) có sự chênh lệch lợi nhuận sau thuế (LNST) lớn so với báo cáo tự lập, chủ yếu đến từ việc yêu cầu trích lập dự phòng cho kỳ báo cáo hiện tại theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán, trong đó phần lớn đến từ khoản trích lập dự phòng thuế tại dự án Lakeview City.

Tổng doanh thu sau soát xét của NVL khoảng 3.7 ngàn tỷ đồng, bao gồm doanh thu đến từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và từ hoạt động tài chính. Doanh thu thuần từ bán hàng gần 1.9 ngàn tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như: NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City... Doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 393 tỷ đồng. Lãi sau thuế hợp nhất nửa đầu năm 2024 ghi nhận âm 7.3 ngàn tỷ đồng, đảo chiều so với mức lợi nhuận 345 tỷ đồng trong báo cáo tự lập trước đó.

Công ty giải thích nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30.11ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, thành phố Thủ Đức, TPHCM (dự án Lakeview City – chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21), dựa trên thông báo của cơ quan thuế ngày 08/01/2021. Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp này là 4.4 ngàn tỷ đồng.

Được biết, Lakeview City là dự án NVL được hoán đổi với dự án 30.22ha tại phường Bình Khánh, thành phố Thủ Đức – dự án mà Công ty đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 theo quyết định giao đất năm 2004. Năm 2016, UBND TPHCM có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường đối với khu đất 30.22ha tại Phường Bình Khánh và khu đất dự án Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Công ty với thời điểm xác định giá đất cho cả hai dự án là cùng một thời điểm tại năm 2008.

Theo đó, sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất thì Công ty phải nộp thêm sau khi hoán đổi dự án là gần 53 tỷ đồng. NVL đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán trong năm 2016.

Tuy nhiên, ngày 29/12/2020, UBND TPHCM ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất đối với khu đất 30ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) với phương án giá đất tại thời điểm tháng 4/2017 (thay vì thời điểm năm 2008 như nêu trên). Theo đó, Cục Thuế TPHCM ban hành các thông báo nộp tiền thuê đất với tổng số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp là gần 5.2 ngàn tỷ đồng. NVL không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là tháng 4/2017 do Công ty đã hoàn tất đền bù năm 2008.

Đồng thời, theo quy định, khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường bằng đất có giá trị tương đương; trường hợp không có đất thì bồi thường bằng tiền. “NVL tin rằng đủ cơ sở xác định thời điểm tính giá đất hoán đổi cho dự án Lakeview City là năm 2008. Hiện tại, Novaland đang tiếp tục kiến nghị đến UBND TP.HCM cùng các Sở Ban Ngành để xem xét xử lý thấu đáo cho Công ty”, NVL nêu trong công bố thông tin.

Tại ngày phát hành BCTC soát xét, Cục thuế TPHCM và Cục thuế thành phố Thủ Đức đã ban hành quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ kết quả giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định căn cứ theo công văn của UBND TPHCM.

Ngoài ra, NVL lý giải, cũng theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán, đã thực hiện điều chỉnh giảm doanh thu hoạt động tài chính từ hoạt động cho vay, hợp tác kinh doanh, và thu nhập khác từ phạt vi phạm hợp đồng phát sinh trong kỳ do chưa thu được bằng tiền tại ngày 30/6/2024. Tại ngày phát hành báo cáo (26/09/2024), toàn bộ các khoản này đã được thu hồi bằng tiền. Do đó, các khoản thu nhập này sẽ được ghi nhận lại vào BCTC năm 2024.

Cũng trong BCTC bán niên, đơn vị kiểm toán độc lập nêu ý kiến về giả định hoạt động liên tục của Tập đoàn. Về việc này, NVL nói sẽ tiếp tục triển khai nhiều giải pháp để có thể tạo ra đủ dòng tiền tài trợ cho hoạt động của mình.

"Công ty đang đẩy mạnh triển khai thi công các dự án trọng điểm, song song với việc đầu tư hệ tiện ích đa dạng, tổ chức nhiều chương trình để tăng giá trị cho điểm đến. Tập đoàn đang tiếp tục tái cấu trúc tài chính, từng bước khôi phục hoạt động kinh doanh, khôi phục niềm tin nhà đầu tư và thực hiện cam kết với khách hàng", NVL thông tin.

Dự án NovaWorld Phan Thiết