Kỳ vọng gì ở nhóm cổ phiếu địa ốc Bình Dương?

Thị trường bất động sản công nghiệp có triển vọng sáng

Kết quả kinh doanh cải thiện

Từ ngày 5/12/2024 đến 12/2/2025, nhóm 5 cổ phiếu bất động sản lớn tại Bình Dương gồm mã IJC của Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật, mã TDC của Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương, mã ACC của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Bình Dương ACC, mã BCE của Công ty cổ phần Xây dựng và Giao thông Bình Dương (Becamex BCE) và mã BCM của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC) tăng bình quân 15,4%, với thanh khoản tăng mạnh, nhờ kết quả kinh doanh của doanh nghiệp được cải thiện sau giai đoạn khó khăn kéo dài.

Trong đó, mã BCE tăng 34,9%, từ 7.050 đồng/cổ phiếu lên 9.510 đồng/cổ phiếu; mã TDC tăng 27,4%, từ 10.050 đồng/cổ phiếu lên 12.800 đồng/cổ phiếu. Hai doanh nghiệp này từng gặp nhiều khó khăn, dẫn tới thua lỗ, xoá hết lợi nhuận luỹ kế và phải tái cơ cấu, nhưng ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc trở lại trong năm qua.

Cụ thể, tại Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương, với việc lỗ kỷ lục 402,8 tỷ đồng trong năm tài chính 2023, doanh nghiệp đã xoá toàn bộ lãi luỹ kế, đồng thời ghi nhận lỗ luỹ kế 367,2 tỷ đồng, bằng 36,7% vốn điều lệ và liên tục chậm trả lãi trái phiếu mã TDC.BOND.2020.700. Tuy nhiên, năm 2024, Công ty lãi 418,6 tỷ đồng, giúp không còn lỗ luỹ kế và chuyển sang lãi luỹ kế 50,7 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh năm 2024 khởi sắc của Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương đến từ sự phục hồi doanh thu bất động sản, dẫn tới lợi nhuận gộp từ kinh doanh bất động sản tăng hơn 4 lần, tương ứng tăng thêm 426,7 tỷ đồng, lên 532,4 tỷ đồng và chiếm 87,96% tổng lợi nhuận gộp (năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ đóng góp 105,7 tỷ đồng).

Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương được thành lập năm 2002, là công ty con của Becamex IDC (một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp và thương mại), với tỷ lệ sở hữu 60,7%, nhờ đó sở hữu quỹ đất lớn và có giá vốn thấp.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset ước tính, Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương đang sở hữu quỹ đất 19,6 ha tại Tân Uyên (Bình Dương), 16,8 ha tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), 6,8 ha tại Bàu Bàng (Bình Phước), 10,2 ha tại Thuỷ Nguyên (Hải Phòng)… Quỹ đất được phát triển từ giai đoạn 2010 - 2015, khi giá đất các khu vực này ở mức thấp. Vì vậy, dù kinh doanh khó khăn trong năm 2022 - 2023, nhưng với việc sở hữu quỹ đất sạch có giá rẻ đã phát triển, cổ phiếu TDC vẫn thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và khi kết quả kinh doanh cải thiện, giá cổ phiếu đã bật tăng trở lại.

Với Becamex BCE, sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2023, Công ty ghi nhận lợi nhuận hơn 52 tỷ đồng trong năm 2024, gấp 26,7 lần năm 2023. Lợi nhuận được cải thiện ở cả lĩnh vực xây dựng và bất động sản, khi doanh nghiệp bàn giao nhiều sản phẩm xây dựng. Tính đến cuối năm 2024, Công ty đã xoá hết lỗ luỹ kế, chuyển sang lãi luỹ kế 13,5 tỷ đồng.

Gần đây, bên cạnh các hoạt động hiện hữu khởi sắc, Becamex BCE có câu chuyện kỳ vọng khi Hội đồng quản trị thông qua kế hoạch ký kết với Becamex IDC để triển khai dự án nhà ở riêng lẻ Green City Bình Dương. Dự án có quy mô 199.294 m2, cung cấp ra thị trường 1.355 căn nhà ở, dự kiến bàn giao, đưa vào sử dụng cuối năm 2025, tổng giá trị hợp đồng dự kiến 1.426,1 tỷ đồng.

Becamex BCE được thành lập năm 2002, vốn điều lệ ban đầu 7 tỷ đồng, đến cuối năm 2024 đạt 350 tỷ đồng, cổ đông lớn duy nhất là Becamex IDC sở hữu 44,4% vốn điều lệ. Giai đoạn đầu, Công ty chủ yếu thực hiện xây dựng các dự án liên quan tới Becamex IDC, nhưng những năm gần đây trở thành chủ đầu tư của không ít dự án như Nhà ở thương mại - dịch vụ công nhân tại Khu công nghiệp và Đô thị Bàu Bàng (Bình Dương), Nhà ở thương mại - dịch vụ công nhân tại huyện Chơn Thành (Bình Phước)…

Dù được kỳ vọng nhiều vào lĩnh vực bất động sản và giá cổ phiếu của TDC và BCE phục hồi mạnh trong thời gian vừa qua, nhưng cả hai doanh nghiệp vẫn đang tồn tại vấn đề lớn nhất là nguồn lực tài chính hạn chế.

Tính đến 31/12/2024, Becamex BCE sở hữu 85,8 tỷ đồng tiền mặt, trong khi dư nợ vay 89,7 tỷ đồng và Công ty cần 1.426,1 tỷ đồng để hợp tác với Becamex IDC triển khai dự án nhà ở Green City.

Tương tự, do thực hiện chính sách chia phần lớn lợi nhuận cho cổ đông hàng năm, tính tới 31/12/2024, Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương chỉ còn 14,5 tỷ đồng tiền mặt, trong khi dư nợ vay là 1.590,4 tỷ đồng, bằng 131% vốn chủ sở hữu.

Kỳ vọng Becamex IDC huy động 20.880 tỷ đồng sẽ bổ sung vốn cho các thành viên

Nhóm cổ phiếu bất động sản tại Bình Dương tăng giá khi doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc trở lại, đồng thời nguồn vốn được kỳ vọng sẽ gia tăng.

Becamex IDC có kế hoạch phát hành thêm 300 triệu cổ phiếu với giá 69.600 đồng/cổ phiếu, thông qua đấu giá trên HOSE, tương ứng 22,5% vốn điều lệ sau khi tăng vốn. Phiên đấu giá dự kiến thực hiện vào ngày 28/4/2025. Kế hoạch này đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua vào tháng 6/2024. Trên sàn chứng khoán, từ cuối tháng 10/2024 đến ngày 12/2/2025, giá cổ phiếu BCM tăng 10,1%, lên 70.500 đồng/cổ phiếu.

Nếu phát hành cổ phiếu thành công, Becamex IDC sẽ huy động được 20.880 tỷ đồng, dùng để đầu tư các dự án như Khu công nghiệp Cây Trường, Khu công nghiệp Bầu Bàng mở rộng, góp tăng vốn cho 5 công ty thành viên và tái cấu trúc tài chính.

Việc huy động vốn được kỳ vọng sẽ giúp Becamex IDC gia tăng sức mạnh tài chính, có thêm nguồn lực phát triển các dự án, đồng thời cấp vốn cho các đơn vị thành viên, từ đó gián tiếp kỳ vọng giải quyết tình trạng “khát” vốn tại các đơn vị như Becamex BCE, Kinh doanh và Phát triển Bình Dương.

Tuy nhiên, nhìn vào dữ liệu lịch sử, vào tháng 12/2017, cổ đông nhà nước chào bán 311,2 triệu cổ phiếu BCM (khoảng 23,6% vốn điều lệ tại thời điểm đó), với giá khởi điểm 31.000 đồng/cổ phiếu, nhưng chỉ bán được 18,95 triệu cổ phiếu. Đầu năm 2018, cổ đông nhà nước tiếp tục chào bán 296,46 triệu cổ phiếu BCM, nhưng chỉ bán được hơn 5,09 triệu đơn vị, với giá 31.000 đồng/cổ phiếu.

Như vậy, sau hai lần chào bán liên tiếp, cổ đông nhà nước chỉ bán được hơn 24,09 triệu cổ phiếu BCM, tương đương 7,7% tổng số cổ phần chào bán - một tỷ lệ rất khiêm tốn so với quy mô và tiềm lực mà Becamex IDC đang sở hữu.

Vì vậy, kế hoạch chào bán 300 triệu cổ phiếu của Becamex IDC hiện tại có thành công hay không vẫn là ẩn số, khi doanh nghiệp có lịch sử không thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhất là khi khối nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang trong xu hướng rút vốn trên thị trường chứng khoán Việt Nam.