Gỡ “nút thắt” về quản lý chung cư mini, thêm cơ hội cho người mua nhà

Câu chuyện về công tác quản lý, sử dụng công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế nhiều tầng, căn hộ (hay còn được gọi là chung cư mini) đã đi đến hồi kết sau một thời gian dài xảy ra nhiều ý kiến tranh luận về vấn đề cho hay không cho tồn tại.

Bởi từ ngày 1/8 tới đây khi Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực thi hành, thì chủ sở hữu căn hộ chung cư mini đáp ứng các điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai và được bán, cho thuê, thuê mua.

Tranh luận đến hồi kết

Trong suốt hơn 10 năm qua, công tác quản lý - sử dụng chung cư mini như thế nào luôn là vấn đề nóng thu hút sự quan tâm đặc biệt từ người dân, các chuyên gia và nhà quản lý... Vốn dĩ chung cư mini nhận được sự quan tâm đặc biệt như vậy, bởi trong suốt thời gian này đã xảy ra rất nhiều bất cập, không có quy định rõ ràng trong các văn bản luật, dẫn đến công tác quản lý lỏng lẻo; người dân móc nối với một số cán bộ trong cơ quan Nhà nước để được bao che cho hành vi sai phạm về trật tự xây dựng (lấn chiếm không gian chung, tăng chiều cao công trình...), phòng cháy, chữa cháy... dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng gây thiệt hại nặng nề về tính mạng, tài sản của người dân sinh sống tại những dự án đó.

Những câu chuyện đau lòng vẫn đang hiện diện ngay trước mặt, như vụ cháy chung cư mini số 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân) làm 56 người tử vong vào ngày 13/9/2023. Chung cư mini này được cấp phép 3 tầng, 1 tum nhưng chủ đầu tư xây thành 9 tầng; chỉ sau khoảng 8 tháng lại thêm 1 vụ cháy chung cư mini gây hậu quả thảm khốc tiếp theo xảy ra tại số 1 ngách 43/98/31 phố Trung Kính (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) làm 14 người thiệt mạng bao gồm cả người trong gia đình chủ nhà và người thuê trọ.

Bên cạnh đó, với sự “mập mờ” về quy định sở hữu đối với căn hộ chung cư mini trong các văn bản luật, cụ thể tại khoản 3, Điều 43, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, sau đó đã được luật hóa tại Điều 46, Luật Nhà ở 2014. Đã khiến cho dòng sản phẩm này nở rộ một cách mất kiểm soát, chủ đầu tư không chỉ bất tuân những quy định về thiết kế công năng, chiều cao, phòng cháy, chữa cháy... còn tổ chức hoạt động giao dịch, chuyển nhượng bằng những thỏa thuận thông qua giấy viết tay, bởi không đủ điều kiện về pháp lý; còn người dân với khoản tài chính eo hẹp đã chấp nhận sản phẩm này như một quy luật tất yếu.

“Rất nhiều công trình chung cư mini được xây dựng trái phép, sai phép tại các đô thị lớn trên những ô đất xen kẹt nằm sâu trong khu dân cư, giao thông đi lại khó khăn, không bảo đảm về chất lượng, an toàn phòng cháy, chữa cháy; không đủ điều kiện tách sổ đỏ cho người mua, gây ra tranh chấp, khiếu kiện, mất an toàn xã hội. Tuy nhiên, nhiều người dân đã đón nhận sản phẩm này như một quy luật tất yếu, bởi đáp ứng đồng thời các điều kiện: gần trung tâm, giá thành rẻ hơn những sản phẩm nhà ở khác... do sự eo hẹp về tài chính” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Siết chặt công tác quản lý

Kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành và được luật hóa trong Luật Nhà ở năm 2014, chung cư mini đã phát triển mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, đặc biệt là ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... những địa bàn đất chật, người đông, thiếu sản phẩm nhà ở khiến giá nhà leo thang theo từng quý, từng năm khiến những người thu nhập thấp càng khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Trước thực trạng đó, chung cư mini được xem là sản phẩm cứu cánh cho không ít những người này.

Theo tất yếu của thị trường, cầu tăng thì cung tăng và sản phẩm chung cư mini được phát triển như một tất yếu của kinh tế thị trường, trong đó theo thống kê sơ bộ thì Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 2.000 tòa chung cư mini; còn ở TP Hồ Chí Minh số lượng lớn hơn gấp nhiều lần với khoảng 42.000 căn hộ kiểu chung cư mini. Nhưng trước những bất cập, hạn chế và biến tướng trong công tác quản lý, sử dụng chung cư mini, trong suốt hơn 10 năm qua đã có rất nhiều ý kiến tranh luận về việc có nên hay không nên cho phép sản phẩm chung cư mini được tồn tại.

“Khi làn sóng di dân ra các đô thị lớn ngày càng nhiều để làm việc, mưu sinh. Những người lao động phổ thông, người thu nhập thấp điều kiện tài chính ít không thể tiếp cận với những sản phẩm nhà ở đắt tiền đã tìm đến với sản phẩm chung cư mini, nên đây cũng được xem là một sản phẩm đặc trưng của kinh tế thị trường. Mặc dù biết sản phẩm này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về chất lượng công trình cũng như vấn đề pháp lý nhưng một bộ phận không nhỏ người dân vẫn chấp nhận vui vẻ để đón nhận” - Chuyên gia về quản lý đô thị - KTS Trần Huy Ánh nói.

Trước những bất cập trong công tác quản lý, sử dụng chung cư mini, Luật Nhà ở năm 2023 đã đưa những quy định cụ thể cho dòng sản phẩm này. Theo đó, từ 1/8 tới đây khi luật chính thức có hiệu lực thi hành, thì chủ sở hữu căn hộ chung cư mini đáp ứng các điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thường gọi là sổ hồng) theo pháp luật đất đai, đồng thời cũng sẽ được bán, cho thuê, thuê mua.

Theo đó, những căn hộ chung cư mini đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy, đường giao thông bảo đảm phương tiện chữa cháy có thể di chuyển đến chân công trình, có quyền sử dụng đất, đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở; đồng thời phải tuân theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng (Bộ Xây dựng sẽ ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng về quản lý, vận hành chung cư mini)... thì sẽ được phép kinh doanh theo những quy định của pháp luật hiện hành.

“Tôi đánh giá cao quy định này trong Luật Nhà ở năm 2023, bởi nó tháo gỡ rất nhiều nút thắt trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư mini. Đây là sản phẩm của kinh tế thị trường có cầu thì có cung, bởi hiện nay nhu cầu trên thị trường đối với sản phẩm nhà ở giá rẻ là rất lớn. Chúng ta không thể cấm chỉ vì không quản lý được, việc cho phép tồn tại một cách hợp pháp sẽ là căn cứ để các cấp chính quyền kiểm soát chặt chẽ hơn, tạo ra sự công bằng cho chung cư mini như những sản phẩm nhà ở khác” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Việc cho chung cư mini một cơ chế pháp lý là điều rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi chung cư mini đã trở thành sản phẩm rất quen thuộc đối với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp, người độc thân, sinh viên, thậm chí cả những chuyên gia.

Nhưng ngay cả khi được quy định chi tiết trong luật thì trách nhiệm của các cấp quản lý, chính quyền địa phương vẫn cần phải đặt lên hàng đầu, nếu như trước đây chúng ta kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm minh thì đã không xảy ra những sự cố đáng tiếc; đồng thời nếu chúng ta thường xuyên kiểm tra thì cũng sẽ không có chung cư mini nào không bảo đảm chất lượng được đưa vào vận hành, nên sau khi luật có hiệu lực thi hành thì cũng phải đặc biệt quan tâm đến công tác này.

Thạc sĩ - KTS Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quy hoạch đô thị

>> Điều kiện để chung cư mini được cấp sổ hồng từ 1/8/2024