Dân đầu tư “ôm” đất Bắc Ninh chờ thời cơ “bung hàng”

Thị trường đất nền các tỉnh ven đô, trong đó có tỉnh Bắc Ninh đang trầm lắng. Các nhà đầu tư “tay to” cho biết, đây là khoảng lặng sóng của giới đầu tư đang “ôm hàng” để chuẩn bị bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Theo dự kiến, ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với việc có nhiều thay đổi trong bảng giá đất cũng như nguồn cung đất nền thời gian tới tại các tỉnh thành nói chung và tỉnh Bắc Ninh nói riêng.

Nhà đầu tư “tay to” tranh thủ gom hàng

Như MarketTimes đã thông tin, hồi cuối tháng 3 – đầu tháng 4/2024 giới đầu tư bất động sản Hà Nội “nô nức” kéo nhau về các tỉnh vùng ven Hà Nội, trong đó có tỉnh Bắc Ninh “săn” đất nền. Giá đã có sự biến động thời điểm đó. Tuy nhiên, hiện số lượng giao dịch không cao, giá đã giảm khá nhiều so với cách đây 1 năm.

Đơn cử, trên trang thông tin batdongsan.com.vn môi giới đăng thông tin lô đất 90m2, pháp lý chuẩn, đường hai ô tô tránh, nằm trên con phố kinh doanh đồ gỗ sầm uất tại khu nhà ở Phù Khê, phường Phù Khê, thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, chỉ có mức giá 3,2 tỷ đồng. Tương tự, lô đất 100m2 trên đường Nguyễn Văn Cừ, phường Phù Khê, thành phố Từ Sơn có mức giá 3,1 tỷ đồng.

Theo mức độ so sánh giá trên trang thông tin này thì giá của hai lô đất trên đã giảm 12,5% so với 1 năm trước và giảm 47,5% so với quý 2/2022.

Tại huyện Yên Phong, Bắc Ninh, trên trang batdongsan.com.vn, môi giới rao bán 2 lô đất nền liền nhau 115m2 nằm trên đường 286, xã Đông Phong có mức giá 2,18 tỷ đồng/lô. Theo mức so sánh giá, giá này đã giảm 3,8% trong vòng 1 năm qua và thấp hơn đỉnh 24,2% vào quý 1/2024.

Ở khu vực thành phố Bắc Ninh, giá đất gần như ít dao động, đơn cử như lô đất 90m2 tại phương Kim Chân, thành phố Bắc Ninh được rao bán với giá 3,3 tỷ đồng. Mức giá này giảm 3,3% so với quý 2/2023 và giảm 9,4% so với quý 2/2022.

Thị trường tĩnh lặng, giao dịch rất ít, tuy nhiên khi trò chuyện với anh Đỗ Quang Huy, một nhà đầu tư cá nhân “tay to” tại thành phố Từ Sơn được biết, đây là điểm khoảng lặng của thị trường, vì một số nhà đầu tư đã bỏ tiền “ôm” đất nền từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, là thời điểm giá giảm sâu nhất, chờ chu kỳ tăng giá mới.

“Tôi đã săn lùng đất nền từ mấy tháng qua, không chỉ ở Từ Sơn – Bắc Ninh mà hội nhóm chúng tôi đã đầu tư cả ở tỉnh Bắc Giang. Khi Luật Đất đai mới có liệu lực, giá đất sẽ minh bạch, nhiều quy định bị siết lại, nguồn cung sẽ hạn chế và sẽ đến chu kỳ mới giá đất sẽ tăng”, anh Huy nói.

Chị Đàm Thị Hoàng Vân, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Bắc Ninh chia sẻ, giá đất tại các huyện trong tỉnh đã giảm khá nhiều, giá đất tại thành phố cơ bản vẫn đứng yên. Chị Vân cho rằng, đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư ra quyết định mua đất từ bây giờ, và không nên để thị trường sôi động trở lại mới mua.

“Đây là khoảng sóng lặng của giới đầu tư đang “ôm hàng” để chuẩn bị bước vào một chu kỳ tăng giá mới”, chị Vân cho hay.

Điều này cũng đã được minh chứng, hồi cuối tháng 3-đầu tháng 4/2024, có một đợt sóng ngầm tăng giá đất ở Bắc Ninh. Sau khi tăng, giá đất chững lại. Và cho đến thời điểm hiện tại lại thấy xuất hiện các hội nhóm ở Hà Nội về săn đất Bắc Ninh để đầu tư.

Kinh nghiệm của anh Huy cho thấy, các nhà đầu tư thường tìm đến khu vực làng nghề truyền thống, khu công nghiệp để mua đất, vì những nơi này dễ dàng bán, dễ dàng cho thuê.

Giá đất sắp tới sẽ không còn rẻ?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, trong khi nguồn cung bất động sản ở khu vực Hà Nội ngày càng sụt giảm, giá ngày càng cao, thì nguồn cầu sẽ dịch chuyển ra ven đô và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Và đây sẽ là khu vực đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc.

Theo Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Hiện, quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Bà Giang cho rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, có 3 lý do để mua bất động sản trong thời điểm này: Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, khi đó Việt kiều sẽ được mua bất động sản tại Việt Nam. Theo thống kê, có 4 triệu Việt kiều có nhu cầu mua bất động sản tại Việt Nam.

Thứ hai, giá đất sẽ được áp dụng theo giá thị trường chứ không còn áp dụng theo khung giá đất được quy định như trước đây, mà giá thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá đất.

Thứ ba, sẽ siết chặt phân lô bán nền thì nguồn cung vô cùng khan hiếm. Cả nước có 105 thị xã, thành phố không được phân lô bán nền, khi đó nguồn cung rất ít, trong khi đó nhu cầu về đất ở, nhà ở trong dân thì luôn cao.

Do đó, đây có thể nói là “thời điểm vàng” mua bất động sản. Tuy nhiên, chỉ nên mua bất động sản có nhu cầu ở thực, thanh khoản tốt.