Giải pháp hữu hiệu để triệt tiêu nhà siêu mỏng, siêu méo

Vấn nạn công trình xây dựng siêu mỏng, siêu méo đã tồn tại ở Thủ đô Hà Nội từ nhiều thập kỷ, nhưng vẫn chưa có giải pháp xử lý triệt để.

Tuy nhiên, với quy định mới về diện tích và điều kiện tách thửa đất được UBND TP quy định tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND mới đây, được kỳ vọng sẽ gỡ “nút thắt” trong việc giải quyết vấn đề này.

Vấn nạn công trình siêu mỏng

Thời gian gần đây, tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ; song song với quá trình này là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) để tạo quỹ đất đầu tư mở rộng, xây dựng mới các công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu cuộc sống của Nhân dân trước thực trạng dân số cơ học của Thủ đô tăng nhanh theo từng năm.

Đáng nói là sau quá trình GPMB, rất nhiều ô đất bị cắt xén đã không còn đủ điều kiện về kích thước và diện tích xây dựng, nhưng bằng một cách nào đó những công trình vẫn mọc lên và tồn tại từ năm này sang năm khác mà chính quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để triệt tiêu hoàn toàn. Không những vậy, nhiều công trình lại “mọc” lên tương đối đồ sộ, trở thành một “đặc sản” xây dựng tại Thủ đô với hình thù kỳ quái, thiếu tính thẩm mỹ, mất mỹ quan kiến trúc đô thị, gây bức xúc dư luận và người ta cũng không quên dành cho nó tên gọi mỹ miều: “nhà siêu mỏng, siêu méo”.

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ tính riêng trong giai đoạn 2005 - 2012, trên địa bàn TP phát sinh thêm 137 công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo mà cho đến nay vẫn còn hơn 100 công trình vẫn tồn đọng, chưa thể xử lý. Ngoài ra, cũng còn 174 trường hợp nhà, đất siêu mỏng, siêu méo tồn đọng cũ (hình thành trước khi Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực) vẫn đang tồn tại.

Tuy nhiên, nếu thống kê một cách đầy đủ, số lượng những công trình kiểu này còn cao hơn gấp nhiều lần, bởi từ năm 2012 đến nay, TP đã triển khai GPMB để mở rộng và xây dựng mới nhiều tuyến đường giao thông quan trọng trong khu vực các quận nội đô, như: Vành đai 2; Vành đai 2,5; Vành đại 3; Nguyễn Văn Huyên; Phạm Văn Đồng; Đại La; Trường Chinh...

Văn bản số 1406/2020/SXD-TTr của Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm tăng cường xử lý các công trình siêu mỏng, siêu méo trên tuyến đường Vành đai 3, đoạn Mai Dịch - cầu Thăng Long (đường Phạm Văn Đồng), đã chỉ ra sau khi hoàn thành dự án mở rộng đường Vành đai 3, tại quận Bắc Từ Liêm và quận Cầu Giấy phát sinh 72 trường hợp diện tích đất còn lại không đủ điều kiện mặt bằng xây dựng.

“Mở rộng và xây dựng mới các tuyến đường giao thông nội đô là một trong những nhiệm vụ hàng đầu của công tác quy hoạch, tái thiết đô thị. Nhưng cứ mỗi khi có tuyến đường nào đó được mở rộng hoặc xây dựng thì lại xuất hiện những công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo. Về thiết kế đô thị thì những công trình này tạo ra hình ảnh thiếu thẩm mỹ; còn về quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thì không bảo đảm độ an toàn khi có kết cấu mỏng và nhiều công trình lại được xây dựng cao đến 4 - 5 tầng” - KTS Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quản lý đô thị cho hay.

Nâng cao nhận thức của người dân

Theo Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Việt Dũng, thời gian qua, Sở đã tham mưu UBND TP ban hành nhiều giải pháp (vận động hợp thửa hay thu hồi làm công trình công cộng...) để xử lý những diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng và công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo, qua đó một lượng lớn công trình không đủ điều kiện đã được giải quyết.

“Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn khá nhiều trường hợp tồn đọng từ lâu chưa thể giải quyết, vì quá trình hợp thửa là sự thỏa thuận về giá mua bán giữa các chủ sở hữu, trong khi nhiều trường hợp đã xây dựng ổn định hoặc không đủ điều kiện tài chính nên không có nhu cầu hợp thửa. Còn đối với việc thu hồi để làm công trình công cộng cũng không dễ dàng bởi người dân khó chấp thuận mức giá bồi thường theo khung quy định...” - ông Nguyễn Việt Dũng cho hay.

Trước những bất cập trong công tác xử lý phần diện tích không đủ điều kiện xây dựng, sau khi Luật Thủ đô sửa đổi chính thức có hiệu lực thi hành; UBND TP lại tiếp tục ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, triển khai thực hiện từ ngày 7/10/2024, quy định chi tiết về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP, trong đó có nội dung về điều kiện, diện tích đất tối thiểu được phép tách hợp thửa.

Cụ thể, tại Điều 15 quy định về "Xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh". Các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại, đối với đất ở: thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m; thửa đất sau thu hồi không có lối đi và diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại khoản 1 Điều 14 Quy định này. Đối với đất khác: thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m². Ngoài ra, cũng quy định rõ về việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại.

“Thời gian qua, các công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo đã được nhắc đến rất nhiều, nhưng khi tồn đọng cũ chưa được xử lý thì lại phát sinh mới. Vì vậy, tôi rất hoan nghênh việc TP Hà Nội ban hành quy định về việc triệt tiêu hình thành mới những thửa đất không đủ điều kiện và diện tích xây dựng, điều này cũng khiến những công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo không còn cửa để phát sinh mới. Với quy định này thì công tác cải tạo, chỉnh trang thiết kế đô thị sẽ có một bước tiến mới” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, câu chuyện về nhà ở có hình thù kỳ dị, méo mó đã tồn tại ở Thủ đô hơn 30 năm qua và trong khoảng thời gian này các cơ quan quản lý Nhà nước đã xây dựng được hệ thống khung pháp lý cho loại hình công trình này tương đối đầy đủ. Nhưng vấn đề vướng nhất hiện nay là sự hợp tác của người dân và sự quyết liệt từ phía chính quyền.

“Người dân chưa ý thức được hết những tác động xấu đến thẩm mỹ, diện mạo thiết kế đô thị của những diện tích đất có hình thù méo mó, kỳ dị gây ảnh hưởng đến lợi ích chung về bộ mặt của cả một đô thị. Vì vậy, cần sự quyết tâm của Nhà nước và Nhân dân, bên cạnh việc tuyên truyền, vận động để người dân nâng cao nhận thức, phía cơ quan quản lý Nhà nước phải thực hiện đồng bộ các quy định pháp lý, siết chặt chế tài xử lý trên cơ sở có sự hài hòa về lợi ích cho người dân để tạo sự đồng thuận, thống nhất. Nhưng quan trọng nhất là TP Hà Nội phải giải quyết vấn đề này từ công tác lập quy hoạch” - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ.

Tôi cho rằng, việc TP Hà Nội đưa ra quy định không cho phép những thửa đất không đủ điều kiện và diện tích xây dựng tồn tại theo sở hữu cá nhân là rất hợp lý, bởi những thửa đất này khi được xây dựng lên sẽ gây mất mỹ quan, tạo ra một bộ mặt đô thị lộn xộn.

Căn cứ vào quy định mới này thì thời gian tới TP Hà Nội cần làm tốt hơn nữa công tác quy hoạch, thiết kế đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết phần đất lân cận, liền kề với các tuyến đường hoặc công trình công cộng được cải tạo mở rộng hoặc xây dựng mới.

Chuyên gia về quy hoạch đô thị TS.KTS Hoàng Hữu Phê

>> Hà Nội: Cận cảnh khu nhà ở sinh viên bỏ hoang sắp được cải tạo làm nhà ở xã hội