Giải bài toán nhu cầu nhà ở tăng cao ở Hà Nội

Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050 (Quy hoạch Thủ đô) được thông qua có ý nghĩa quan trọng, là cơ hội và động lực lớn để thực hiện số lượng cũng như chất lượng nhà ở cho mọi người dân.

Lượng lớn người lao động chưa tiếp cận được nhà ở

Đánh giá về thực trạng hệ thống nhà ở Hà Nội trong những năm qua, đại diện đơn vị liên danh tư vấn lập Quy hoạch Thủ đô, GS.TS Hoàng Văn Cường cho hay, điều kiện nhà ở của các hộ dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là khu vực đô thị trung tâm.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng lên đáng kể, sát với mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 do Thủ tướng Chính phủ ban hành kèm theo Quyết định số 21278/QĐ-TTg ngày 30/11/2011. Diện tích bình quân nhà ở hiện đạt 30,94 m2/người, đã vượt mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 là 26,3m2…

Tuy nhiên, GS.TS Hoàng Văn Cường cũng chỉ rõ những bất cập về vấn đề phát triển nhà ở đô thị Hà Nội trong giai đoạn vừa qua. Cụ thể, khối lượng diện tích nhà ở (diện tích đất, diện tích sàn) được xây dựng khá lớn nhưng vẫn thấp hơn chỉ tiêu bình quân của các đô thị loại I trong cả nước.

Tình trạng đầu cơ bất động sản dẫn tới lượng lớn người lao động khó tiếp cận được với nhà ở. Giá trị nhà ở ngày càng tăng cao so với thu nhập của người dân; chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa đạt hiệu quả.

Nhiều dự án khu đô thị chậm triển khai, hoặc đầu tư xây dựng không hoàn chỉnh, không đồng bộ, dẫn tới điều kiện sống, tiếp cận hạ tầng xã hội ngày một kém đi.

Thậm chí tại khu vực ngoại thành như ở các huyện Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng... nhiều khu đô thị xây xong bị bỏ hoang, gây lãng phí vốn và đất đai.

Tại khu vực nội đô mở rộng như ở các quận Thanh Xuân, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… tình trạng san lấp các hồ, ao, sông, mương để phát triển mô hình nhà ở thấp tầng xen lẫn mô hình nhà ở cao tầng vừa làm mất đi không gian công cộng, không gian cảnh quan mặt nước, không gian xanh, vừa tạo ra mật độ xây dựng cao và bê tông hóa kín không gian mặt đất dẫn đến úng ngập, sụt lún.

Phát triển đô thị, nhà ở chưa gắn với việc làm và dịch vụ mà chủ yếu phát triển các đô thị đơn chức năng về nhà ở dẫn tới lượng lớn dân cư phải di chuyển qua lại thường xuyên gây ách tắc giao thông.

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn tồn tại hạn chế về nguồn cung, đặc biệt là nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở chung cư luôn bị hạn chế nguồn cung, dẫn đến giá bán sơ cấp trên toàn thị trường liên tục bị đẩy lên cao, ngày càng bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân

Đáng chú ý, nhiều công trình nhà ở chung cư xây dựng không đảm bảo hạ tầng, an toàn, phòng chống cháy nổ, dẫn đến xung đột giữa chủ đầu tư dự án và người mua nhà xảy ra ngày càng phổ biến, làm ảnh hưởng tới môi trường xã hội.

Nhiều loại hình nhà ở như chung cư mini, các khu trọ cho sinh viên và công nhân, người lao động thu nhập thấp, khu nhà ở do dân tự cơi nới cho thuê… ngày một gia tăng, gây khó khăn trong việc quản lý đô thị. Trong khi đó việc kiểm soát tổ chức đầu tư xây dựng theo quy hoạch, theo tiêu chuẩn kỹ thuật còn lỏng lẻo, thường xuyên xảy ra tai nạn.

Bên cạnh đó còn lượng lớn các công trình nhà ở xuống cấp như chung cư cũ, nhà tại khu vực phố cổ, phố cũ, nhà ở tạm, nhà ở cải tạo, cho thuê... đã làm ảnh hưởng tới chất lượng sống của người dân đô thị. Tiến độ thực hiện và các chính sách cải tạo các chung cư cũ còn chậm, thiếu.

Gắn phát triển nhà ở với khu vực việc làm

Khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn vừa qua, Quy hoạch Thủ đô đã nghiên cứu đưa ra các định hướng, giải pháp phát triển lĩnh vực nhà ở, bất động sản với nhiều điểm mới.

Theo đó, TP sẽ phát triển nhà theo các dự án khu đô thị mới đồng bộ. Hình thành chuỗi các khu đô thị mới giữa Vành đai 3 và 4, hệ thống các đô thị mới được phát triển đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và quy chế quản lý, kiểm soát phát triển.

Phát triển đô thị mới gắn với các khu vực có nhu cầu sử dụng lao động như khu công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, trường đại học... để cung cấp chỗ ở tại chỗ cho các đối tượng lao động và hạn chế việc phải di chuyển thường xuyên cắt ngang TP gây quá tải hệ thống hạ tầng giao thông. Phát triển các khu đô thị mới phải tiến tới hình thành các cộng đồng dân cư bền vững, an toàn, thân thiện và đảm bảo các chỉ tiêu tiện nghi.

Cùng đó sẽ tập trung cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở cũ như các khu tập thể cũ, nhà ở tại các khu phố cổ, phố Pháp, tại các khu làng xóm cũ trong khu vực nội đô.

Đặc biệt, TP sẽ chú trọng đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Phát triển quỹ nhà ở chi phí thấp và nhà ở cho thuê, xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; xây dựng quỹ nhà ở chính sách (dành cho các gia đình chính sách, người có công với cách mạng).

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn khẳng định, Hà Nội xác định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, gắn với định hướng phát triển đô thị.

Theo đó, Hà Nội sẽ đẩy mạnh phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến phát triển thành quận; tập trung đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau.

Về phương án quy hoạch, trên địa bàn các quận trong khu vực nội đô lịch sử sẽ hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, trừ dự án tái thiết đô thị như cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái định cư, để hạn chế tối đa việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng; các khu vực còn lại hạn chế tối đa phát triển nhà ở liền kề, biệt thự thấp tầng và tăng tối đa nhà chung cư trong các dự đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Để thực hiện được các định hướng trên, Quy hoạch Thủ đô đã đề xuất các giải pháp về cơ chế, chính sách; quy hoạch; đất đai; nguồn lực thực hiện. Về nguồn lực, bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách TP, trong đó có việc sử dụng hiệu quả nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% đất ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Khai thác nguồn lực đất đai để tạo vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê. Huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức (huy động vốn của DN, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác) nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước.

Huy động hiệu quả nguồn vốn nước ngoài thông qua các cơ chế huy động tài chính quốc tế như: quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, liên doanh, liên kết thực hiện dự án đầu tư nhà ở; tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Việc phát triển nhà ở theo các dự án đơn lẻ, hoặc các công trình nhà ở tự xây trong giai đoạn vừa qua đã nảy sinh rất nhiều bất cập trong công tác phát triển đô thị như hạ tầng kết nối không hình thành, không gian đô thị xuống cấp, chất lượng nhà ở không đảm bảo, mâu thuẫn xã hội gia tăng… Do đó, cần có phương pháp phát triển đô thị với sự định hướng mạnh hơn của Nhà nước, trong đó kiểm soát và đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đô thị.

Đại diện liên danh tư vấn lập Quy hoạch Thủ đô, GS.TS Hoàng Văn Cường

>> Thị trường ấm lên, phân khúc bất động sản này “hút” khách