Dòng tiền 'đổ' vào bất động sản vẫn chờ được 'khơi thông'

Mặc dù bức tranh tổng quan chung của thị trường bất động sản đã có nhiều điểm sáng nhưng vẫn có nhiều thách thức cần vượt qua, trong đó có yếu tố liên quan đến dòng tiền.

Dòng tiền gặp khó

Tại buổi Tọa đàm "Nhận diện dòng tiền và đón sóng bất động sản" diễn ra ngày 29/8, các chuyên gia đều nhận định rằng dù đã có nhiều dấu hiệu tích cực nhưng hiện tại, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang phải đối diện với không ít thách thức.

Một trong những yếu tố thách thức lớn được các chuyên gia dự báo chính là yếu tố dòng tiền sẽ tiếp tục gặp khó trong năm 2024.

Theo chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, nửa đầu năm 2024 đã xuất hiện nhiều động lực tích cực đối với dòng tiền. Theo đó, GDP trong quý II/2024 tăng 6,97%; vốn đầu tư phát triển xã hội trong quý II cũng hơn quý I/2024, tổng 2 quý là 1.451 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, ông Hiển cũng chỉ ra nhiều động lực tích cực khác như đầu tư công 7 tháng đầu năm 2024 giải ngân còn thấp, chỉ đạt 44,7% so với kế hoạch; đây được xem là nguồn lực quan trọng cho các tháng cuối năm.

>> Tỉnh sở hữu 2 đại đô thị của Vinhomes sắp đưa 37 thửa đất 'lên sàn', giá khởi điểm từ 16,8 triệu đồng/m2

Vốn đầu tư FDI giải ngân trong 7 tháng đầu năm 2024 đạt 12,56 tỷ USD, tăng 84% so với cùng kỳ. Dòng vốn FDI hiện tập trung vào các ngành điện tử và công nghiệp, điều này cho thấy Việt Nam hiện đang là "thỏi nam châm" thu hút các công ty nước ngoài.

Ngành xuất khẩu vẫn được xem là động lực mạnh mẽ khi đạt 226,9 tỷ USD, tăng 17,7%; xuất siêu đạt 14,08% tỷ USD; CPI bình quân 7 tháng đầu năm 4,12%...

Theo đánh giá của ông Hiển, tất cả những điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho dòng tiền đầu tư.

Trước những yếu tố tích cực, vị chuyên gia kinh tế này vẫn chỉ ra những tác động hạn chế đến dòng tiền.

Theo ông Hiển, việc áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2024 còn lớn, ngân hàng sẽ tăng nợ xấu trong năm 2024, điều này làm hạn chế tín dụng đối với các công ty kinh doanh không tốt.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, tính đến 30/6/2024, tổng dư nợ tín dụng là 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm; trong đó tập trung chủ yếu vào tháng 6 với nguồn cung ra trên 487.000 tỷ đồng.

Dễ dàng nhận thấy, nguồn tín dụng năm 2024 sẽ tương đương các năm trước nhưng mức huy động chỉ tăng thêm 1,5%, điều này khiến hệ thống ngân hàng có thể đối diện với khó khăn về nguồn vốn.

Đối với lĩnh vực BĐS, tình hình tín dụng trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 3,083 triệu tỷ đồng, chiếm 21,4% tổng dư nợ; tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ tăng hơn 20.700 tỷ đồng so với cuối năm 2023, tăng 1,86%.

Theo ông Hiển, dòng vốn lũy kế dư nợ chủ yếu "chôn" nhiều trong các dự án lớn so với dòng vốn mới kinh doanh chảy vào thị trường.

Trong khi đó, hoạt động kinh doanh trên thị trường hiện vẫn gặp khó khi thanh khoản giảm, hàng tồn kho tăng, tỷ lệ doanh thu/hàng tồn kho chỉ ở vào khoảng 2,3%.

Cũng theo ông Hiển, vàng và tỷ giá USD tăng mạnh cũng được xem là một trong những yếu tố khiến dòng tiền ngừng chảy vào BĐS, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong giai đoạn quý III/2024.

Các doanh nghiệp kinh doanh chưa tốt sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng; tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay BĐS.

Khi nào dòng tiền được 'khơi thông'?

Theo dự báo của ông Hiển, dòng tiền sẽ được cải thiện từ quý IV/2024 sau khi xuất khẩu tăng trưởng và tiêu dùng phục hồi.

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp vẫn sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn về nguồn vốn cũng như thị trường.

Đến năm 2025, dòng tiền mới thực sự được cải thiện một cách tích cực; tín dụng ngân hàng sẽ tích cực từ quý II/2025 và vốn nhà đầu tư cũng sẽ ra mạnh từ quý II/2026.

TS. Sử Ngọc Khương - Viện phó Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, thị trường từ nay đến cuối năm 2024 nếu có "ấm" lại thì cũng chỉ chủ yếu tập trung ở thị trường thứ cấp.

Các nhà đầu tư sẽ chỉ mua đi bán lại chứ nguồn cung mới gần như không có, hoặc nếu có thì những giao dịch này không đại diện cho toàn bộ thu nhập của người dần.

Sang năm 2025, thị trường BĐS sẽ phụ thuộc nhiều vào yếu tố vĩ mô và việc thực thi các luật mới có liên quan đến thị trường BĐS.

Bản thân ông Khương cũng không dám chắc thị trường BĐS năm 2025 có đột phá hay không nhưng về mặt hình ảnh, ông và các chuyên gia đều kỳ vọng một bức tranh tươi sáng hơn về thị trường BĐS trong tương lai.

>> 'Cơn khát' chung cư tại TP. HCM lên đỉnh, có 3 tỷ đồng chỉ mua được căn bình dân