30 tỷ USD đang bị mắc kẹt tại 239 dự án bất động sản tại 15 địa phương, có khoảng 100.000 căn condotel nằm chờ sổ hồng suốt 8 năm qua là những con số nhức nhối của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
30 tỷ USD bị "mắc kẹt"
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021, tại 15 địa phương gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Đáng chú ý, hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đến nay đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán.
Tại một hội thảo mới diễn ra gần đây, TS Cấn Văn Lực cho biết, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.
Tuy chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình bất động sản này như: chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.
100.000 căn condotel chờ "sổ hồng"
Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 8 năm qua, các địa phương vẫn chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở cho các công trình xây dựng không phải là nhà ở.
Trong đó, có khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel) chưa được cấp giấy chứng nhận theo các quy định pháp luật về đất đai.
Có một số địa phương đã tùy tiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và tự đặt ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở". Việc này đã được các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai 2013.
Do vậy, hầu như các chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (là các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trong 8 năm qua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.
Lời giải nào cho "bài toán" bất động sản du lịch?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, việc chậm cấp "sổ hồng" cho "công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch", trong đó có căn hộ condotel, hoàn toàn không phải do quy định của Luật Đất đai gây ra, mà nguyên nhân chủ yếu là do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể.
Do đó, Chủ tịch HoREA đưa ra đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" bổ sung "Điều 32a" Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
PGS.TS. Nguyễn Thị Nga - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội chỉ ra rằng, sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các bất động sản du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường bất động sản du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống.
Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo.
Theo kiến nghị của bà Nga, để giải quyết dứt điểm những tồn đọng, trong thời gian tới Nhà nước cần phải có chỉ đạo kịp thời giải quyết những vấn đề nổi cộm như: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là các resort villa và condotel; Các dự án giao đất ở không hình thành đơn vị ở; cải cách thủ tục hành chính trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư và vận hành dự án vốn đang là điểm nghẽn đối với các doanh nghiệp trong thời gian qua...
LS. Lê Thị Tuyết Dung - Giám đốc Công ty Luật TNHH DL và Partners cũng cho rằng, Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch với những nội dung cơ bản như đưa ra các khái niệm cho bất động sản du lịch, kinh doanh bất động sản du lịch và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện…
Một giải cấp bách kịp thời để “giải toả” 30 tỷ USD đang “mắc kẹt” tại thị trường bất động sản du lịch được nhiều chuyên gia kiến nghị là: Đối với các dự án bất động sản du lịch xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theo như trường học, trạm y tế, thương mại (ví dụ: chợ)…
Bà Dung cho rằng giải pháp nêu trên là hợp lý khi tiếp tục tận dụng các ưu điểm của thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận của các dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến cũng như hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính ví vậy, giải pháp này cần được luật hóa một cách cụ thể.
Vị này cũng kiến nghị, đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Đối với người mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ các căn hộ sẽ không được cấp hộ khẩu hay khai báo tạm trú, sẽ không thành lập ban quản trị hay ban đại diện căn hộ, không được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, không cho thuê để ở lâu dài, không cư trú quá 01 năm liên tục… Còn đối với chủ đầu tư dự án không có nghĩa vụ phải xây các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị…
