Để thị trường phục hồi, ngành bất động sản phải thay đổi

Dùng vốn vay càng nhiều để cùng lúc phát triển rất nhiều dự án thì càng có khả năng kiếm được nhiều lợi nhuận. Đây là quan điểm đầu tư của không ít doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua. Nhưng theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, một chuyên gia kinh tế, tình hình thị trường bất động sản từ nay về sau sẽ không còn như trước và cũng không còn đất sống cho kiểu đầu tư kể trên.

• Tín dụng bất động sản đang tăng dần cho phía cung và giảm về phía cầu
• Mất bao lâu để thị trường hấp thụ hết hàng tồn kho bất động sản?

Bất động sản đã tới đáy?

KTSG: Theo một nghiên cứu công bố đầu tháng 10-2023, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ bất động sản vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022 – thời điểm thị trường đã suy giảm tương đối mạnh. Từ những thông tin đó, ông nhận định thế nào về những ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đã tới đáy và sẽ hồi phục vào nửa cuối năm 2024?

– TS. Đinh Thế Hiển: Đầu tiên phải làm rõ câu chuyện nguồn cung. Nhiều quan điểm cho rằng nguồn cung thiếu do tín dụng cho bất động sản bị siết lại. Điều này có đúng hay không? Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, tuân theo nguyên tắc cung cầu. Nếu cung ít hơn cầu thì vì sao mà thị trường bị đóng băng, tỷ lệ hấp thụ thấp, giá giảm? Nguồn cung đó có phải nguồn cung mà thị trường đang mong đợi hay không?

Vấn đề thứ hai là thị trường bất động sản đã xuống tới đáy chưa? Để trả lời câu hỏi này, hãy quay ngược về thời điểm năm 2019. Theo quan sát của tôi, tại phân khúc chung cư, một căn hộ hai phòng ngủ có giá chừng 3 tỉ đồng vào năm 2019, tăng lên tới khoảng 4,5 tỉ đồng năm 2022 và giờ giảm còn trên dưới 4 tỉ đồng, nghĩa là chưa về mức giá cách đây hơn bốn năm.

Tại phân khúc đất nền, trong giai đoạn 2019-2022, đất nền ngoại thành các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM hay Đồng Nai, Bình Dương…, nhiều nơi ghi nhận mức tăng 100%, có nơi tăng tới 200%. Thời điểm này, thị trường trầm lắng và giá đi xuống nhưng chỉ giảm chừng 30-40%, tức là chưa xuống mức ghi nhận năm 2019.

Ở đây, tôi lựa chọn mốc 2019, thời điểm mà giá bất động sản ở mức người dân chấp nhận được. Năm 2019, kinh tế Việt Nam tương đối tốt, lượng khách quốc tế lên tới trên 18 triệu lượt, vượt qua cả Indonesia (16 triệu lượt), đứng thứ 2 khu vực Đông Nam Á (sau Thái Lan). Xin nói thêm rằng, ngay tại thời điểm ấy, các chuyên gia vẫn lo ngại về việc bất động sản ngày càng tăng giá, lệch pha với nhu cầu thực và giá trị thực.

Vấn đề thứ ba, các nhận định nghiêng về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản vào khoảng quí 2 đến quí 4-2024 dựa trên so sánh diễn biến nền kinh tế giai đoạn 2008-2013. Các điểm trùng khớp của hai lần bất động sản chịu cơn chấn động là siết tín dụng bất động sản, lãi suất tăng, thanh khoản lao dốc (năm 2018 và 2022), lãi suất được điều chỉnh giảm, hạn mức tín dụng tăng trên 14%, gói cho vay hỗ trợ nhà ở (giai đoạn 2008-2013 và năm 2023). Cách đây 10 năm, bất động sản đã có tín hiệu đảo chiều và những người lạc quan tin rằng, điều tương tự sẽ xảy ra vào năm sau.

Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp “ôm” tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại.

Vậy nhưng, giữa hai quãng thời gian trên có sự khác nhau rất cơ bản. Giá bất động sản giai đoạn 2011-2013 tương đối thấp, hạ tầng cho các dự án bất động sản và tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục được hoàn thiện sau đó, nền kinh tế tiếp tục bước vào chu kỳ tăng trưởng tốt và liên tục, dựa vào dư địa đầu tư công, đầu tư FDI và sự hội nhập của kinh tế Việt Nam với kinh tế toàn cầu. Hiện tại, chúng ta sẽ phải nỗ lực hơn nhiều lần để đạt mức tăng trưởng ổn định như vậy.

Bên cạnh đó, trong những năm 2013, sự quản lý ngành bất động sản như dư nợ bất động sản, các quy định đầu tư… còn chưa thật sự chặt chẽ. Nhưng từ năm 2022, nền kinh tế ngày càng được quản lý tốt, minh bạch và dần theo chuẩn mực thế giới. Cơ hội để các nhà đầu tư bất động sản phân lô bán nền, găm hàng chờ tăng giá mà không cần dựa trên nhu cầu thực sẽ hầu như không có. Vậy nên, nếu nói về sự phục hồi của thị trường bất động sản vào năm 2024 thì phải đặt câu hỏi đó có phải là sự phục hồi trên nền tảng quản lý chặt chẽ, có sự ổn định, cân đối cung cầu? Căn cứ vào các tiêu chí này, theo tôi, trong năm 2024 và năm 2025, những khu vực, dự án đáp ứng nhu cầu thực với mức giá hợp lý thì sẽ có giao dịch tốt, thậm chí tăng giá ở mức hợp lý. Còn với những dự án đón sóng đầu tư, các khu nghỉ dưỡng chờ người dân bỏ phố về quê sinh sống… thì phải chờ thời gian lâu hơn nhiều để ấm nóng trở lại.

Không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư bất động sản phải có lãi

KTSG: Ngày 13-11, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng có cuộc họp trực tuyến với lãnh đạo các bộ ngành, 14 ngân hàng thương mại có dư nợ bất động sản trên 20.000 tỉ đồng, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn để bàn cách phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh. Ông bình luận như thế nào về động thái này?

– Vướng mắc pháp lý được cho là vướng mắc lớn nhất đối với thị trường bất động sản, chiếm khoảng 70%. Từ phía các nhà quản lý, thiện chí cởi trói các thủ tục hành chính, tháo gỡ nút thắt này là rất rõ ràng. Thế nhưng, dù cách nào thì các biện pháp tháo gỡ cũng phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật, nghĩa là nếu dự án sai so với quy hoạch, tiến trình dự án không đúng quy định… thì dự án đó cũng không thể được cởi trói như mong muốn của các nhà phát triển bất động sản. Thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định, lành mạnh thì càng ngày càng phải hoạt động theo chuẩn mực chặt chẽ hơn, bản thân các doanh nghiệp phải thực hiện các khâu đầu tư, xây dựng chuẩn chỉ rồi mới ra hàng. Không thể vì bất động sản khó khăn mà vi phạm nguyên tắc này được.

Về tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp bất động sản, tại thời điểm năm 2021-2022, nhiều chuyên gia đã nhận định số người đầu cơ nhiều hơn số người mua để ở hoặc cho thuê, nghĩa là phần nhiều các giao dịch là đầu tư chờ tăng giá. Các ngân hàng cho vay chủ yếu đáp ứng nhu cầu này chứ nguồn vốn ban đầu các doanh nghiệp bất động sản vay để lập dự án, thực hiện các bước đầu tư ban đầu… không quá lớn. Nói nôm na, cho vay bất động sản chủ yếu là cho người mua vay để họ đóng tiền vào các dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Diễn biến thị trường giờ đây đã rất khác biệt, nhóm khách hàng này một phần không dám vay nữa vì không chắc đầu tư là sẽ sinh lời như trước, phần khác không đủ năng lực tài chính nên ngân hàng từ chối tiếp cận khoản vay.

Nhìn nhận vấn đề như vậy để thấy rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem lại về sản phẩm họ đưa ra, khách hàng thực sự và ở mức nào đó điều chỉnh giá bán phù hợp hơn. Các biện pháp tháo gỡ, hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước nhắm tới mục đích vĩ mô là ổn định và lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đối với doanh nghiệp, nếu đã làm sai tới mức không thể khắc phục được thì phải chấp nhận trả giá.

KTSG: Như ông đã đề cập, vấn đề không chỉ là thời điểm phục hồi mà còn là phục hồi như thế nào. Thậm chí, có ý kiến cho rằng, chấn chỉnh hoạt động khi thị trường bất động sản trầm lắng còn giúp chúng ta tránh được những cú sốc và đổ vỡ như Trung Quốc. Theo ông, làm thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam trở lại quỹ đạo phát triển ổn định, lành mạnh?

– Cuối năm 2022, rất nhiều người lo ngại về viễn cảnh kinh tế vĩ mô năm 2023 tương đối ảm đạm: lãi suất tăng, lạm phát tăng, hệ thống ngân hàng thương mại sẽ chịu rung lắc lớn do hệ luỵ từ vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Ngay lúc đó, tôi đã nhận định Chính phủ đang cương quyết thực hiện các biện pháp thích hợp để ngăn chặn sự đổ vỡ ở nhiều thị trường, bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại. Đến giờ, chúng ta có thể khẳng định những mục tiêu này đều đạt được.

Quan trọng hơn, từ đầu năm 2022, nền kinh tế Việt Nam đã có một sự khác biệt cơ bản so với giai đoạn trước đó. Chúng ta đang hướng tới và đã xây dựng được nền tảng cho một nền kinh tế ổn định, lành mạnh, quy định sự phát triển tương ứng ở các thị trường hàng hóa trực thuộc, trong đó có bất động sản. Từng bước từng bước kinh tế phục hồi và bất động sản cũng phục hồi theo nhịp đó.

Điểm nghẽn đang tồn tại ở ngành kinh doanh bất động sản là giá nhà cao so với giá trị thực và thu nhập nên người dân không mua được. Đến một lúc nào đó các nhà phát triển, phân phối bất động sản phải đưa giá nhà về mức phù hợp với khách hàng, đối tượng nào thua lỗ thì phải tự gánh chịu. Không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư bất động sản phải có lãi, và dựa trên tiền đề này, đề nghị các biện pháp can thiệp trái với quy luật thị trường, gây ảnh hưởng tới quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế.

Ngay cả với việc điều chỉnh các cấu phần trong thị trường bất động sản, chúng ta cũng không nên đi từ cực đoan này đến cực đoan khác. Người dân đang có nhu cầu với nhà thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, thế nhưng, không nên chỉ căn cứ vào đó để chăm chăm phát triển phân khúc này càng nhanh càng tốt. Điều này có thể dẫn tới tình trạng mất cân đối cung cầu phân khúc này, ngược với tình trạng đang diễn ra.

Đặc biệt, phải quan tâm tới sự phục hồi của toàn nền kinh tế nói chung. Người lao động có việc làm, có thu nhập sẽ có các giải pháp phù hợp với năng lực tài chính, nhu cầu bản thân… về vấn đề nhà ở. Họ có thể mua nhà giá rẻ, cũng có thể mua phân khúc trung cấp hoặc hơn, thậm chí, xác định thuê nhà cả đời như lựa chọn của rất nhiều người trẻ tại các nước phát triển.

Đầu tư ồ ạt bằng vốn vay sẽ không thể tồn tại

KTSG: Từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, theo ông, họ cần có những sự thay đổi về chiến lược như thế nào?

– Môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh bất động sản nói riêng từ năm 2023 sẽ khác, vì vậy ngành bất động sản sẽ buộc phải tái cấu trúc. Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp “ôm” tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình.

Tất nhiên, một số doanh nghiệp phải chịu thiệt hại, phải chuyển nhượng dự án, nhưng dù có không làm như vậy, cứ lình xình mãi cũng sẽ dẫn đến kết quả như vậy. Nếu đã quyết định sai thì phải chịu mất vốn, mất tài sản, trên thế giới chuyện đó rất bình thường.

Trong giai đoạn sắp tới, các doanh nghiệp phải thấy được nhu cầu ở từng phân khúc. Nếu doanh nghiệp lựa chọn phân khúc nào thì cố gắng làm tốt phân khúc đó, từ việc xin cấp phép tới các công việc chuẩn bị, đầu tư ban đầu phải chuẩn chỉ, đúng quy định của pháp luật, để ngành bất động sản từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế đang dần ổn định, lành mạnh hơn.