Bất động sản trong mối liên hệ với chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản qua việc thay đổi lãi suất và các điều kiện cấp tín dụng. Nhìn lại nhiều cuộc khủng hoảng bất động sản đã diễn ra trên thế giới thì mối liên hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản lại càng rõ nét. Vậy trong giai đoạn suy giảm hiện nay chính sách tiền tệ sẽ điều tiết ra sao để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo ổn định?

• HoREA góp ý về quy định 'bật đèn xanh' cho ngân hàng kinh doanh bất động sản

Bất động sản dưới sức ép bong bóng

Chính sách tiền tệ ảnh hưởng tới giá nhà thông qua việc Ngân hàng Nhà nước thay đổi lãi suất làm ảnh hưởng đến chi phí vay vốn của doanh nghiệp. Việc ngân hàng trung ương điều chỉnh chính sách tiền tệ sẽ làm thay đổi mức lãi suất ngắn hạn và dài hạn trên thị trường từ đó làm ảnh hưởng đến lãi suất các khoản cho vay mua bất động sản. Qua đó, tác động đến khả năng mua nhà của người dân.

Thông thường thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác như ngành xây dựng. Khi thị trường bất động sản đóng băng mang đến rủi ro cho ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính và giá cả trong nền kinh tế. Các cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế tại Hoa Kỳ năm 2008, Nhật bản những năm 1990 hay Trung Quốc với sự kiện của Tập đoàn Evergrande mới đây đều có mối liên hệ với sự sụp đổ của bong bóng nhà đất và một trong những nguyên nhân là do tín dụng được mở rộng quá mức.

Dễ nhận thấy, ở nhiều nền kinh tế phát triển, giá nhà đã tăng đáng kể trong nhiều năm, xu hướng này càng gia tăng trong thời kỳ đại dịch Covid-19. Giá nhà toàn cầu đã tăng từ mức tăng trưởng 2,8% năm 2019 lên 4,3% vào năm 2020 và tăng tốc lên 11,8% vào năm 2021. Giá nhà tăng lớn hơn nhiều so với xu hướng tăng thu nhập hộ gia đình, dẫn đến sự định giá quá cao ở một số quốc gia.

Thị trường nhà đất hậu đại dịch tiếp tục mang đến những vấn đề lo ngại vì giá nhà tăng đi kèm với sự gia tăng nợ hộ gia đình mà tại một số quốc gia vốn đã ở mức cao từ trước đó. Khi chính sách tiền tệ bắt đầu được thắt chặt từ năm 2022, lãi suất các khoản vay thế chấp tăng lại càng gia tăng rủi ro của các khoản nợ hộ gia đình.

Khi thị trường bất động sản manh nha hình thành bong bóng cũng dẫn tới sự đầu tư quá mức trong nền kinh tế vào lĩnh vực xây dựng. Dưới sức ép này, bên cạnh việc điều chỉnh chính sách tiền tệ thì ngân hàng trung ương các nước cần áp dụng các công cụ, quy tắc đảm bảo an toàn vĩ mô nhằm hạ nhiệt sự tăng giá quá nóng của thị trường nhà đất.

Đơn cử như sự kiện khủng hoảng của Tập đoàn Evergrande (năm 2021) đã kéo theo sự suy giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc. Điều này cũng đã đặt ra vấn đề về điều hành, cân đối chính sách tiền tệ của Trung Quốc nhằm kiểm soát cuộc khủng hoảng không bị lan rộng trong nền kinh tế.

Tính đến tháng 9 năm nay, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc liên tiếp hạ lãi suất 3 lần đã hỗ trợ cho các ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Lãi suất giảm đã giúp cho người vay tiền thế chấp mua nhà có cơ sở để đàm phán lại với ngân hàng về các khoản vay. Nhờ chính sách tiền tệ điều hành nới lỏng hơn đã hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản có thêm khả năng hoàn trả các khoản nợ vay. Đồng thời chính sách tiền tệ nhằm ổn định lạm phát giá tiêu dùng và các chính sách an toàn vĩ mô để ngăn chặn sự bong bóng và đóng băng thị trường nhà đất.

Việt Nam trong lộ trình cân đối và phục hồi

Việt Nam với chính sách tiền tệ mở rộng trong giai đoạn đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy sự tăng trưởng rất nhanh của thị trường bất động sản về cả mức giá lẫn thanh khoản. Nhưng khi chính sách tiền tệ bắt đầu thắt chặt trở lại trong năm 2022 thì thị trường bất động sản bước vào chu kỳ suy giảm. Đến nay để đưa thị trường bất động sản phục hồi góp phần hỗ trợ cho nền kinh tế trở lại quỹ đạo phát triển ổn định thì Việt Nam cũng cần một giải pháp tối ưu cho chính sách tiền tệ.

Thực tế, hầu hết doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh hoặc thua lỗ từ năm 2022 đến tháng 6-2023. Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư, kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Các lĩnh vực khác có mối liên quan đến bất động sản như ngành xây dựng, vật liệu cũng chịu ảnh hưởng khi thị trường nhà đất trầm lắng.

Trong năm 2023, để tháo gỡ cho ngành bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã có các động thái nới lỏng chính sách tiền tệ như giảm lãi suất 4 lần trong 6 tháng đầu năm. Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tiếp đó là Nghị định 08 cho phép gia hạn nợ trái phiếu đến hạn hay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn những khó khăn, vướng mắc. Vấn đề nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn gây sức ép lớn lên dòng tiền hoạt động của thị trường. Khi thị trường bất động sản đi xuống cũng làm chất lượng tài sản hay giá trị thế chấp của các tài sản đảm bảo xuống giá. Từ đó, các ngân hàng hạn chế hoặc giảm bớt quy mô tín dụng cấp cho các doanh nghiệp bất động sản.

Giá nhà đất hiện nay nhìn chung đã hạ nhiệt so với những thời điểm thị trường sôi động trong giai đoạn 2020-2022 nhưng vẫn còn cao hơn so với mức trước đại dịch. Hiện nay, so với thu nhập của người dân giá nhà vẫn còn rất cao, do đó vấn đề mất cân bằng cung cầu vẫn có thể tồn tại trên thị trường bất động sản.

Nếu đối chiếu kinh nghiệm ứng xử với khủng hoảng bằng chính sách tiền tệ của các quốc gia khác thì Việt Nam cần có chính sách điều tiết tối ưu để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và trở lại trạng thái cân bằng.

Trước hết, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ. Qua việc giữ lãi suất ở mức thấp như hiện nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế giảm bớt chi phí vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản và các lĩnh vực khác. Việc nới lỏng chính sách tiền tệ cũng nên thận trọng tránh dòng tín dụng lại ồ ạt chảy vào thị trường bất động sản dẫn đến gia tăng việc đầu cơ và tăng giá nhà đất.

Vấn đề mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản hiện nay được thể hiện qua việc mất cân bằng trong các phân khúc của thị trường. Do đó, chính sách tiền tệ trong thời gian tới cần hạn chế nguồn vốn vào các kênh đầu cơ trở lại như bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án khu đô thị không khả thi về mặt thực tế dẫn tới bỏ hoang nhiều năm.

Các khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp lớn bất động sản hiện nay đang gây ra sự ngưng trệ trong nền kinh tế. Do đó, theo kinh nghiệm từ Trung Quốc, có thể nới lỏng các điều khoản cấp tín dụng cho các doanh nghiệp lớn bất động sản để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này đảm bảo nguồn vốn giao nhà đúng thời hạn cho người dân. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang có các dự án về nhà ở mang tính thiết thực đối với người dân.

Theo quan điểm điều hành tại một số nước phát triển thì chính sách tiền tệ có vai trò cốt yếu là đảm bảo sự ổn định của lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đối với việc kiểm soát bong bóng tài sản thì cần ban hành các chính sách về an toàn vĩ mô riêng biệt so với chính sách tiền tệ. Do đó, nhiệm vụ thực hiện các chính sách an toàn vĩ mô cần được thực hiện song hành với chính sách tiền tệ. Để các chính sách này đạt hiệu quả tối ưu cần có sự phối hợp từ nhiều cơ quan chứ không phải là chuyện riêng của Ngân hàng Nhà nước.