Bất động sản càng gần trung tâm càng có giá trị sử dụng thực cao. Bất động sản càng ở xa càng có giá trị sử dụng thấp, đa số mang tính đầu cơ ngắn hạn hay tích trữ lâu dài.
Chủ đề thuế bất động sản thứ hai thí điểm tại Tp.HCM vẫn chưa hết nóng. Theo Tờ trình gửi Chính phủ của Tp.HCM, việc đánh thuế nhằm hạn chế nạn đầu cơ, kéo giá bất động sản xuống. Trước đó không lâu, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký quyết định phê duyệt Chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030.
Chia sẻ tại sự kiện mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, hiện chính sách thuế căn nhà thứ hai chưa áp dụng ngay. Việc đề xuất, thảo luận và lấy ý kiến sẽ diễn ra từ nay cho đến năm 2025. “Tuy nhiên, chúng ta cũng nên chuẩn bị tinh thần”, bà Dung chia sẻ.
Trước đó, bà Dung từng chia sẻ, thuế đánh với bất động sản thứ hai có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.
Việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc tăng giá bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng, do đó, đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ buộc các nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ tài sản do có tác động áp lực tài chính mới.
Đối với tâm lý đầu tư của người nước ngoài, có thể đây không phải là một quyết định có tác động lớn do họ đã quen với khái niệm thuế bất động sản tại nước họ.
Còn theo quan điểm của ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM thì ông ủng hộ việc phải đánh thuế bất động sản nên nghiên cứu kỹ và áp dụng cùng lúc, tránh chỗ làm trước chỗ làm sau. Điều này tạo sự công bằng, tránh sự dịch chuyển đầu cơ từ khu vực này sang khu vực khác.
“Theo quan điểm của tôi, bất động sản càng gần trung tâm càng có giá trị sử dụng thực cao. Bất động sản càng ở xa càng có giá trị sử dụng thấp, đa số mang tính đầu cơ ngắn hạn hay tích trữ lâu dài. Do đó, nếu thí điểm áp dụng thuế bất động sản thứ 2 ở trung tâm trước sẽ làm tiền vào bất động sản có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực xa, đi ngược lại với mục tiêu ban đầu là hạn chế đầu tư và nâng cao nhu cầu sử dụng thực”, ông Kiên chia sẻ.
Theo ông Kiên, cần cân nhắc việc tách bạch “bất động sản để không, không có nhu cầu sử dụng thực” và “bất động sản có nhu cầu sử dụng thực khi áp thuế. “Nhu cầu sử dụng thực” càng thấp có thể áp thuế càng cao, và ngược lại. Để làm được điều này cần có tiêu chí đánh giá phân biệt giữa “bất động sản để không" và "bất động sản có giá trị sử dụng thực".
Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, ủng hộ việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi, tuy nhiên cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3 – 5 năm đến ở các thành phố lớn như: Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ,…
Còn tại thời điểm hiện tại khi thị trường BĐS đang gặp khó khăn, trầm lắng như hiện nay nếu thí điểm đóng thuế BĐS thứ 2 tại Tp.HCM sẽ làm cho thị trường TP có thể “ngủ đông” và kéo dài thời gian phục hồi.
“Việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán cụ thể để tránh bất công bằng xã hội. Tôi cho rằng điểm mấu chốt lớn nhất ở đây là “vấn đề về cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai bao gồm “người sở hữu” và “định giá bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất”, từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ 2 và thuế người sở hữu phải đóng. Bên cạnh đó cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Bởi thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác”, ông Thắng nhấn mạnh.
Vị này cho rằng, thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn nếu đề xuất thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã rất thấy sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ “dè chừng” hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.
Đối với địa phương được chọn thí điểm như Tp.HCM, nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường BĐS Tp.HCM có thể rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài do nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư vào thị trường khác thay vì chọn Tp.HCM để phải chịu thêm một khoản thuế.
Việc lo ngại khi Tp.HCM thí điểm thực hiện việc thu thuế này thì dòng tiền đầu tư sẽ chảy ra các tỉnh/thành lân cận là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi nhà đầu tư sẽ cân nhắc khi chi phí vốn bỏ ra sẽ tăng khi bị đánh thuế, điều này sẽ làm ảnh hưởng lợi nhuận kỳ vọng.
Ông Thắng cho rằng, nếu thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 tại Tp.HCM chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Vấn đề ít hay nhiều phụ thuộc vào chính sách thuế áp dụng. Để hạn chế tác động đến thị trường cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường nhất giai đoạn khó khăn như hiện nay. Cùng với, có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản.
Ngoài ra, mức thuê phải hợp lý tránh trường hợp quá thấp không có tác dụng điều tiết thị trường cũng như ngân sách thu không đáng kể, nhưng thuế quá cao làm thị trường đóng băng gây thất thu ngân sách
Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, nhìn chung, đánh thuế với BĐS thứ hai là hợp lý và việc thí điểm nên được hoan nghênh. Tuy nhiên, như bất kỳ chính sách mới nào, cần có những kiến giải rõ ràng và lộ trình phù hợp để người dân hiểu rõ và làm quen. Đồng thời, việc đánh thuế bất động sản thứ hai phải đi kèm với những nỗ lực khác để cân bằng nguồn cung, ổn định lãi suất, và đảm bảo khả năng tiếp cận vốn vay.
