“Cổ đất” không nóng theo thông tin sốt đất

Doanh số bán nhà của nhiều chủ đầu tư chậm được cải thiện

Lý do thận trọng…

Trong thời gian qua, mặc dù giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng cao, nhưng giá cổ phiếu bất động sản lại không phản ánh thực tế đó như các chu kỳ trước đây. Lý do là thị trường thứ cấp, mua bán qua lại của khách hàng được hưởng lợi, chứ chủ đầu tư chưa được hưởng lợi nhiều. Bởi lẽ, doanh số bán nhà của chủ đầu tư xuống thấp kể từ sau cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp cuối năm 2022, cộng thêm một thời gian dài lãi suất cho vay tăng cao. Sau đó, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm xuống thấp từ đầu năm ngoái, song doanh số bán nhà của các chủ đầu tư chậm được cải thiện vì thu nhập của người dân giảm do suy giảm tăng trưởng kinh tế và giá bán nhà tăng cao, cũng như nguồn cung sản phẩm phân khúc căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà ở thấp.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng bán sản phẩm căn hộ và nhà ở riêng lẻ cũng chưa phục hồi rõ ràng trong quý IV/2024.

Theo Finntrade, khối lượng giao dịch bất động sản nhà ở đã giảm 25 - 30% so với đỉnh, nhưng giá nhà tăng cao phần nào bù đắp doanh thu cho mức sụt giảm về số lượng căn hộ bán ra. Các chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc nhà ở có giá phải chăng và cung cấp giải pháp tài chính cho người mua. Thị trường đạt đến trạng thái cân bằng mới, trong đó mức giá bán cao hơn giúp duy trì tính khả thi của các dự án.

Số liệu tài chính cho thấy, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có dấu hiệu tạo đáy đi lên là nguyên nhân chính giúp nhóm cổ phiếu bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, sự phục hồi sau một thời gian giảm giá mạnh và tích lũy đủ lâu vẫn chưa mạnh mẽ.

… dù định giá rẻ

Ngành bất động sản niêm yết được đánh giá là định giá còn rẻ so với các ngành khác như ngân hàng, tài chính hay sản xuất, nhưng mức định giá rẻ này được đóng góp nhiều bởi các mã lớn như VHM, VRE, VIC. Dưới áp lực bán ròng của khối ngoại, cổ phiếu VHM và VRE đã giảm về mức giá chiết khấu đến hơn 20% so với giá trị sổ sách.

Theo thống kê của Finntrade, vào cuối tháng 2/2025, chỉ số P/E của ngành bất động sản niêm yết không bao gồm Vingroup là 61,7 lần. Nếu không tính Vingroup và Novaland thì chỉ số P/E ngành là 32,4 lần. Tính chung thì chỉ số P/E ngành giảm còn 15,8 lần.

Đó là lý do ngay cả khi nước ngoài bán ròng mã VHM ở vùng giá 37.000 đồng/cổ phiếu, tương đương 0,75% giá trị sổ sách, thì dòng vốn nội đổ vào giúp cổ phiếu này phục hồi. Trong cả tuần trước, dòng tiền vẫn đổ vào cổ phiếu VHM ở vùng giá 47.000 đồng/cổ phiếu, sát giá trị sổ sách là hơn 49.000 đồng/cổ phiếu, phần nào cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản và các đại dự án mà Công ty đang triển khai sẽ đưa định giá cổ phiếu VHM về mức 1,5 lần giá trị sổ sách, là mức trung bình của một số cổ phiếu bất động sản lớn trên thị trường.

Tuy nhiên, trong các phiên giao dịch nửa cuối tuần trước, dấu hiệu bán chủ động xuất hiện ở những cổ phiếu có định giá P/B từ 1,1 đến gần 2 lần như NLG (1,3 lần), PDR (1,5 lần), KDH (gần 2 lần), DXG (1,1 lần).

Sự ngập ngừng và thận trọng của dòng tiền ở nhiều cổ phiếu bất động sản lớn thể hiện nhà đầu tư chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2025, cũng như thông tin kế hoạch kinh doanh trong mùa đại hội cổ đông sắp tới.

Áp lực tài chính vẫn hiện hữu

Sự ngập ngừng và thận trọng của dòng tiền ở nhiều cổ phiếu bất động sản lớn thể hiện nhà đầu tư chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trong khi đó, áp lực vốn với các doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết gia tăng. Theo số liệu báo cáo tài chính năm 2024, tổng nợ vay/tổng tài sản ở các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là hơn 6 lần. Tổng nợ vay/EBITDA (tỷ lệ nợ trên thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao) đo lường số tiền thu nhập tạo ra và có sẵn để trả nợ là gần 8 lần.

Bên cạnh đó, theo số liệu của Finntrade, áp lực trả nợ trái phiếu của các nhà phát triển bất động nhà ở vẫn hiện hữu. Từ đầu năm 2025 đến giữa tháng 3, thị trường chưa ghi nhận đợt phát hành trái phiếu nào ở nhóm bất động sản nhà ở; trái phiếu đáo hạn là hơn 2.000 tỷ đồng, mua lại là hơn 10.170 tỷ đồng.

Áp lực đáo hạn trái phiếu dự kiến đạt đỉnh vào quý III năm nay, tổng cộng gần 130.000 tỷ đồng và duy trì ở mức cao trong năm 2026 (giá trị trái phiếu đáo hạn chỉ giảm nhẹ so với năm 2025).

Một áp lực với nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở là lực bán ròng của nhà đầu tư ngoại, theo xu thế chung của dòng vốn quốc tế, tiếp tục diễn ra, dù xu thế đã yếu đi phần nào. Tỷ lệ sở hữu của khối ngoại tại nhóm bất động sản nhà ở giảm từ 8,9% cuối năm 2024 xuống 8,7% khi bước sang nửa đầu tháng 3/2025.

Công ty Chứng khoán Kafi cho biết, sau khi thị trường chứng khoán tăng điểm với sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng và chứng khoán, dòng tiền đã luân chuyển sang nhóm cổ phiếu bất động sản vốn trước đó giảm giá sâu và hầu như chưa tăng lại. Tuy nhiên, đà tăng của nhóm cổ phiếu địa ốc chưa có được sự hứng khởi, hay tăng “rướn” như cổ phiếu các nhóm ngành khác, phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư trước sự phục hồi của ngành bất động sản.

Có lẽ, cần nhiều hơn thời gian để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, qua đó tăng nguồn cung, tăng số dự án hoàn thiện pháp lý, khởi động đầu tư cũng như tăng số lượng sản phẩm nhà ở được hấp thụ trên thị trường.

Chờ nghị định mới

Theo thông tin từ Chính phủ, dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa đang được xây dựng. Dự thảo Nghị định quy định về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) đã cấp trên địa bàn TP. Đà Nẵng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất thuộc dự án tại số 39-39B Bến Vân Đồn (Phường 12, Quận 4, TP.HCM).

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 cũng quy định trình tự rà soát, hoàn thiện thủ tục, điều kiện được tiếp tục sử dụng đất, xác định lại giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với 13 dự án tại Đà Nẵng; trình tự rà soát điều kiện được tiếp tục sử dụng đất thực hiện dự án, xác định giá đất cụ thể, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với 11 dự án tại Khánh Hòa; trình tự xác định giá đất đối với 16 dự án tại Đà Nẵng; trình tự xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại TP.HCM...

Nghị định này chỉ quy định những nội dung mà pháp luật về đất đai chưa có để thực hiện Nghị quyết số 170/2024/QH15. Các nội dung mà pháp luật về đất đai có quy định tương tự thì dẫn chiếu (gồm cả pháp luật hiện hành và pháp luật trong giai đoạn trước đây).

Còn dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định việc thực hiện thí điểm đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; đang có quyền sử dụng đất; đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện trên diện tích của cơ sở sản xuất - kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Việc thực hiện dự án thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt…

Nội dung cơ bản của dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 bao gồm: lập, thông qua và công bố danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm; việc thực hiện dự án thí điểm của tổ chức kinh doanh bất động sản đối với trường hợp thực hiện dự án trên đất quốc phòng, đất an ninh; thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; thực hiện thủ tục về đầu tư, xây dựng và các thủ tục có liên quan để thực hiện dự án; thực hiện thủ tục đất đai để thực hiện dự án thí điểm. Đây cũng là vướng mắc cần tháo gỡ cho nhiều dự án ở Hà Nội, TP.HCM.

Cổ phiếu bất động sản cần thêm thời gian chờ đợi đến thời điểm hội tụ đủ các yếu tố về tháo gỡ pháp lý dự án có hiệu lực, áp lực tài chính được giải tỏa bớt, số lượng sản phẩm chào bán thành công tăng lên… để giá cổ phiếu có thể bứt phá khỏi vùng thấp hiện tại, trở về mặt bằng định giá trung bình.