“Cổ đất” dần nảy “mầm xanh”

Nhiều cổ phiếu bất động sản đang có định giá dưới giá trị sổ sách

Nhiều yếu tố hỗ trợ “cổ đất”

Thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt từ đầu năm, với sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, luân chuyển qua các nhóm chứng khoán, thép, cảng biển, bất động sản khu công nghiệp… Trong giai đoạn đó, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở gần như không có động tĩnh đáng kể. Nhưng nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trên thị trường có những nhận định, sóng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm xuất hiện, dự báo cuối tháng 3 hoặc đầu tháng 4, lý do cơ bản nhất là dòng tiền đã luân chuyển đủ qua các nhóm, còn bất động sản thì chưa. Định giá cơ bản nhất hay được dùng trong nhóm bất động sản là P/B đang cho thấy nhiều cổ phiếu có mức thị giá nằm ở vùng ngang hoặc dưới giá trị sổ sách - một tiêu chí để lọc mua cổ phiếu bất động sản giai đoạn này.

Dự báo sóng cổ phiếu bất động sản sớm đến còn tới từ kỳ vọng Luật Đất đai được áp dụng sớm hơn dự kiến, từ ngày 1/7/2024, thay vì năm sau - có tác động về mặt tâm lý là rất tích cực. Vướng mắc chính của thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua là tính pháp lý của các dự án, nên những thông tin cho thấy có hành lang pháp lý thông thoáng hơn, gỡ vướng cho doanh nghiệp, dự án trong thời gian tới sẽ “ủng hộ” cho cổ phiếu ngành này.

Bên cạnh đó, các thông tin tín dụng từ đầu năm đến nay có sự tăng trưởng ở lĩnh vực chứng khoán, bất động sản. Cộng thêm tín hiệu đăng tuyển nhân viên môi giới, nhân viên kinh doanh ở nhiều tên tuổi lớn như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh… càng tạo cơ sở cho nhà đầu tư có niềm tin rằng, bất động sản đang nhích từng bước tích cực hơn. Sự tích cực đâu đó thể hiện rõ ở những cổ phiếu thu hút dòng tiền thị trường tốt như NVL, DIG, HPX, DXG, hay cả những doanh nghiệp được đánh giá là có nền tảng cơ bản tốt, tài chính ổn là NLG, KDH…

Câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp

Với NVL (của Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc NoVa, Novaland), thông tin từ báo cáo tài chính kiểm toán ít nhiều khiến cộng đồng nhà đầu tư cảm nhận được rằng, nỗ lực tái cơ cấu của tập đoàn này đang cho kết quả. Novaland đang có 853 tỷ đồng bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng cho vay. Số tiền này sẽ được giải phóng nếu được sử dụng đúng mục đích của các dự án do ngân hàng quản lý, do đó, việc sử dụng được nguồn tiền này phụ thuộc vào phê duyệt của ngân hàng. Tính đến ngày lập báo cáo tài chính, Novaland đã đạt được thỏa thuận với các ngân hàng về việc giải phóng 419 tỷ đồng, và doanh nghiệp tin rằng sẽ đạt được thỏa thuận với các ngân hàng còn lại.

Theo Novaland, giải phóng tiền gửi đang bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng là một trong 9 giả định chính để có thể hoạt động liên tục. Hồi đầu năm 2023, Novaland từng cho biết, còn khoảng 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại.

Ghi nhận thông tin của phóng viên, riêng tại dự án Aqua City tại Đồng Nai, Công ty đang phối hợp cùng cơ quan chức năng để từng bước hoàn thiện pháp lý. Mục tiêu của Novaland là có thể giải quyết được cơ bản các điểm quan trọng về pháp lý tại dự án này trong nửa đầu năm 2024.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán DNSE, Novaland đang lấy lại niềm tin của nhà đầu tư với nhiều thông tin khả quan khi các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan... đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực. Theo đội ngũ phân tích của DNSE, Novaland vừa vượt qua một năm khó khăn khi tập đoàn này nỗ lực tái cơ cấu nợ và ghi nhận những kết quả khả quan.

Với một tập đoàn lớn - đầu ngành như Novaland, định giá P/B dưới 1 là mức vô cùng hấp dẫn. Trên thực tế, dù không được cấp margin chính thức từ công ty chứng khoán, nhưng cổ phiếu NVL vẫn giao dịch khá sôi động, trong đó có dòng tiền đòn bẩy từ “bên thứ ba”.

Tương tự, cổ phiếu có tính thị trường cao và được dòng tiền tìm đến giai đoạn này là DIG (của Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng). Rõ ràng, trong môi trường lãi suất thấp, các kênh hưởng lợi không chỉ là chứng khoán, mà còn là bất động sản, nên đâu đó cũng nhiều thông tin cho thấy bất động sản có chuyển động “râm ran” trở lại. Riêng DIG, chất xúc tác được dòng tiền đầu cơ ưa thích là kế hoạch phát hành thêm tới 400 triệu cổ phiếu, trong đó 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000/cổ phiếu và phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu giá 20.000/cổ phiếu. Thị trường kỳ vọng, với mức giá phát hành như vậy, giá của DIG cũng sẽ được “neo” ở mức tốt.

Vì quan tâm cổ phiếu DIG, nên nhà đầu tư cũng “mò mẫm” thêm các tài sản có tiềm năng sinh lời tốt của DIG như một phần còn lại của dự án Đại Phước và Khu dân cư Long Tân sẽ hưởng lợi lớn về kết nối hạ tầng khi cầu Nhơn Trạch hoàn thành.

Cổ phiếu DXG (của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) được nhiều nhà đầu tư “động viên” nhau là cổ phiếu cho tín hiệu bứt phá nhiều nhất… Câu chuyện kỳ vọng ở DXG vẫn gắn liền với việc tiến triển pháp lý ở dự án Gem Riverside, quận 2, TP. HCM (đã đổi tên thành Datxanh Homes Riverside). Ghi nhận ở dự án này, lãnh đạo DXG qua các cuộc gặp gỡ nhà đầu tư cũng thường xuyên cập nhật và kỳ vọng có giấy phép xây dựng sớm, nhưng hiện vẫn chưa có công bố chính thức nào về việc này.

Đây là dự án được cho là “cứu cánh” cho DXG, theo tính toán “vo” của nhân sự quản lý về tư vấn đầu tư công ty chứng khoán cho biết, khoảng 3.000 căn ở vị trí đó đang có giá bán sơ bộ 80 - 100 triệu đồng/m2, có thể mang về dòng tiền 21.000 tỷ đồng cho DXG (vốn hóa hiện tại 14.000 tỷ đồng) và có thể đem lại khoảng 10.000 tỷ đồng lợi nhuận trong kịch bản bình thường. Được biết, dự án này được Đất Xanh mua lại từ Keppel Land và mở bán đợt đầu tiên vào năm 2018, với giá bán trung bình 33 - 38 triệu đồng/m2.

Chứng khoán Vietcap vừa ra báo cáo về DXG, dự báo hai dự án Gem Sky World và Gem Riverside sẽ được mở bán trở lại, từ đó giúp doanh thu dự án của Đất Xanh (không bao gồm DXS) sẽ tăng lên 4.000 tỷ đồng so với con số 200 tỷ đồng năm 2023. Từ đó, doanh thu thuần của DXG kỳ vọng đạt 5.594 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 343 tỷ đồng, lần lượt tăng 51% và 94% so với cùng kỳ.

Cổ phiếu rất hút dòng tiền giai đoạn trước nhưng hiện có phần trầm hơn là PDR (của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt) cũng đang thu hút sự chú ý trở lại. Trên thị trường truyền tai nhau về thông tin PDR sẽ chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 10 - 15% từ nguồn thặng dư và lợi nhuận để lại của mấy năm trước. Có công ty chứng khoán định giá PDR đang trong thời điểm vàng với giá mục tiêu 38.700 đồng/cổ phiếu. Điểm cộng đáng kể của PDR là dư nợ vay giảm từ 4.400 tỷ đồng đầu năm 2023 về 3.100 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu giảm về bằng 0 vào cuối năm 2023.

Luận điểm đầu tư cổ phiếu này là việc tập trung xây dựng, mở bán dự án phức hợp cao tầng Thuận An 1, với 2.700 căn chung cư. Vị trí dự án này cũng khá đẹp, bán không khó, theo các môi giới lâu năm và chuyên viên phân tích, vấn đề nằm ở việc PDR muốn bán với giá bao nhiêu. Qua đó, PDR có thể có nguồn tiền để triển khai các dự án khác, gần thì là các dự án sẽ dễ bán như Thuận An 2, Bắc Hà Thanh và một số dự án có vị trí đẹp như Cadia Quy Nhơn, 223 Trần Phú (Đà Nẵng), còn xa hơn thì có Tropicana Long Hải và Senerity Phước Hải - hai dự án có vị trí rất đẹp ở huyện Đất Đỏ, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Nếu xem xét thuần trên yếu tố cơ bản, cổ phiếu NLG (của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long) đang được giới môi giới khuyến nghị khách hàng. Năm 2024, NLG đặt kế hoạch doanh thu đạt 6.700 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 506 tỷ đồng, lần lượt tăng trưởng 109% và 5% so với năm 2023. Sự chênh lệch giữa tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thuần nằm ở dự án Mizuki (26 ha, TP.HCM, NLG sở hữu 50% cổ phần và là công ty liên doanh của NLG) do NLG đã bàn giao nhiều sản phẩm tại dự án Mizuki trong năm 2023 và ghi nhận lợi nhuận chia sẻ là 418 tỷ đồng, nhưng không hợp nhất khoản doanh thu hơn 4.000 tỷ đồng vào báo cáo tài chính.

Doanh thu trong năm 2024 của NLG dự kiến tăng trưởng mạnh nhờ bàn giao sản phẩm tại dự án Southgate (165 ha, Long An), Izumi (169 ha, Đồng Nai), Akari City (9 ha, TP.HCM) và dự án tại Cần Thơ (43 ha, Cần Thơ).

Bên cạnh đó, NLG dự kiến ghi nhận 178 tỷ đồng lợi nhuận từ thương vụ thoái vốn tại dự án Paragon (đợt 2, thoái 25% cổ phần); khoản lợi nhuận 178 tỷ đồng từ đợt 1 (thoái 25% cổ phần) đã được ghi nhận trong quý IV/2022. Ngoài ra, NLG còn đặt mục tiêu doanh thu bán nhà đạt 9.600 tỷ đồng, tăng vọt 142% so với năm ngoái.

Tương tự với KDH (Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền), doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất có pháp lý sạch, tài chính ổn định, thì câu chuyện tìm kiếm được các nhà đầu tư cho đợt tăng vốn là điểm cộng rất tích cực trong bối cảnh chung của ngành bất động sản. Ngoài ra, theo ghi nhận của người viết, KDH có khả năng sẽ tiếp tục có các thương vụ chuyển nhượng dự án khác, qua đó mang về dòng tiền tốt cho doanh nghiệp tập trung các dự án trọng điểm khác.