Chung cư Hà Nội 'ngáo giá'

Nguồn cung khan hiếm kéo dài khiến giá chung cư Hà Nội đang được đẩy cao bất thường. Thậm chí, một số khu vực ven đô rơi vào tình trạng “ngáo giá”, giá rao bán 60-70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà ở xã hội chậm được triển khai khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày một xa vời.

Khắp nơi tăng

Trước Tết Nguyên đán, chị Ngọc Thanh đăng bán chung cư 66m2 với hai phòng ngủ tại dự án mặt đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì giá 2,7 tỷ đồng nhưng không có khách hỏi mua.

Thế nhưng, sau Tết, chị bất ngờ khi căn bên cạnh nhà chị bán được 3,3 tỷ đồng nên rao bán lại. “Chỉ sau 1 tuần, khách đến đặt cọc luôn với giá tăng đến 600 triệu đồng. Tôi mua nhà từ năm 2016 với giá 1,8 tỷ đồng. Hiện, giá tôi bán cao hơn 80% giá trị nhà tôi mua cách đây hơn 7 năm”, chị Thanh nói.

Chị Thu Huyền định bán căn hộ hơn 100m2 tại Khu đô thị Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm). Môi giới chào giá lên tới 68 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 3 năm, chị mua với giá 43 triệu đồng/m2. “Tôi nghĩ giá sẽ còn lên nữa nên chờ giá tăng thêm mới chốt bán”, chị Huyền nói.

Cơn tăng sốc của giá chung cư lan sang cả những dự án vùng ven. Những khu vực này dù cách trung tâm Hà Nội cả chục cây số, nhưng giá chung cư được ghi nhận ở con số 60-70 triệu đồng/m2.

“Hiện tại, chi phí sử dụng đất, xây dựng cao hơn nhiều trước đây nên cũng khó để chủ đầu tư dự án thương mại đưa ra mức giá sơ cấp căn hộ ở Hà Nội dưới 30-40 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, không loại trừ khả năng một số đơn vị với lợi thế sở hữu quỹ đất lớn, có dự án mới đẩy giá khiến thị trường vừa qua biến động mạnh”.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property

Dự án vừa khởi công Lumi Hà Nội (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) giá gốc khi đặt cọc đang được các công ty môi giới rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2. Cộng thêm thuế, giá căn hộ tại đây có thể lên đến 72 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ đáp ứng điều kiện cơ bản với 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 74m2 có giá lên đến 5,3 tỷ đồng.

Cũng tại phường Tây Mỗ, giá bán căn hộ tại dự án Masteri West Heights được các sàn giao dịch rao bán công khai từ 3,6 tỷ đồng (căn hộ 59m2) đến 3,9 tỷ (căn hộ 62m2), khoảng 61 - 62 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết, tại Hà Nội giá chung cư cả sơ cấp (từ chủ đầu tư) và thứ cấp (mua bán chuyển nhượng) đều tăng mạnh từ năm ngoái đến nay. Ông Toản đánh giá mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội sẽ khó giảm bởi nhu cầu ở thực của người dân cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới rất hạn chế do nhiều dự án vướng pháp lý.

Thiếu nhà ở xã hội

Theo các chuyên gia bất động sản, việc “ngáo giá” chung cư tại Hà Nội là do tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường kéo dài nhiều năm qua. Có rất ít dự án mới bung hàng trong khi nhu cầu mua chung cư để ở rất lớn. Thậm chí, phân khúc nhà ở xã hội (được coi là cứu tinh thị trường giúp làm giảm giá chung cư) lại chậm được triển khai.

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân ngày 15/3, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, cho biết, năm 2021, Nhà nước đưa ra nghị quyết thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhưng sau đó, năm 2021 - 2022 lại không có một giao dịch nào.

“Tôi cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải nói.

Theo ông Hải, vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng (VAT), tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên nhà đầu tư chưa mặn mà.

Còn nguyên nhân chậm triển khai nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển nhà xã hội chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Dù các luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, nhưng đến đầu năm 2025 mới được thi hành. Do đó những ưu đãi cho chủ đầu tư hay việc đơn giản hóa các thủ tục vẫn chưa được áp dụng.

Nên cho thuê

Để giải quyết được bài toán nhà ở cho người dân, nhiều chuyên gia cho rằng, nên xem xét hình thức cho thuê thay vì mua nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản, nói: “Nhà ở xã hội theo hướng xây lên cho thuê thay vì mua bán bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn. Ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật nước Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này”, ông Hà nói.

Ông Hà đề nghị tăng tỷ lệ phát triển nhà xã hội cho thuê lên 30-40%. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, chương trình nhà ở xã hội nên tập trung vào cho thuê thay vì để bán.

“Tôi tính trung bình, người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội vay 500 triệu đồng với gói vay ưu đãi, một tháng trả cả gốc cả lãi lên đến 11 triệu đồng. Sống không đủ thì lấy đâu ra trả lãi tiền nhà”, ông Ánh nói. Ông cho rằng, nhà ở xã hội nên làm ngược lại với một dự án 80% cho thuê, 20% để bán.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, so với mục tiêu đến năm 2025 xây một triệu căn nhà xã hội, Hà Nội mới phát triển 1.700 căn, đáp ứng 9% mục tiêu, TPHCM đáp ứng 19% với gần 5.000 căn. Những địa phương này cũng đăng ký hoàn thành nhà xã hội trong năm 2024 ở mức thấp: Hà Nội (gần 1.200 căn), TPHCM (gần 3.800 căn).