Chung cư Hà Nội bất ngờ hạ nhiệt sau cơn sốt kéo dài 2 năm, đâu là vùng trũng thay đổi bức tranh thị trường?

Sau khi kéo dài chuỗi tăng trưởng trong 8 quý liên tiếp, thị trường căn hộ sơ cấp tại Thủ đô Hà Nội hiện đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Quý I/2025 đánh dấu bước giảm tốc rõ rệt của thị trường bất động sản sau gần hai năm hồi phục. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường chỉ đạt khoảng 4.000 căn, trong khi lượng tiêu thụ dừng ở mức 3.000 căn – giảm tới 60–70% so với quý cuối cùng của năm 2024 (11.000 – 12.000 căn).

Đây là quý đầu tiên kể từ quý I/2023 mà thị trường chứng kiến sự sụt giảm đồng thời cả về nguồn cung lẫn sức tiêu thụ. Sự chững lại này, theo các chuyên gia, không chỉ phản ánh yếu tố "mùa vụ" mà còn cho thấy những thay đổi đáng chú ý trong hành vi và tâm lý của người mua.

>> Muộn nhất 2 tuần nữa, siêu dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam 67 tỷ USD buộc phải đạt được dấu mốc quan trọng

Vì đâu bức tranh thị trường ảm đạm trong quý đầu năm?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, chỉ ra hai nguyên nhân chính dẫn tới bức tranh ảm đạm của thị trường trong quý đầu năm.

Trước hết, quý I luôn trùng với thời điểm Tết Nguyên đán – khoảng thời gian được xem là giai đoạn "nghỉ ngơi" truyền thống của ngành bất động sản. Nhiều chủ đầu tư có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý II để tránh tình trạng chững giao dịch.

Mặc dù một số dự án đã bắt đầu nhận booking từ cuối năm 2024, phần lớn đều "ém hàng" và quan sát thị trường thay vì bung sản phẩm ồ ạt. Việc trì hoãn mở bán không phải là dấu hiệu tiêu cực, mà thường là chiến lược thận trọng nhằm tối ưu thanh khoản trong thời điểm sức mua suy yếu.

Yếu tố thứ hai đến từ chính người mua, hay đúng hơn, là những thay đổi trong tâm lý và hành vi tiêu dùng. Khảo sát của One Mount Group với nhóm khách hàng chưa thực hiện giao dịch trong quý IV/2024 cho thấy, lý do phổ biến nhất là "chưa đủ tiềm lực tài chính". Mặt bằng giá vẫn đang ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, theo ông Tiến, thay vì là lực cản, điều này đang thúc đẩy sự chuyển hướng về không gian cả về vị trí địa lý lẫn kỳ vọng sản phẩm. Nhiều người mua đã mở rộng vùng tìm kiếm sang các khu vực xa hơn trung tâm, nơi có giá thành hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo yếu tố hạ tầng và chất lượng sống. Đây không chỉ là sự điều chỉnh mang tính nhất thời, mà có thể trở thành xu hướng định hình thị trường giai đoạn mới.

Lộ diện khu vực trở thành "tâm điểm" dịch chuyển

Trong bối cảnh nguồn cung nội đô khan hiếm, mặt bằng giá cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, thị trường đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ sang các vùng vệ tinh. Khu Đông Hà Nội, đặc biệt là Văn Giang (Hưng Yên), nổi lên như một lựa chọn sáng giá.

Nằm sát ranh giới thủ đô, Văn Giang hiện nay đang hưởng lợi trực tiếp từ các trục giao thông huyết mạch như đường Vành đai 3, cầu Vĩnh Tuy 2 và tuyến đường liên tỉnh Hưng Yên - Hà Nội.

Không chỉ sở hữu vị trí thuận lợi, khu vực này còn chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt dự án đại đô thị quy mô hàng trăm hecta, được đầu tư bài bản bởi các chủ đầu tư lớn, tích hợp đầy đủ tiện ích sống hiện đại – từ giáo dục, y tế, thương mại đến không gian xanh.

Những chuyển động trên cho thấy: Khi thị trường nội đô tạm "giữ chân ga" thì các đô thị vệ tinh, trong đó đặc biệt là phía Đông Hà Nội đang nổi lên như một "đích đến" mới, định hình lại bản đồ bất động sản trong trung và dài hạn.

Theo dự báo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, khu Đông Hà Nội – với trọng tâm là Văn Giang (Hưng Yên) sẽ vươn lên dẫn dắt nguồn cung căn hộ trên địa bàn Thủ đô trong giai đoạn 2025–2026, thay thế vai trò thống lĩnh lâu năm của khu Tây. Riêng Văn Giang được dự báo sẽ chiếm tới 29% tổng nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường trong giai đoạn này.

Hiện tại, giá bán căn hộ tại khu vực này dao động quanh mức 61 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì – KPBT), thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá phổ biến tại khu vực nội đô Hà Nội – nơi nhiều dự án đã tiệm cận hoặc vượt mốc 80–100 triệu đồng/m2.

Chuyên gia Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm, nhận định: "Sự gia tăng nhanh chóng cả về nguồn cung lẫn sức tiêu thụ tại các khu vực vệ tinh cho thấy một chuyển dịch rõ rệt trong hành vi tiêu dùng từ xu hướng tập trung vào nội đô sang chấp nhận dịch chuyển ra xa, miễn là vẫn đảm bảo được yếu tố chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý".

Giữa bối cảnh thị trường nội đô đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh về cung – cầu và thanh khoản, các khu vực cận đô như Văn Giang đang nổi lên như những "điểm trũng hút cầu" nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và mặt bằng giá linh hoạt. Đây cũng được xem là thời điểm thuận lợi để các chủ đầu tư tái cấu trúc chiến lược phát triển sản phẩm, chuyển hướng sang các phân khúc dễ tiếp cận hơn nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của người mua trong các quý tiếp theo.

>> Chỉ 3 tháng nữa, dự kiến sẽ xóa bỏ cơ chế, chính sách đặc thù đối với TP quy hoạch đỉnh bậc nhất Việt Nam