Cần lưu ý gì với tài sản thế chấp là quyền thuê đất trả tiền hàng năm?

 Quy định về quyền thuê, chuyển nhượng quyền thuê đối với đất thuê trả tiền hàng năm trong Luật Đất đai 2024 sẽ có ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính của doanh nghiệp, tới hoạt động cấp tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất và quyền thuê của các tổ chức tín dụng.

• Sớm xây dựng các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
• Các luật mới sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ năm 2025 đã có những quy định mới về chế độ sử dụng đối với các loại đất, trong đó có đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (đất thuê trả tiền hàng năm).

Doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng cần lưu ý những điểm mới được quy định trong Luật này đối với việc vay, cấp tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm là loại hình đất này.

Quyền thuê là tài sản bảo đảm của khoản vay

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các quyền cho người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm nhằm tạo điều kiện cho họ có thể khai thác nhiều nhất giá trị kinh tế từ quyền sử dụng đất.

Quy định về quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê và quy định này là một trong những điểm mới tiêu biểu của Luật Đất đai (Điều 34 Luật Đất đai 2024).

Theo khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đối chiếu với quy định về quyền tài sản của Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) thì quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm có thể xem là quyền tài sản, bởi vì quyền thuê này có thể trị giá được bằng tiền. Bên có quyền trong hợp đồng thuê đất với Nhà nước được dùng quyền phát sinh từ hợp đồng thuê đất – quyền thuê để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay cho các tổ chức tín dụng ⁽¹⁾.

Giảm rủi ro xử lý tài sản bảo đảm là quyền thuê

Với quy định về quyền thuê của Luật Đất đai 2024, có thể khắc phục được một phần rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như hiện tại.

Nhờ quy định mới các doanh nghiệp đang sử dụng đất dưới hình thức thuê trả tiền hàng năm sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng để phục vụ cho nhu cầu sản xuất, mở rộng kinh doanh…

Thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền tài sản là quyền thuê phát sinh từ hợp đồng thuê đất giúp các doanh nghiệp sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm tận dụng tối đa nguồn lực, giá trị của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp khi được thế chấp thêm tài sản là quyền thuê.

Trong khi đó theo Luật Đất đai cũ, thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là tài sản được hình thành trên đất thuê được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đang gặp nhiều khó khăn. Khi xử lý tài sản bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá cũng không ký được hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để tiếp tục hoạt động kinh doanh.

Có những vụ việc, cơ quan thi hành án cũng có thể bị khởi kiện ra Tòa án để hủy hợp đồng bán đấu giá hoặc bồi thường thiệt hại do thời gian kéo dài không hoàn thiện được các thủ tục thuê đất lại của Nhà nước hoặc các thủ tục chuyển quyền sở hữu công trình cho người mua được tài sản bán đấu giá… Điều này không phải xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của chấp hành viên mà từ bất cập của văn bản luật ⁽²⁾.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cơ quan thi hành án xử lý tài sản bảo đảm thì bên nhận chuyển nhượng (bên trúng đấu giá) quyền thuê đều là bên kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê. Điều này sẽ khắc phục được khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trên đất thuê như hiện tại.

Trong trường hợp bên bảo đảm chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê thì với việc Luật Đất đai 2024 quy định quyền thuê là tài sản của bên bảo đảm sẽ dẫn đến nghĩa vụ của bên bảo đảm sẽ được thực hiện trọn vẹn hơn. Đồng thời đảm bảo lợi ích của bên nhận bảo đảm (các tổ chức tín dụng), lợi ích của Nhà nước khi thu hồi được số tiền thuê đất còn nợ trong trường hợp cơ quan thi hành án kê biên tài sản là quyền thuê (quyền tài sản của bên phải thi hành án).

Cần lưu ý gì khi nhận thế chấp quyền thuê?

Để ngăn ngừa việc lợi dụng quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu cơ trục lợi, Điều 46 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

Theo Điều 46 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có hai phương thức chuyển giao tài sản: (i) một là bán tài sản gắn liền với đất thuê được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (không chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) và (ii) hai là bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (chuyển nhượng đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê).

Trong đó, việc người sử dụng đất có được bán tài sản đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê hay không phụ thuộc vào việc họ “đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp”.

Đồng thời, quy định của Điều 46 cũng khẳng định quyền thuê trong hợp đồng thuê không được chuyển nhượng tách biệt mà phải đi kèm với bán tài sản và thời điểm người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê là khi tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện luật định.

Quy định này giúp kiểm soát được tình trạng thâu tóm dự án, lập dự án chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng quyền thuê mà không đầu tư thực hiện dự án hoặc sang tay dự án nhiều lần đẩy giá trị quyền sử dụng đất lên cao và người sử dụng cuối cùng là chủ thể bất lợi.

——————————

(*) Thạc sĩ Luật, Công ty Luật TNHH Pros Legal, TPHCM

(1) Xem thêm bài viết của tác giả Trương Trọng Hiểu, “Người sử dụng đất thuê có thêm quyền giao dịch”, Tạp chí Kinh Tế Sài Gòn Online ngày 25-4-2023, truy cập 22-1-2024.

(2) Lê Lanh, “Vướng mắc khi xử lý tài sản là công trình trên đất thuê của Nhà nước”, truy cập 25-11-2023